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紫金长安业主作客新浪维权聊天实录(图)(4)

http://house.sina.com.cn 2005年06月07日18:36 新浪房产
紫金长安业主作客新浪维权聊天实录(图)(4)

北京仁和律师事务所孟宪生律师手拿文件向业主们解释相关法律规定

  孟宪生律师:我接着车库的问题,因为合同上没有约定,凭什么要车库呢?我认为这是我们要考虑的一个问题,既然合同没有约定,我们将来谈也是可以的。再者,如果合同没有约定,就依据国家的规定,就应该要回来了,就这么简单了。在物业公约里面说,临时公约是开发商制定的,是关于公共利益。现在可以不去考虑效率,但是处分别人的东西,单方处分别人,这个东西是没有意义的,我们就不考虑他,因为你单方处分本身是无效的,反过来,合同没有约定,那理所当然按照规定就是我们的,只是说我们怎么控制和占有这个问题,不存在权利上的争议。这个问题我觉得,起码在提起合同诉讼的时候不能谈及这个权利问题。

  业主代表:在我们合同里是要大家只签物业管理临时公约,但是现在没有任何这个公约。他立足的法律依据也是不一样的,物业工作临时公约和业主临时公约是不一样的。

  孟宪生律师:在起诉的时候,把文件的性质要弄清,必须要让法院明确业主最有把握诉讼点。

  在技巧上,一方面可以在事前起诉书送到法院去,法院接到就必须七日内给你回复。

  王立宏律师:也可以到信访办反应情况,北京市信访办这个程序做得非常到位,法院会给信访办一个答复,信访办把法院的答复给你们,你们再针对这个回复再处理。如果法院受理,按照行政收费的程序打诉讼费,一步一步来。

  业主代表:我也想,第一是违约金。

  吴维丁律师:我觉得不同的律师有不同的操作习惯,中心一点是什么,开发商怎么交房,业主想收房这是实实在在的想法。业主要求法院给我解决开发商按照合同法律等相关规定交付符合条件的房屋。业主要求符合合同,符合法律规定的房屋,开发商单方面造成的逾期交房责任开发商承担。业主要把你的想法说清楚。

  业主代表律师:为什么要按标的收费?

  吴维丁律师:业主请求的行为和履行合同是不按标底收费的,法院该不该那么收费,王律师已经告诉大家了。业主给开发商的函,律师函第一次提到只有车位,其他的有没有正式函把问题提出来给开发商,而且依照法律规定送达开发商的,有些东西一定要保留证据。业主既然拒绝收房,应在法定期限内表达出你的想法和要求,指出开发商的错误,以正常的法律途径送达。

  业主代表:我们写了一些文字的东西,因为开发商不合法规的交房程序导致我们现在没有办法收房,这个责任我们不承担。开发商在上面签字收到了。

  吴维丁律师:那就可以了,剩下就是诉讼技巧了。

  业主代表:我们可不可以不走司法程序把这个房子先收到手?如果走司法途径这个时间拖得越拖越长。

  吴维丁律师:大家只是说到程序问题,既然放弃诉讼,我们现在可不可以用这个问题,就是你刚才提到的这个想法,我觉得你必须慎重考虑,业主提供有问题的照片,钢筋水泥已经掉下来了,如果想入住解决的是前面除了程序问题之外是这个房子本身存在的一个能否达到真正安全的,符合条件的,让你正常生活的这么一个房子,这个时候你就得一个一个看细节了。就像刚才提到的,整个系统能不能正常运转,有没有安全问题。质量问题如果在入住期间不解决,将来就是真的成了维修问题,就很麻烦了。

