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孟晓苏:用金融创新推动廉租房建设(组图)

http://bj.house.sina.com.cn 2007年11月24日19:00  新浪房产
孟晓苏:用金融创新推动廉租房建设(组图)

图为孟晓苏 中国房地产开发集团理事长

  主持人:谢谢边兰春教授的致辞,本人庄惟敏作为《住区》杂志的主编,清华大学建筑设计研究院院长欢迎各位的到来,这次住区的研讨会应该说目的很明确,我们说通过社会住宅的设计研究,中外比较的探讨,特别是在政策方面的研究和探讨,我们希望形成业内的交流和互动,为社会住宅建设提供依据和理论,我们今天在这里举办这个研讨会,就是针对国内现在主要城市不断攀升的房价,中低收入家庭如何实现居者有其屋,我们从人文、社会、项目开发、设计多层次探讨,我们今天有九位发言人带来精彩的报告,在此我代表《住区》编委会欢迎大家的到来,也预祝大会圆满成功,下面进行我们的嘉宾主讲阶段。今天报告的第一位主讲人是中国房地产开发集团孟晓苏先生。今天他的演讲题目是:用金融创新推动廉租房建设。


图为主持人庄惟敏 《住区》杂志主编 清华大学建筑设计研究院院长

  孟晓苏:谢谢庄院长的介绍,非常高兴今天在清华大学举办的社会住宅研讨会。我的题目是对建立廉租房制度的回顾和思考。除了企业的身份我还有其他的身份,今天我以一个学者的身份讲话,对某一些部门提出意见,大家也不要在意,十七大胡锦涛总书记探讨民生的时候说健全廉租房住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难。就这些问题我们不能不进行一个回顾和思考,我讲三个部分,第一个是供给结构欠缺助推房价上涨;建立保障住房制度的历程艰难;最后一个是廉租资金来源的深入思考。

  首先讲讲供给结构欠缺推动房价上涨。房价上涨一项是社会各界关注的问题,而我们看到,从今年下半年以来,房价上涨已经成为一个抑制不住的趋势,我们看到上半年,房价上涨还相对平稳,而下半年房价上涨的幅度过快,根据国家发改委前不久公布的十月份的上涨数据,新房上涨9.5%,二手房上涨了8.7,北京的房价涨17.8%,不光是高档商品房价格,普通商品房也在上涨,北京、上海、广州、杭州、市区内已经一万以下的房子了。二手房卖房超过新房也是注目的现象,国家出台了一些政策,包括对二手房买卖的附加税,这些税收转嫁给卖房身上,所以造成了价格上涨过快,国家统计局最近分析房价上涨的时候说了四点,一、居民需求旺盛;二、房屋供给不足;三、土地成本上涨;四、建安成本上涨。

  应该说房价的上涨是与连续几年控制产出造成的,我们看到有一些部门把国家控制基本建设过热的政策不适当的用在居民住房上,两个龙头一个是紧缩土地,一个是紧缩信贷,用在住房上被媒体称为紧缩银根,就这样连续几年控制产出加剧了供求关系的逆转。有人说土地供应量不够,房价上涨不是土地供应不足造成的,但是我们看到连续两年北京市的用地规划,房地产只是40%,能说土地供应量不够嘛,对于供不应求造成房价上涨,我05年就多次呼吁,其中包括中央研究室房地产会议上,我明确的讲出了自己的观点,需要增加供给,才能够抑制房价,我还举了一个例子,就是陈云同志建国初期怎么样控制上海的粮价的,如果换我们这些能干的干部去,就不一定采取陈云同志的办法了,他们就有可能用减少供给,断绝粮道的办法去控制。

  去年全国出现了一件事儿,就是猪肉价格上涨,全国人民都知道应该怎么解决,多养猪,但是面对房价上涨,主管部门还说要减少建房。今年六月份商品房供应逆转更家厉害。到今年六月份供求不平衡达到了0.48:1,老百姓买两套房,市场只能提供一套。国家发改委在分析了一到八月份的情况,他们发现竣工面积增长了10%,销售面积增长了30%,全国销售面积是竣工面积的2.47倍。

