地产业正在遭受新一轮危机吗？固然，一方面，国内的房地产企业没有寻找到与政策制定者沟通的平滑渠道，另一方面，业界确实是在癫狂与混乱中度过了它的繁荣年代，这个产业，是时候迎来一个理性而规范的“公司时代”了！

　　未来“标杆公司”五条预测

　　设想一下，假如你是一位中国房地产业的圈内人士，在如此多事的2003年，你会作何感想？你是否有这样的感觉，刚刚走出了SARS的阴影，旋即又落入另一个冰窟窿？天气日渐炎热，你却寒意攻心？

　　周正毅事件使外界对整个房地产行业产生了各种联想与猜测，为数不少的内地房地产商对此深感委屈：“房地产本身是无辜的，它不是洪水猛兽啊！”把这一事件看作是对产业的否定似乎并不恰当。但是很快，最高人民法院颁布关于房地产业的司法解释28条，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)也轰隆隆地出台了。后者甚至被认为是“中国地产业10年来最苛刻的”政策。

　　6月21日下午，《中国企业家》杂志举办“地产领袖论坛”，十余位中国房地产业的企业家们应邀出席。看得出，政策带来的种种不确定性在他们心中结下了不少疑团，而某种悲观的论调和情绪也正在开始蔓延。论坛险些演变成“诉苦”大会。

　　当国内的争论如夏天的温度一样节节攀升的时候，万科董事长王石正沐浴在南半球的秋日暖阳中，悠闲地甩着手中的鱼竿。

　　“不管风吹浪打，胜似闲庭信步。”万通集团董事局主席冯仑笑眯眯地评价道。

　　“是什么造就了一流的公司与平庸的公司的不同？主要的标志——是看你是开始在严酷的事实面前寻找理由为自己开脱，还是直面严酷的事实。这是关键性的一点。”为研究这个问题，《基业长青》、《优秀到卓越》的作者科林斯曾耗费数年。

　　政策收紧，寒意袭人，但《中国企业家》的判断是，这并不意味着万物凋敝、生机不再，相反，你的脚有可能正踩在中国房地产企业新的分水岭。

　　长期以来，中国的房地产企业为何便被外界贴上这样的标签——“关系导向”、“重幕后交易、轻合法经营”。想知道内幕吗？“这个行业‘水’很深哪！”谁若想打探一二，地产顾问、咨询师们的回答往往意味深长。

　　自1998年取消福利分房、实行房改政策以来，中国内地房地产需求有增无减，这也是一种对过往计划经济时代补偿式的增长。强劲的需求支撑了大量房地产企业的存在，目前，仅北京、上海两大城市就有8000余家房地产企业，称得上鱼龙混杂。

　　在过渡经济阶段、政府意志尚未完全退出市场的时候，大量土地资源分别掌握在不同利益集团的手中。中央与地方之间，地方与地方之间，权力的调配、分属的差异，使土地市场缺乏完整和统一的管理。土地政策不够透明。银行信贷的过程中也存有黑洞。于是，官商勾结、黑箱操作，非商业手段在整个行业内部蔓延成风，甚至衍生出各式各样的腐败问题。超资金能力的“圈地运动”反而成为房地产富豪们的谈资。

　　因此，央行政策的调整，对于其中一些擅长玩资本“空手道”，在一块块地皮、一个个项目间躲闪腾挪的所谓房地产开发商而言，不啻为一记闷棍。可以肯定的是，在新的游戏规则中钻空子不那么容易了。今后何去何从？未来真正能立足房地产的“标杆公司”，绝不只是方便股东投资经营的一种工具、财产的某种组织形式而已，它会是一个完整的有机体，有其客观的成长规律，从过去获取经验，着眼现在并构筑未来。

　　这个产业，是时候迎来一个理性而规范的“公司时代”了

　　我们当然不可能穷尽有关未来房地产界“标杆公司”的种种预测，但还是让我们试着来推想一番。看看你手中的这一家房地产企业，是否有望步入其列？

　　“市”者生存，君子心态

　　谈及心目中的“标杆公司”时，一些房地产商们言必称万科和王石。

　　2003年5月，国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和搜房研究院推出了中国第一个房地产上市公司10强研究报告，万科(000002)位列第三。万科在国内11个城市有近三十个项目，大多远离城市中心，面向相对固定的目标客户：白领阶层。业内人士评价其“买错地，盖对房子，办好公司”，也有人说万科拥有“三流的土地、二流的项目”，然而却是“一流的公司”。

　　土地区位的高下在多数房地产商眼里，可谓生死攸关。为一块地拼得你死我活、各显神通的故事并不鲜见。王石对此反应淡然，“贵就贵一点吧。”王石习惯了与政府保持着君子之交，他的逻辑是：“土地先天不足，那么就会逼得整个团队绞尽脑汁把房子盖好，从市场上把好处赢回来，结果还办成了好公司。”政企之间要成“君子之交”，首先需企业怀有“阳光心态”。遗憾的是，中国相当一部分房地产公司还处在积累原始财富的阶段，寄望于凭借非商业手段谋得暴利。万通集团董事局主席冯仑诙谐地称其为“小偷心态”。

