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建委沈洁国美陈云峰作客新浪解读合同上网(图)

http://house.sina.com.cn 2005年03月29日19:10 新浪房产
建委沈洁国美陈云峰作客新浪解读合同上网(图)

左为国美第一城业务总监陈云峰,中为北京市建委房屋交易市场管理处处长沈洁,右为北京市建委房屋交易市场管理处林妍燕

  建委沈洁国美陈云峰作客新浪解读合同上网(二)

  建委沈洁国美陈云峰作客新浪解读合同上网(三)

  自今年3月15日起,北京市购房者购买预售商品房时,必须与开发企业通过北京市房地产交易管理网进行网上签约并下载打印合同文本,此项措施出台有利于监督开发商信息公开
,维护购房者的合法权益。特别是买房人一旦发现开发企业有违规行为,可向市建委相关部门进行投诉,情况一经核实,将对违规开发企业的行为在网上信用系统中公示。

  网上签约已实行两周时间,网上签约是否顺利实施?上网的实施情况和进展如何?近期要签约的买房人应如何申请网上签约?需要准备那些材料经过那些手续?新浪房产特邀北京建委市场处处长沈洁,国美第一城的业务总监陈云峰作客新浪嘉宾聊天,与网友一起解读合同上网。以下为本次聊天实录:

  主持人:各位网友大家好!今天新浪嘉宾聊天非常荣幸请到来自北京市建委房屋交易市场管理处的沈洁处长和北京市建委房屋交易市场管理处的林妍燕,还有国美第一城的业务总监陈云峰。实现商品房交易中合同上网应该说是北京市建委为了规范房地产市场,打出的“组合拳”之一,可以更好的帮助业主维权。除了已经出台的酝酿已久的首份《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房认购书》外,请沈处长为我们介绍一下合同上网这一举措出台的初衷和希望达到的目的?

  

建委沈洁国美陈云峰作客新浪解读合同上网(图)

  

图为北京市建委房屋交易市场管理处处长沈洁
   沈洁:刚才主持人提了一个非常好的词,为了规范房地产市场打出一套“组合拳”,最近出了一系列的组合政策,最近四项大的政策都是2005年以后新近推出来,关于预售许可管理方面我们出台一些规范性的文件,比如楼台表的导入工作我们现在已经通过预测报告,电子盘的方式,直接将楼盘基本盘的信息导入到预售许可批准的范围之内。 第二个实行新的预售合同实施包括预售书的实施,这样避免双方的纠纷,保持稳定、合法交易起到积极作用。第三个从3.15开始我们实行预售信息网上公示这样政策,为广大消费者取得一个合理合法公开房源信息提供一个有效渠道。最后就是大家非常关注我们今后商品房的预售可以通过网上签定合同,实现网上签约,进一步达到信息对称的原则。

  我想这一套系列的推出,政府从方方面面考虑这些方面的,首先对政府自己一个行为,依法行政规范管理的要求,通过网上这一系列,通过一个信息化的这样一个平台,把这些政策整合起来,在网上进行实现,可以使我们加快办事效率,同时提高为消费者,包括企业,包括百姓这样一个服务的平台。 第二点,通过规范这个行为,防止一些欺诈性的,比如说过去曾经出现过在预售行为中间的一房多售,无证销售,少批多售。很明显我有一栋楼,这栋楼里面我有50套房子,消费者不太了解把剩下未批准的不符合销售标准给销售了,这会给消费者带来很多损失。 第三点是信息公开,使我们创造公开公平的竞争环境,包括我们企业理性的投资起一个很好的领导方向。同时这个信息公开为什么消费者进行理性消费和选择也搭建一个很好的平台。

  我想这些信息通过网上及时、准确、权威进行收集,为政府进行宏观决策和房地产健康发展来判断它的态势,我想会有积极作用。我想这些系列政策的推出,从这几个方面会随着咱们网络健全,系统不断完善,以及在开发商配合之下,在整个社会环境,诚信系统建立以下会使房地产市场越来越净化、健康发展下去。

  主持人:接着问一下陈总,国美第一城率先使用新合同,而且是非常响应这一政策,陈总这边当时怎么考虑一出来这个政策我使用它?

