地产股明年市盈率要降到20倍吗

http://bj.house.sina.com.cn 2007年12月19日09:51  北京商报

  周科竞

  虽然昨日股指又跌了40点,很多股票也没少下跌,但是地产股板块昨日似乎有企稳的迹象。业内人士认为,明年地产股的市盈率将有可能降至20倍左右,所以目前的地产股板块估值偏低。真的是这样吗?即使明年地产股板块的市盈率真的降到20倍了,是不是就具有投资价值了呢?

  国外股市对地产股的定价不看市盈率,也不看增长率,看净资产。成熟股市一般不认为地产企业具有持续经营能力,而把他们看做一个项目经营的集合体,其估值一般是净资产的5-8折,这一点有点类似于封闭式基金。也就是说,如果一家地产企业的净资产是10元钱,那么它的股价应该是5元到8元,而不应该用市盈率来衡量。

  可是在我们的A股市场,地产股的估值却相当高,别以为这纯是投机的因素,地产股的高价是有其道理的。从业绩方面衡量,国外地产企业的利润率大约为5%,而国内地产企业在公开场合说是20%-30%,但据我看,真实数据可能更高。在这样的背景下,地产企业的估值体系用净资产估值肯定是保守了,用市盈率估值也不合适。

  但2008年地产企业还能保持这样的高利润率吗?地产高利润事实是建立在供求不均衡的高房价基础之上的。房地产作为极其优秀的人民币资产,得到了众多投机资金、投资资金、百姓资金的大力追捧,而房子这东西还有一个特点,就是买的人多,卖的人少,你价格越涨,就越没人卖,二手房市场上,除了投机资金卖房外,基本都是卖旧房买新房的换房行为。

  看2007年的房价,估计2008年地产企业市盈率降到20倍左右应该靠谱,但是降至20倍之后,房地产企业就有投资价值了吗?记得一个投资大师曾说过,要在100倍市盈率时买股票,在10倍市盈率的时候卖股票。应该这样理解,市盈率总是滞后企业的变化,当行业转好,股价开始上行,此时市盈率还很高,但是目前已经到了股票的买点;而当行业转差,公司股价开始下跌,此时市盈率就会变得很低,但这时候恰恰是卖出股票的时机。

  所以说,就算地产股市盈率变成20倍了,其是否具有投资价值也很难说。

  来源:北京商报

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