　　无疑，利用非商业手段，有可能一时降低投资成本。但必然能带来市场价值吗？考虑一下各个城市中的烂尾楼盘的情况吧，有不少便是通过良好的高层关系拿到的，地理位置极佳。在买地、贷款时，“关系”可能通融一二，而想凭“关系”继续在市场上有所作为，获得客户认可，那得是一种什么样的“关系”？

　　何况，非商业手段，未必就能让你占尽便宜，当因为尝到了一点甜头而不得不想法设法地遮掩“小偷行经”时，那就好比穿上了红舞鞋，斡旋于怪圈之中。没准付出的成本更加高昂。万一“关系”链条“不幸”断裂，漏洞百出，又情何以堪？

　　所以说，“市”者生存，君子心态，在“标杆公司”特征中首当其冲。

　　负债适当

　　中国房地产开发的资金有三大来源：贷款、自筹资金和定金及预付款等。统计数据表明，房地产企业自由资金规模很小，在房地产开发项目中的比例不足1/6，银行直接贷款约占22%，而在定金和预收款中，有很大一部分是个人通过银行按揭来支付的。如果将其计算在内，中国房地产开发中银行资金超过50%。纵观各个大城市位列前十的房地产企业的资产负债率，广州达到80%，北京也超过70%。而在房地产业已相当成熟的香港，这一数字不过30%-40%。

　　这一次，不合理资本结构很可能令一些房地产企业被迫出局。尤其那些长年浸淫于项目中，对资本金缺乏长期考虑的企业。而那些沾沾自喜于以债务方式拉动投资的房地产商们更会觉得央行的政策是招招见血，字字惊心。周正毅玩“空手道”的下场，足够说明问题。

　　对此，冯仑有着切肤之痛。2001年8月21日，冯仑为《万通全书》作序，不无沉重地写道：“1993年至1997年万通纵横七省，横跨五大行业，人马达到六千，但不久便纷纷陷落，被迫彻底调整。一直到2000年才度过此劫，将公司和业务带入正常发展的轨道。其间甘苦不言自明。”现在回忆起来，冯仑坦承，当时资产负债率高居不下，压力很大。由于房地产企业是资金高度密集的运作体，资金绝对是它的生命线。

　　目前，万通对客户的承诺是把资产负债率降低到40%。接受《中国企业家》采访时，冯仑反复强调：“人不能在同一个木桩上绊倒两次。在扩张的时候要谨慎，要考虑适时增加资本金，记得回归常识办企业。”

　　接通资本市场血脉

　　没有资金就没有地产。当货币市场融资日益艰难之际，资本市场直接融资的成本与束缚显然低一些。

　　潘石屹预测，此后，房地产公司的上市和借壳上市可能热起来，成为央行堵死房地产与银行通道的情况下试图走的另一条路。“地产就是金融。”从香港资本市场凯旋后，首创集团董事长刘晓光非常感慨。首创置业H股在6月19日突破重围，为公司成功融资9.36亿港元。可见，在银行擎起“铁律”的当口，能够驾驭资本市场、熟谙多种融资渠道的房地产商，从容得多。

　　由于经营模式与所有权属的特殊性，上市地点的选择也格外重要。比如，香港资本市场认可的是香港地产概念：全能开发商、赢利模式相对固定、有稳定的物业，而对内地民营房地产企业无充足土地储备、销售型的经营模式存有疑虑。因此，做一个在何地上市的企业，直接与企业的定位、发展思路相关联，在一地上市，就要按照当地资本市场的要求与习惯去规划、去适应。

　　除上市渠道之外，目前房地产金融产品种类还非常稀少，只有房地产开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款和房地产抵押贷款三种。相比之下，由专业性的房地产运作机构发起并管理的房地产产业投资基金，在中国还是新鲜事物。但发达的不动产金融其实比银行与股市两个渠道更有优势。据估计，伴随着市场的巨大需求，房地产信托、类基金式的房地产投资公司、房地产私募基金等多种业务将应运而生。美国的REIT模式已开始受到越来越多人的关注，这种不动产投资信托模式将大众分散的资金通过信托方式集合成一个公司，通过税收减让促进民间的投资来参与，之后再投入长期物业，从而获得稳定收益。看起来，只有懂得以资本规模的扩张来拉动自有资本金的增长的企业，才不致因政策调整而一蹶不振。

　　高超的反周期能力

　　据一些开发商的经验，在北京，一个30万平米的项目，“不做上7年几乎是不可能的！”

　　一般说来，一个房地产项目从开发到竣工验收平均需要2年以上的时间，分期开发的大型项目，至少则需要5年以上。按照会计准则，一个产品在完成了制造和销售过程后，方可计算收入与利润，因此房地产企业财务周期较其他产业更为漫长。其中涉及规划审批、拆迁、施工、电信、水、电等各个政府部门，开发商对未来可以计划和预期的程度并不高，财务风险也缺乏保证。