  业主代表:昨天开发商在论坛是说仅仅是面板问题,不是承受墙质量问题,紫金施工质量完全符合国家规定。

  业主代表:我们这么想,在入住大门都没有修好的前提下,还谈不到质量。

  吴维丁律师:集体维权就是这样的,随着时间的推移陆续就有人去收房了。

  王立宏律师:我建议你们成立两个专家团,一个专家团专门负责梳理流程问题,第二个质量问题能不能挪到收房后再处理。

  业主代表:紫金长安有六栋楼,123号楼是开发商自办的混凝土搅拌站,发生的问题就是123号楼,大家通过照片后就不理解是怎么竣工验收合格的,所有的外墙砖已经脱落了,发现脱落一点就开始补一点。

  王立宏律师:竣工验收是设计、施工监理、质量监督等部门,只要这些方面出居合格证明了,再加上必备的消防啊,环境检测就合格了,就已经可以竣工备案了。只要质检站合格了,材料就过关了。竣工验收的时候有一些不是现在出现质量问题,而是之后出现的,不代表验收当时就不能通过验收,这是之后出现的,在后续出现断裂,这个在质量建筑施工上是允许的。

  业主代表:我们现在怎么办,已经出现严重质量问题了。

  王立宏律师:可以不收房。

  业主代表:我们诉状分两种,一种是一次性付款的,一种是分期付款的。

  业主代表:业主维权中发现一个问题,竣工备案表,建筑单位法人签字是要求法定代表人本人签字的,我们有证据表明这个不是本人签字的。

  王立宏律师:这个没有意义,他可以承认,但是补签一个就行了。

  业主代表:如果补充的话,那就说明这个文件在今天之前是不合法的?

  孟宪生律师:这本身是一个单位行为,不是个人行为,对外表示这个意思的时候,应当是法定代表人签字,法定代表人追认他下属签字也可以。

  业主代表:据专业人士说,下面的楼层要与上面保持15毫米,只有这样才能保证钢筋不生锈,现在剥落了。

  王立宏律师:竣工验收备案表是一个政府的行为,可以打行政诉讼可以撤销竣工备案表,撤销前提备案表是非法的。怎么证明非法呢?建委只要核实没有违反发表备案表的要求,他发了,就是没有过错。有质量问题可能是建筑单位有过错,或者建设监督站,这个将来诉讼还是民事诉讼的范畴。

  孟宪生律师:发现质量问题了,就备案表提出行政诉讼,行政机关在进行行政行为的时候,或者程序或者实体上有问题,这个时候产生行政过错,才产生他的责任,备案本身就是对文件的审查。如果当时报了文件,而且文件形式上没有问题的话,他发放的竣工备案表就不是责任,从2001年国务院颁布建设工程质量管理调整以后,建筑工程质量管理体系和制度发生了变化,以前是行政许可制,你必须是政府机关检查完了,发证才能交付使用,条例是实行了备案制,经四方验收的。而且2003年12月1日之前《北京市房屋转让管理办法》之前很多合同就是四方验收,如果验收合格就是视为合格了。

  王立宏律师:竣工验收备案表是为了保证施工质量的。

  业主代表:因为是验收合格,但是现在已经有证据表明不合格。

  王立宏律师:正常要具备这些文件工程就没问题,如果监理方、施工方、设计方包括质量监督都是正常合法的话,出具这个文件是没有问题的,往往是监理或者其它方面出了虚假的证据。

  吴维丁律师:在备案之后,发现了质量问题,可以向建委反应,这涉及到安全问题,涉及到建筑质量问题,要求重新验。

  业主代表:开发商说有一个防震标准建的,目前看肯定是达不到这个标准的。

  吴维丁律师:这个可不能这么说,这个是要经过专家现场仪器检测的。

  孟宪生律师:质量验收是依据施工中的一些文件,不可能一家给你一验,这个问题他是肯定要承担责任的。

  主持人:感谢紫金长安的业主代表来参加新浪维权访谈,同时非常感谢四位律师今天来到现场和进行交流,提出一些很有价值的意见和建议,希望通过新浪网维权访谈,能够为业主维权起到一定的帮助,也希望通过系列维权访谈,提高广大业主的一些法律意识,我们会继续关注紫金长安的业主维权事件,今天的访谈就到这里,谢谢大家!

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