张杰：三亚资源稀缺性造就房价上涨空间

　　主持人：各位网友大家好，今天我们新浪房产住交会直播间很荣幸请到了亚龙湾开发股份有限公司副总裁张杰先生，跟我们聊一下在三亚著名的亚龙湾区域目前房产开发的特色。首先请张杰副总裁跟各位网友打个招呼。

　　张杰：各位网友大家好！

　　主持人：现在全国的广大网友或者是消费者对三亚都是很向往的心情。能在三亚这样风景优美的度假区拥有自己的一套住宅，肯定是大家的梦想。但是很多人现在都不太了解三亚的房地产市场情况，首先请张总给大家讲一下三亚房地产市场目前的概况。因为这两年越来越多的人要去三亚渡假，作为美丽的渡假城市，三亚是如何发展起来的？

　　张杰：我是01年才到三亚。但是目睹了三亚房地产这几年快速崛起的。

　　大家都知道海南在九十年代初的时候有一次房地产泡沫，泡沫之后，海南进入了一个将近十年的沉寂。在01年的时候，我刚到三亚的时候，三亚的房价只有五、六百块，最贵的楼盘卖到1300多。当时很多人都认为到处都是烂尾楼，如果要恢复的话，没有十年二十年是不可能的。没想到在短短的几年之内，三亚就消灭了烂尾楼。房价也从几百块，到几千块。去年从五千多块，现在到七千多块。

　　三亚还是一个新兴的房地产市场，可能这是随着中国经济的持续快速的发展，中国人富裕的越来越多，休闲渡假的意识越来越强之后，三亚的市场，包括它的旅游市场和房地产市场才快速发展起来的。这就像国外的很多人，每年都会有一个固定的假期一定要在国内或者国外去休闲渡假一样。现在中国的旅游市场从观光游到渡假游的过渡，三亚是最适合渡假的一个地方。在渡假的地方，其实房产也是世界的一个潮流。据我了解，世界上很多的渡假胜地和它当国首都的房价比是4：1，澳洲的房地产和悉尼就非常的明显。现在三亚的房价七千多，跟北京的房价一万多比起来的话，应该说还有相当大的发展空间。

　　而且三亚实际上是中国唯一的热带滨海旅游城市，包括海口都不是。所以三亚的资源稀缺性也造成了它的房价上涨的空间。三亚本身海岸线不算小，但是相对于全中国的巨大的潜在市场，甚至包括现在的俄罗斯、韩国、日本整个两到三千公里范围之内的辐射区来说，三亚的资源稀缺性就更明显了。所以我认为三亚的房地产还会以一种非常好的状况持续快速发展下去。

　　三亚每年的开发量非常小，只有几十万平米，到去年是七十五万平米，今年将达到一百万平米。但相对于像北京、上海这样的每年两千多万、三千多万平米这样的市场来说，三亚还是一个袖珍的市场。相对于全中国这样的潜在购房市场来说，它的购房量非常有限，所以我觉得它的资源的稀缺性，它的供应量都足以证明今后这个市场会非常火爆。

　　主持人：刚才张总从宏观上讲了一下整个三亚房地产市场的概况。不光是三亚，我想现在从全国来讲，旅游地产都是一个热门的话题，是一个热点的项目。我们的亚龙湾据我了解，它是一个国家4A级景区。

　　张杰：这样子的，亚龙湾是国家旅游区批的十二个国家级旅游度假区之一，当时是92年批的，也就批了那一批。截止到目前真正发展起来的，只有亚龙湾度假区。当时批了一个18.6平方公里的面积，现在亚龙湾有八个五星级酒店，是全国五星级酒店最密集的一个区域，亚龙湾目前已经有了六千个房，小一万个床位占了三亚市场的三分之一，五星级酒店占了90%以上。

　　主持人：亚龙湾开发股份有限公司作为亚龙湾景区的一级开发商来说，目前也是国内五星级酒店最密集的一个地方，您刚才已经说到我们现在已经有18.6平方公里的海岸线。

　　张杰：这18.6平方公里我们一期只开发了10.4平方公里。

　　主持人：我们就剩下了将近二分之一的地方还没有开发。请您谈一下以后的发展方向是什么？

　　张杰：亚龙湾是国家级的旅游度假区，亚龙湾对标的景区应该是巴厘岛、迈阿密这样的国际上知名的度假区。跟它们比起来，亚龙湾的自然条件一点也不逊色，我们有世界上最好的沙滩，亚龙湾海水的能见度是9米，亚龙湾三面环山，一面面海，有1500亩的红树林的自然保护区，有天然的湖泊，有两个高尔夫球场，有热带雨林，自然资源丰富的丰富。既然是这样，定位应该与世界的资源相匹配，我们现在照着世界级的规划设计去建设亚龙湾，从目前的五星级酒店的建设来看，至少在国内应该是顶级的了。很多酒店的建设和经营在酒店管理集团，它们全世界酒店的评比中也是名列前茅，目前我们正在做亚龙湾二期的规划修订，规划的理念也是建世界一流的度假区，还有相当高的要求。比如整个亚龙湾片区的溶聚率不超过0.1%，建筑的高度不超过四层，矮于椰子树的高度。渡假酒店一般都是精品酒店，还有一些小型别墅的项目。当然整个区域里面还会有很多的配套设施跟上，逐渐使这个区域更加的成熟。