  

建委沈洁国美陈云峰作客新浪解读合同上网(图)

  

图为国美第一城业务总监陈云峰

  陈云峰:因为国美第一城前身也是起源于国美电器,我们是做零售起家的一个企业,所以在某种程度上说,我们比其它的开发商更注重消费者的感受。我们感觉房地产市场市场存在欺诈的现象,包括不平等的现象,特别是广大群众比较反对的霸王条款,实际上是和合同有直接关系的。所以我们感觉在建委推出了新版的销售合同之后,它目的是规范房地产市场,所以作为一个企业,我们觉得站在消费者的角度,我们要积极的实行来维护这个消费者的权益。只有消费者满意了,实际上你这个楼盘的品牌才能够得到市场的认可。

  第二点,我们支持政府规范市场的这种行为,我们和建委房地产交易处打交道也很长时间,实际上我们认为他们对于这种信息的披露,包括手续的这种网上的申办,实际上对于规范房地产市场是有很大作用的。这一点也得到了消协组织,特别是广大的购房者一个强烈的支持。我们觉得我们也要适应这种时代的潮流,适应市场,率先垂范,刚好我们国美第一城是在这种正在大规模的进行销售,在开盘销售,我们觉得这个对我们也是一个难得的发展契机,我们支持了政府这个行为,实际上政府反过来也会支持我们。沈洁处长对我们这个项目的支持也是非常大的,包括把我们纳入第一批新合同的试点单位,我觉得都是对我们一个很大的支持。

   沈洁:我觉得开发商他敢于率先使用合同,说明他第一使用合同在避免双方纠纷上面有很大作用,另外也是开发商敢于面对自己合同的勇气和信心。

  主持人:如果开发商不敢用新合同说明你肯定有问题,你没有问题怎么不敢用呢?那么合同上网到底需要走一个什么程序?开发商或者购房者他们需要通过哪些具体程序呢?比如开发商怎么上网,买房人怎么找网站,怎么一步一步申请后通过上网签约。

   沈洁:我们所说的这个网是指北京房地产交易管理网,www.bjfdc.gov.cn,交易管理系统在我们这个网上同时有这样一个模块。消费者首先他可以实现查询房源,登陆我们网站可以在网上公示完了以后查询自己所需要的房源。比如我看上一套房子,我首先在我查询公示里面查找这个项目开发企业和它的预售证号看它是不是有合法预售依据。第二就是通过他预售证查询他所在的楼盘,通过这个楼盘来查询他所买这个房屋。

   我们目前在网上公示的第一方面是有这个项目的基本信息,第二是有这个项目楼盘的一些信息,比如说楼的结构、层数、建筑面积、合同竣工日期、测绘单位,以及拟售的均价,我们还可以查房屋的户型、面积、以及用户方面基本信息。整个合同如果说网上签约以后我们还可以实现成交价格按项目进行分类、公布这样一个功能,消费者可以首先通过刚才我说登陆网上来查询有效房源,如果这个有效房源没有在网上进行公示,那么这样的项目首先消费者要打一个问号,是不是合法项目,当然我所说的项目都是预售项目。下一步我们也会在网上实现现房销售这样一个功能,需要走这样一个查询的程序。

   剩下和咱们以前需要做的事情差不多,我们需要说到售楼处洽谈相关的业务,然后再实现在网上基本的过程。同时这里面有一个认购书的签定,认购书的签定是一个必经的过程,如果我需要交一部分定金确认这个房子保留,我先签认定书然后再签预售合同,我们在签定合同时设定的密码来查询我预售合同登记的情况。具体请林妍燕把网上签约、认购基本过程给大家介绍一下。