　　如此一来，若想符合首次上市的企业需有三年稳定的均衡的盈利记录的要求，更是望尘莫及。

　　如何在长周期内赢得主动？如何在经济繁荣的时候卖产品，在经济萧条时候购买土地？如何研究产品的抗跌价的能力？如何研究产品的差异化和均质化，对付不同的经济周期？如何能够使在繁荣的时候的市场扩张行为到了萧条的时候而不因此被活活“卡”死？

　　培养你的反周期能力。或许冯仑的研究对业界有一些提示：“熨平”经济周期。即通过商业模式的创新来缩短经营周期，以减少经济周期的影响。在经济繁荣时期卖房子，在经济萧条时期买地，踏准节奏，留好退路。

　　创新商业模式

　　美国的商业模式正逐渐为中国房地产商们所看好。

　　目前，中国内地的28000多家房地产企业多沿袭香港模式。典型的香港模式是拿地——盖房——销售——物业一条龙滚动开发的模式，做“全能开发商”。美国房地产开发模式走的则是一条专业化道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。高度的专业化细分，加上发达的不动产金融，是美国模式的最大特点。

　　香港模式的成因在于香港土地资源严重稀缺，政府高度垄断，而不动产金融机制的完善也可保证大的寡头公司的形成。内地和香港市场最大的不同在于土地资源几乎无限供应，并不为少数机构所垄断，高价买进的土地却很难高价卖出。“往往被地害死了！”

　　“我们要放弃香港模式，开始和美国模式做斗争。”这样的声音在业越来越清晰了。

　　其实香港模式也好，美国模式也罢，中国地产商都要设法摆脱传统滚动开发模式带来的风险，学会“种一棵每年都结果的树”(搜狐CEO张朝阳评价万科语)，有所为，有所不为。

　　根据世界银行的研究，住宅需求与人均GDP水平有着密切的关系，2002年中国人均GDP 900多美元，城市人均GDP1500美元，房地产业在连续5年高速增长后仍然保持着较快的增长速度。目前，中国城镇人口5亿，对新增住宅面积的需求达到10亿平方米以上，因此在大概5年左右的时间里，房地产业的需求仍然保持着较为广阔的空间。外部环境变化、政策的调整，也会使整个产业的走向更加明晰。

　　最后，选用华高莱斯国际地产顾问公司董事总经理李忠的一个颇有意思的比喻来做结语。当下的中国房地产市场，就如《三国演义》中“十八路诸侯讨董卓”时的光景，群雄争霸，混沌未开，各路英雄表面上看无明显高下之分，然而最终问鼎中原、三分天下，却是刘、孙、曹三位。地产业迎来“公司时代”，还需一番大浪淘沙。文／《中国企业家》记者戚娟娟

　　产业和金融的嫁接是催生大地产商的最快方式？

　　个案一：首创置业：一个“金融产品”的诞生

　　中国地产界六月里最大的丑闻主角？当然是周正毅。中国地产界六月里的明星？除了首创置业，你还真可能一口说不出第二家。

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　　个案二：一位踏遍四类地产公司的职业经理人的体验

　　2003年，是郭钧进入房地产业的第13个年头。他37岁。此时，他已挥别万科、华远、华润三个时代，步入中体奥林匹克花园管理有限公司，担任总裁。他认为，未来越来越需要能够强有力整合资本、土地、管理这三种资源的公司，而且这些资源会集中在少数公司手里，更有效率地由少数公司完成。

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　　宏观：解读央行房贷“铁政”

　　2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(又称121号文件)。这个被地产大腕潘石屹称为“颠覆性”政策的“通知”在将房地产开发商逼入绝地的同时，也把新任央行行长、同时也是货币政策委员会主席的周小川抛入了漩涡的中心。

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　　中国房地产市场应吸取日本教训

　　中央银行应当不应当关注房地产市场的问题？我的观点是，这个问题十分复杂，不能简单地将央行最近出台的政策与中央扩大内需的政策对立起来。扩大内需不等于制造泡沫。

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　　房地产“冬天”是如何降临的？

　　1998年，国务院下发23号文，宣布宣布取消福利分房，极大地释放了住房需求的“动能”。在中央扩大内需的政策背景下，进入了新一轮的景气周期。2001年，房地产开发投资 对中国GDP增长的直接和间接贡献率相加共计1.9到2.5个百分点。房地产业已然成为国民经济的支柱产业。在房地产业快速发展的同时，投资增幅过大、房价过高等“泡沫”现象也随之产生，政府对房地产业中出现问题的关注和整顿力度不断加大——

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　　声音：是“天气”太糟了 还是“体质”太弱了？

　　当《中国企业家》杂志将“迎接地产业的公司时代”这样一个话题抛给多位地产老板后，我们发现，他们所关注的焦点大致就在三个方向上：“天气派”(质疑现在的政策制订者 是否号准了产业的脉？抱怨现在的产业“天气”不适宜绝大多数地产企业的生存和发展)、“身体派”(认为当前地产企业最需要的是反躬自省、强身健体)、以及认为政策制订者和企业都同时需要成熟的“中间派”。

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　　文／《中国企业家》记者戚娟娟