　　主持人：刚才我们了解了亚龙湾区域的发展以及现在规划的程度。我想消费者在期待入住我们亚龙湾酒店的同时，他可能更向往去那边有一个置业的地方。我了解到咱们亚龙湾股份有限公司新开发了一个住宅项目叫公主郡，这个肯定也会给广大消费者带来一个福音，我们终于可以到亚龙湾买房了。对于亚龙湾这样的稀缺性的海洋旅游区，住宅项目是非常罕见的，作为我们公主郡来讲，我们在开发的时候，都本着什么样的理念去做？在规划上有什么样的特色？

　　张杰：因为亚龙湾开发股份有限公司是亚龙湾整个区域的主力一级开发商和实际的经营管理者。本着对这个湾负责，确保这个湾的开发水准的世界一流，我们在做任何产品的时候，包括我们自己做，也包括请其他的开发商来合作开发项目的时候，都有一个非常明确的要求，就是品质的高端。亚龙湾几乎没有四星级酒店，它的四星级都可以评为五星，我们相对房地产项目，也是跟整个湾的定位相匹配。

　　我们这个项目虽然有一部分别墅和公寓，但是整个项目的溶聚率才0.4，项目规模非常大，占了562亩地，37万平米，建筑面积仅仅15万平米，这15万平米里面我们用了1万平米去做会所。除此之外我们还在海边做了为业主专属的海滩沙滩会所。确保购买亚龙湾房子的人，不光拥有自己的住房，还拥有自己的一片海。这是我们当时做这个项目的一个初步定位。

　　当然在做项目的过程中，我们也很关注产品本身的细节。我们这个项目是全精装的，也是确保在三亚来的客人，他们住到这个社区里的时候，不是天天有人在装修。因为这可能跟三亚的产品特色有关，很多人买了房子以后，暂时不来住，会经常到这个区域里面，可能十年八年还会有人在装修。本身我这个社区规模比较大，有1100个单位，如果我不精装的话，可能几十年之内就会有人在精装，所以说我们也做了大概两千块钱标准的精装来完善。

　　整个社区1100个单位的公寓里面，有一居和两居都是小户型的，但是为了保证品质，我们都是三到五层的公寓，也有个别的七、八层的，全部都是南北通透，来确保房屋的品质，整个项目我们预计投资要达到15个亿。

　　主持人：想问一下咱们公主郡项目的定价是多少？

　　张杰：我们今年9月15日开盘，当时开盘的均价是在13000元，目前我们已经调了八次价，现在已经是14000多。

　　主持人：相对整个三亚市场的平均房价来讲，您觉得他是一个定价比较高的项目吗？

　　张杰：有人曾经说过，亚龙湾这三个字一个字值一千块，从目前市场反映来看，其实一千块都不止，整个三亚的房价均价是7000多，现在海边的房价至少在12000到20000这样的水平。至于亚龙湾的定价在14000多的精装价格来说，我认为还是非常适度的。从亚龙湾公司来说，我们当时做这个项目的目的出发点也不仅仅为了追求利润最大化，其实我们作为整个区的统一开发商，我们更注重亚龙湾区的整体发展，我们最后能够实现一个高端的定位，作为公司自己项目来说，也必须要确保这个定位，另一个也要确保这个项目的开发成功。所以当时在定价的时候，更多的是考虑社会的接纳程度，考虑这个楼盘市场接受的反映，所以定价是偏低的，在我们旁边其他的项目，规模、档次并没有我们高，但是实际上有的价格已经超过我们。

　　主持人：所以说我们的公主郡项目是很值得持有的，而且它还有很大的涨价空间。

　　张杰：刚才我说的旅游度假区和首都房价的价差，这个还没有在中国真正展现出来一样。

　　主持人：您提到公主郡是九月份开盘，到目前销售状况怎么样？

　　张杰：我们一期推出938个公寓，在9月15日当天就销售了过半，我们目前已经销售了90%以上，我们现在剩下的房源也就几十套，我们预计在今年的春节黄金周期间一期销售完成，我们二期目前已经顺利接近完成，春节后准备积累客户，为二期做准备。二期更多的是独栋别墅还有七八十平米的迷你别墅。

　　主持人：相信网友们听了张总介绍之下，肯定摩拳擦掌准备去亚龙湾购买房了。您刚才提到的微型别墅是什么概念呢？

　　张杰：实际上迷你别墅，我们的灵感来自于东南亚有很多的精品酒店，像白杨树酒店等等，它们一些产权酒店的产品，这些别墅的面积非常小，只有七八十平米左右，但是它占了半亩地，它自己拥有私家的泳池，拥有自己私家的庭园，有一个非常私秘的空间。但是因为是渡假产品，并不需要占有很多的居住空间，他只有一个大房子，但是一个大房子足以让来这渡假的人足以感觉到渡假的氛围。我们预计明年推出的迷你别墅总价控制在300—350万之间，是很值得令人接受的价格。

　　主持人：今天经过张总介绍之后，很多消费者从原来的不了解，到现在的对三亚房地产市场以及亚龙湾的项目状况，还有张总这边的公主郡项目有了一个很详细的了解，相信也给大家带来了一个很好的契机。很多人不管是自住也好，投资也好，都可以去到我们张总这里去了解我们的公主郡项目，了解亚龙湾的住宅项目。今天由于时间关系，我们这次访谈就到这里，感谢张总的到来。

　　张杰：谢谢主持人，谢谢网友。