  

建委沈洁国美陈云峰作客新浪解读合同上网(图)

  

图为北京市建委房屋交易市场管理处林妍燕

   林妍燕:买房人他买房子的时候,首先就是要先查询他的房屋是不是在可售范围内,他查询完这个情况后进入楼盘表,通过楼盘表来点击签约这个模块,首先就是要填一些房屋基本信息,然后是购房人基本信息,认购书的基本信息,填完这三个信息以后可以生成认购书的草稿,根据这个草稿双方打印下来,接着就是签定草稿,签定认购书的一个流程。

   如果买房人不经过认购这个程序,或者已经完成认购这个程序直接签定合同,就可以直接签定他的预售合同,签定预售合同信息和签定认购书信息基本一致,稍微多了一个步骤,他需要也要先是房屋的基本信息,然后是双方的基本信息,还有这个合同的基本信息填写以后,然后就要设置打印出来的草稿,合同的草稿,打印草稿以后双方核对草稿内容确定无误的情况下由买房人在网上设置密码,这个密码是将来为了他方便查询他房屋基本情况,设置密码以后这个合同正式提交以后,可以在开发商打印出来正式合同双方签字盖章,这个时候网上签约流程基本完成,买房人要在30日以内上网查询房屋做的预售登记

   沈洁:另外我们最近推出短信查询功能,如果消费者在签约之后留下自己的手机号码,同意短信回复,我们可以在开发商进行合同预售登记之后,自动向这个手机回复什么时候进行。

   主持人:陈总国美第一城这边,应该是作为一个项目来具体实施合同上网的过程,国美第一城那边实施情况怎么样?有一些什么样的反馈?

   陈云峰:国美第一城应该说是在建委这边推出这个措施之后,我们在一周之内就将我们新版合同制定完毕了。但是这个确实给企业提出了更高的要求,比如新合同当中有很多的内容都需要改变原来企业的一个运作方式,举几个简单的例子,比如说像物业公司,原来应该说是交房前两个月通知之后,现在制定,实际上提前将近一年的时间,所以我们就需要提前将物业公司的选择、谈判、率选的过程,要尽早确定下来,而且要和物业公司确定服务项目,服务内容,服务标准和物业收费价格,这些全都要写入到新版销售合同当中去,要公示,所以这一点在物业方面,只是一个要求。

  另外还有一点要求,我们感觉也是压力比较大的,像我们的配套的设施也要把竣工的时间写入合同,新版合同对于配套提出非常明确的要求,正好国美第一城是配套比较全,是小学、幼儿园、体育馆、园林、会所,再加上市政道路是必不可少的。

   沈洁:一个都不少。

   陈云峰:一个都不少,但是这遇到一个问题,比如我们体育馆,实际上我们设计院没有给我们提供他很详细的方案,但是我们要求我们工程部门必须把竣工时间告诉我,我好把它告诉业主,这时候工程部要求赶紧找技术部,技术部马上说赶紧找设计院,因为咱们跟设计院原来定的合同里面时间应该提前,找到设计院之后,设计院就说你们有些规划指标没有给我,这需要开发部门,规委这些部门找一些开发手续,这些在很短时间内都要确定下来。那几天我们昼夜开会,确定一系列问题,到最后我们还是按照这个要求,把像幼儿园的完工时间包括小学完工时间都写入合同。

  说实话当时我们工程总监流着汗我要求他写字,他知道这个要为将来业主负责任,没有后路,他签完字马上给他的工程队伍开会去了,包括施工队伍。 新版的合同,不仅给消费者,买房者提供保护权益的选择,另外实际对于企业内部管理提出进一步的要求,就是要加强你的工作计划性,很多的工作,将来要做的必须提前到现在来做,所以我们也把新版合同的使用,当成为一个我们企业能够提高管理的一个契机,我们把它要变成我们企业以后的一个经常性的东西,让我们这个企业更适应市场,更适应消费者。

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