  国务院早在2003年就发布了18号文件,它的精神到现在还有重要的指导意义,18号文件提出总量基本平衡,现在基本不平衡了,第二个是结构基本合理,现在我们看到房价上涨还有结构的问题。

  我们知道在发达国家和地区,他们大量的供应廉租房和其他社会住房,包括香港,50%的家庭住在政府提供的居屋,而在新加坡,我们知道新加坡87%的居民都住在政府提供的各种保障性住房里面,而我们在前一些年,我们推进住宅商品化的同时又一些忽略,我们经济适用房投资小了,商品房投资多了,今年下半年,土地价格控制不住了,各地不断的有地王出现,广东东莞的一个低价从8亿开始拍到26.8亿,我们看到楼面价格推上海,有一块地派出了一平米6.6900元。住房价格都已经拍到2万一平米,外环外都出现了1万一平米的楼面地价。

  什么原因造成了低价上涨,其中一个原因就是供给不足,到底出现的是低价的回归还是低价的泡沫,我想大家都有自己的开发,前一段时间股市很好,房地产都上市融资,再高价拍地,出现了地王,然后推进了房价进一步上升,土地储备使得房地产公司更加容易融资,房地产地价房价轮番上涨已经形成了恶性循环。

  温总理在最近,在新加坡大学讲话,他说近年房价上涨比较快,人民有很大的意见,我认为总理这段话是对前一段房地产宏观调控的总结。

  第二个问题,我谈谈建立保障住房制度历程艰难。在房改初期,建设部就带领着我们制订了一套完整的住房供应体系,包括商品房,经济适用房和廉租房,我们都知道,买不起商品房的可以买经济适用房,都买不起的可以租住廉租房,又有中等收入者说,我们没有到经济适用房的适用范围,但是我们也买不起商品房,怎么办,又出现了限价房,这些联系起来,已经能够促成我们的住房体系了。

  我和杨慎会长在1998就提出了建议,要积极推进保障性住宅建设,把廉租房建设列入政府财政预算,另外还是设置机构的问题。

  随着房地产市场的发展,弱势群体在住房上得到的实惠减少,尽管在国八条里说尽量保障住房,国六条里又出现了加快经济适用房建设,主管部门又把国六条误读成了小户型,这里面就出现了几个误区,一个是用小户型代替低价房,我们看到很多小户型和大户型一样的价格,把两个小户型拆成一个大户型,成本肯定是增加了。第二个误区是联合调查组查处高价房,第三个误区是保障性住房到底归谁管,我们看到发达国家和地区都是由政府和企业协力建设,但是在我们这里,有一些企业家提出来,我只给富人盖房,我们不管老百姓的事情,而我们的政府却忙着抓房地产企业,也忽略了保障性住房的建设。今年的人大会议上,有人提出我们只有房地产政策,而没有住宅保障政策。

  温总理提出了两个方面啊,一个是房地产业应重点发展面向广大群众的普通住房,而政府要帮助和解决低收入家庭的住房问题。

  今年8月1日,温总理主持召开国务院常务会议,通过了解决城市低收入家庭住房问题的若干文件。而且在决议中,又详细的提出了若干项需要做的重要工作。政府的职责最重要的是要搞好廉租房,其次是建设经济适用房,对于小户型问题,温总理讲了经济适用房户居面积90平米最适当的,国家讲的小户型是经济适用房,并不是适用到一切商品房上。温总理还讲到注重市场调节,防止市场混乱,还有节能节地问题。

  我相信大幅度提高保障性住房的比例就可以有效的解决问题,就可以达到国务院提出的要求,增加廉租房的房源,扩大保障的范围。

  最后我谈谈廉租房的资金来源,我现在不光是房地产业人士了,也算是金融人士了,尽管国务院2006年提出了建立健全廉价租房制度和租赁制度,但是现在也没有完善,建设部提出经济适用房可以出租,但是谁来当业主?我们把经济适用房卖给有钱人,让他们当业主吧,但是经济适用房规定不能卖给有钱人,那么我们把经济适用房卖给穷人,他们当业主吧,但是他们怎么能当得起业主呢,提出这个是很好的理想,但是本身是一个悖论,现在我们需要思考的是长期持有廉租房的资金从哪里来?温总理主持常务会议上就明确提出了要保障资金来源。

