任志强:经适房制度没做好 完善保障性住房政策

http://bj.house.sina.com.cn 2007年12月08日11:27  21世纪经济报道

  <21世纪>:政府在住房中承担了多的责任?

  任志强(任志强博客|任志强新闻)大量的存量房应该说70%-80%左右都是房改房,商品房只有20%左右,其中还包括经济适用房,应该说中国政府已经承担了城市70%-80%的居民的住房要求,我们面临的主要是新增人口的住房问题。最大的房地产增量是两块:一是刚性需求,比如年轻人结婚,外来人口进城;另一部分是改善性需求,因为过去的房改房质量很差,很多房改房还会被拆掉,这是柔性的。

  住房需求者可以分为三种:一种是完全有能力买商品房的人,第二种是完全无能力买房的人,这两种人都不关心

房价,只有中间那部分,房价低可能能力够了,房价高可能就完全买不起了,他们关心房价,所以,我不认为关心房价问题的是大部分人。目前阶段,我认为30岁以下的人是刚性需求,30-40岁的人是柔性需求,是改善性需求,不能按照一个办法考虑。从人口学的角度看,我认为需求增长大于供给增长的时间可能会延续到2020年以后。

  <21世纪>:目前又提到要向中等收入家庭提供保障性住房,这与以往重点保障低收入家庭有所不同。

  任志强:让中等收入家庭购买经济适用房的说法我觉得,首先从经济上说,没有任何一个国家会向中产阶级分配财产。如果经济适用房面向中产阶级,这实际上就带有一种财产分配的性质。租房则不同,廉租房是没有产权的,只有居住权利。中国人口总量很高,仅仅用经济适用房不足以解决大部分人的住房需要。我们房改之前大量的存量房就是面向所有人的。所以,从经济学的角度说,财产分配不应该向中产阶级倾斜。

  第二,我们的社保问题还没有完全解决,把医保、教育等问题都放弃,优先解决住房问题不太现实。另外,收入家庭的信誉调查可能还比较容易,因为低收入人群的比例很低,从全世界来看,真正需要城市或国家完全保障的人口只有10%。但中产阶级比例很大,没有纳税信用系统和收入信用系统的保障,我们是没法监督的。

  第三,我们的保障体系是以户籍为主导,城市给人们提供保障和财产分配,农村却不能享受。国外用这种政策是没有矛盾的,因为拿着护照,到哪个城市就是哪个城市的人,而我们的户籍差别造成农民永远不能进城,而城里凡是获得了户口的人,又有廉租房,又有经济适用房,还有限价房,这只会拉大城乡之间的差距。

  <21世纪>:为什么保障性住房政策难以实施和完善?

  任志强:廉租房制度我不能说没有做好,经济适用房制度是典型的没有做好。廉租房制度应该说做得很好,北京市廉租房的钱是花不完的,可以做到应保尽保,无非是逐步提高标准的问题。现在是以货币补偿为主,以实物配租为辅,为什么?因为大家都在担心建立大量廉租房以后形成新的贫民窟,这些人不产生公共税收,却吃掉了地方财政。所以,穷的县都不愿意建廉租房,富的县也不需要建廉租房,所以,大部分都是发补贴。另一个问题是没有退出制度,住进去以后就不出去,这一系列问题没有解决,因此大家不愿意建实物。过去北京是通过收购旧房子之类的进行实物配租,几万户中实物配租的只有几千户,剩余的都是发补贴,所以这还是有问题。

  大家说香港是“居者有其屋”,这根本不对,当时香港总督提出的是给不能买私屋又不能享受政府保障政策的人提供的另外一种选择。这和完全保障你的居住权利是两回事。居住权利是两类,一类是人权,联合国规定的是迁徙权;另一类是住房权。“居者有其屋”包括政府提供帮助让你具备购房能力的人,即不具备购房能力人群。廉租房是完全无能力的人,那些人居住的区域到现在也很差。只有中间那层在增长,现在香港政府也在发愁怎么让这些人出去,因为他们的收入已大大提高,已经开始有奔驰车进出了。美国政府出台的办法是只准你住三年,政府只帮助你三年,三年以后就强制你离开。有特殊困难、生老病死、失业的可以继续住三年,就是怕你赖在政府的保障性住房里不走。我们现在没有这样做,因为我们的收入证明制度还很不完善。

  <21世纪>:您怎样看待囤积土地?

  任志强:央行报告说得很清楚,贷款总量的三分之一是政府贷款,而不是开发商贷款。今年开发商从股市上共拿了1000多亿,可是每年的土地出让金是8000亿-9000亿。9月份,北京税务局发布的数据房地产企业54%亏损。所以,开发商囤地的概念不成立。

  土地招拍挂文件出台本身就是为了制止腐败,制止官员把权力变成私人财产,现在却是官员把私人财产转换成利益集团的财富了。通过这种方式,GDP、地方财政收入上去了,官员可以升官发财;另外,各级政府在土地招拍挂的审批过程中获得个人收入和福利待遇也增加了。

  土地供应减少是官方在指标上的减少,但现在未批先征的现象很严重。地方政府先征用土地,等明年指标下来,马上可以供应。否则明年给了我指标,我还要再做一级开发,这个土地可能要下一届政府才能享用。招拍挂里应该还有一个制度,地方政府拿到土地指标就是毛地出让,毛地出让的收益较低,那么一级开发的利润不在政府。现在有了一级开发,有了土地储备,银行愿意给贷款,让地方政府获得这个收益,所以它们一定会拿银行贷款储备土地。

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