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叶檀:房价又创新高 调控政策未触及3大核心问题

http://bj.house.sina.com.cn 2007年11月15日08:55  晶报

  国家发改委昨天(11月14日)公布的统计数据显示,接受调查的70个城市10月房价创下2005年以来最大单月涨幅,较上年同期上涨9.5%。

  这说明严厉的楼市调控政策作用不大,并且也难以对日后的房价产生根本影响。原因在于,增加开发商与投资者的信贷成本等都是治标之策,而未触及土地、货币与税收三大核心。

  9月末出台的房贷新政意在加大投资者的成本,而国家发改委与商务部10月联合出台的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》抑制外资流入房地产,在于减少房地产市场资金的流入:从今年12月1日起,外资将不再被鼓励进入内地普通住宅的开发建设;更为严厉的是,为了防止外资直接或通过中介炒房,外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。

  限制资金目的是抑制房地产投资,将追逐人民币资产的国际投资热钱驱逐出去。但结果并不乐观,提高融资成本不能改变

人民币升值与土地与人口矛盾之下的房地产升值预期;我国2001年以后房地产价格逐年高涨,抑制房地产业的国际热钱出台太晚,滞后于现实发展。事实上,早期进入房地产领域的外资大多获得了100%以上的利润,远远高于成熟市场3%至5%的回报率。以往抑制外资进入房地产并未有显著效果,漏洞之多让人对今后政策效果存疑。

  国土资源部日前新出四招打击囤地:要求实行“净地”出让,合理控制单宗土地出让规模,规定每宗土地的开发建设时间,加大闲置土地的处置力度。这些亦新亦旧的招数在市场中并不是抑制地价的针对性招数,加大闲置土地的处置力度是老办法,每宗土地的开发时间以往有规定,但受制于拆迁、生熟地等制约条件,无法落实到位,至于净地出让与控制单宗土地规模加大了地方政府的先期投入成本,恐怕也非地方政府所乐见。

  我们看到的是相反的情况,在招拍挂中一些地方政府实行了新办法:一是没有推出土地的长远规划,每次推地间隔很长时间,使房地产商无法形成明确的预期,只能加入抢地行列,以免发生地荒;二是实行土地出让新规则,如媒体报道上海有关部门10月份发布《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》,现场竞价采取竞买人书面报价的方式进行。即由竞买人当场书面填写现场报价单,以密封的形式交予。之后,相关工作人员会在当场拆封报价,并采取“价高者得”的原则。如果有出价相同者,再次履行一遍现场竞价的程序,直至有人胜出。值得一提的是,如果最高报价低于该幅用地底价的,现场竞价就会终止。这种竞标法实际上是采用了博弈理论,使开发商为了拿地只能一次性地报出高价。至于房价低洼地区的城市以地价批地给开发商,希望振兴本地楼市,甚至为推高地价以雇佣公司进行假竞标之事,更是屡有曝光。近两个季度,土地价格增速超过房价涨幅。

  从资金到土地,我们都看到了抑制与推高房价的两股力量,而后一种力量由于直接接市场地气,显然更为凶悍,更为本质。以目前的土地出让与房地产融资模式,除非使保障型住房占据60%以上的份额,或者推出物业税、或者进行土地的根本变革,否则房地产价格很难下降。

  目前房价上涨与观望情绪并存,说明目前的政策只略微触及心理层面而未触及构成房价的制度性因素。虽然上海等地10月份二手房成交量大幅下滑至10%到30%,新房成交量下滑30%,但这是政策消化期的正常现象。根据以往的经验来看,消化期过后就是报复性反弹期。在此期间如果按照规划大量推出限价房与保障性住房,有可能拉低房价的平均增幅,但商品房价格仍然会上涨,按照人民币升值幅度,房地产作为人民币资产的重要组成部分,还有两到三年较大的增长空间。(叶檀 作者为财经评论家)

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