  在最近新加坡的讲话中,温总理讲了,中央政府带头安排49亿元用于廉租房的建设,总理讲到,明年还要加大廉租房建设的力度,看来明年需要动员的资金还要多,从哪里寻找资金,我从96年开始多次向国家提出关于住房金融创新的若干建议,而我在2005年建议引进国外房地产成熟的投资信托,就是REITS,是解决房地产资金的来源,基本做法就是个人买房者,出租收租金,其中老百姓的资金形成一个基金,用来买房,包括房屋、写字楼、商业、物业、工业、厂房、仓库等等,收租金,再向基金的持有人分配这些租金,并且可以拿这个股票上市,这就是REITS。

  在REITS发育成熟的市场上,都有特别严格的规定,其中有收益率的规律。在美国由于这样的严格规定,美国197支REITS总体发育良好,收益率最高,风险度最低,由此我们可以判断REITS是收益高,风险低的股票。

  REITS从2000年开始进入亚洲,现在日本、新加坡、韩国和中国香港、中国台湾都已经有了REITS。香港的睿富基金,是用中国大陆的房产发行的另一个REITS,我是这个睿富的董事。他在香港发行,收购了北京三元桥的嘉诚广场,用租金每年向资金持有人分红,现在股票上市,价格目前是4块多,而我们研究发现,香港政府的第一支REITS就是用廉租房发的,利用廉租房和下面的商铺和停车场,他们的租金比较高,来发了350亿的REITS,资金还给了香港财政,而领汇基金的发行受到投资人的追捧。

  我们发现在美国用廉租房发行的REITS更多,甚至美国某州政府把鉴于拿来发REITS,政府交租金,通过政府交租金,把原来没有租金的物业变成租金物业,从而在社会上融资。

  在我们国家,目前财政资金紧张的情况下要想把好事儿尽快的做起来,需要学习国外的先进经验,通过发行REITS,廉租房资金低,成本也低,政府有义务向租户进行一些补贴,或者直接补贴给金融机构,廉租房的收益率达到7-8%还是可以的。

  那么廉租房建设资金从哪里来?主要还是财政,我们现在财政资金紧张,但是我们需要动脑筋的市我们的财政还有能力,过去的大量的财政资金去哪里了,道路、交通、桥梁,还有一些不该建的,比如说政府的办公楼等等,这是我们近些年来一些地方政府大型土木建的办公楼,这些办公楼有的地方甚至用整整一年的财政收入建这么一个楼,然后分摊到各年,也有的用国家的贷款建办公楼,而不是用开发,我们看到这里,有市级、县级、区级,还有镇级,而且建的如此辉煌。这些问题已经引起了社会各界的关注,我们现在修建办公楼,不光是政府大楼还有党委、人大,政协,都在大兴土木,过去都叫做政绩,现在中纪委一差就是劣绩,中纪委查到怎么办,处分他们,处分了之后怎么办,有人出主意,收购了,收购了卖给谁,我说通过发行社会资金收购政府办公楼,然后租回去,由政府来租,这样的话,就从纳税人的钱变成投资人的钱,政府掀起的支付能力就可以加强,就可以从这里拿回钱来建设社会住房,而这个股票又可以上市流通,成为非常好的社会资产,我们目前面对的是流通性过剩的市场,而政府是流动性不足,我们能不能让两者之间沟通,让政府的固定化资源进入市场,让市场流动性过剩的资金持有政府的物业,事情能不能综合起来解决,发行REITS也有利于我们资本市场的平稳发展,前段时间上涨到6000点,最近跌破5000,这个振荡值得我们重视,如果有了REITS可以防止股市虚高,中国的物业回报稳定,增值快,也使得投资人的权益长期升值。

  胡锦涛同志十七大报告中讲要使人民学有所教,屋有所居,建设和谐社会。现在我们需要开动脑筋,用金融创新,提供住房保障体系,谢谢大家。

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