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紫金长安业主作客新浪维权聊天实录(图)(2)

http://house.sina.com.cn 2005年06月07日18:36 新浪房产
紫金长安业主作客新浪维权聊天实录(图)(2)

北京瀚文律师事务所吴维丁律师为紫金长安业主出谋划策

  吴维丁律师:收房中的焦点问题已经有不少了,收房首先从文件入手,为什么从文件入手呢,正常达到收房来说,有一个竣工备案表、住宅质量保证书、使用说明书等等,我们现在要做的是找开发商违约的地方,把问题的根找出来,还得有证据,比如房子的日照说明,采光说明,如果按照收房时开发商提供的文件,我们要确认是当初规划就有变更?开发商擅自变更还是批的时候就有问题?还是批的时候没有问题但在建设的过程中,开发商擅自更改的规划?如果是擅自更改规划,开发商对业主当然有一个违约责任问题,比如如果因为采光责任问题直接影响了你这个房子的造价,使用价值,这个是直接影响了你业主的利益,就不值了,这个房子就折扣。

  现在收房阶段,业主要注意搜集有利的证据,比如室内空气质量方面,要有一个检测,有一个规划验收的检测,有消防验收检测的文件,这些文件走的手续是不是合法,这是业主应该看的,如果这里有欠缺,举例有一些该检的项目没有检没有文件跟着,是属于缺项的,那么就有问题。

  审查了文件,下一个涉及流程的问题,我觉得是从大处往小处找的,一个是涉及交房的,一个是涉及合同中的业主权益的,业主提到开发商代交契税的事,交契税的法律依据是很充足的,维修基金也是,所以这确实是业主拒绝收房的一个理由。

  我们看了一下条款中第14条也提出了,如果未达到条件开发商应该承担违约责任,但是这个质量保证书中第5条第3.5项刚才你念的这个,整个这些未达到正常使用条件只能按维修处理,不承担逾期交房责任,这是严重违法,我们买房子是为了住,按他所列的,我们买了一堆钢筋水泥之外,不具备任何使用功能,供暖达不到,电梯没有,照明供水排水系统不能用,卫生间也不能用,燃气也不能用,这样的房子就不应该通过验收,这就只能是一堆钢筋水泥了,不能叫一个符合正常生活居住的房子,把这些条款加在住宅质量保证书里让业主签,这明显有问题,而且是一个非常严重的问题。说实话在目前我们接触的维权案件中,这个是比较严重比较恶劣的。

  大家要详细看文件,为什么说这些文件审查很重要呢,咱们说说电梯保修的条款,说是一年半,这个是不符合规定的,电梯直接涉及到大家的人身安全,这也可以成为业主拒收房的一个理由,一年半保修期限有问题,我们要问将来出现问题直接涉及到业主的权利,是拿公共维修基金修还是从物业费修?所以说这些文件的审查,我觉得是很重要的。

  业主先看后是很正常的,如,有业主的屋顶水泥脱落都露出钢筋了,当然是很严重的问题。从这往下走到前面提到的事情都解决了才涉及到交钱收房,而且交钱中还有审定面积的问题,这个面积有没有出入?在业主给开发商的函件中,这些问题必须1234列得很清楚,不管大问题小问题都应该说很清楚。

  业主代表:本来合同是21页,但有个业主无意中发现他家的合同多了一页,变成22页了。

  业主代表:在小区的东侧是三期,在规划的时候,肯定对日照有一个规划测算,他给我们一期的住宅一到三层都发了一个日照的通知书,有很多业主不大明白,都签收了,有的解决了,说给你一年物业费来解决,还有三期底下有一个变电站,之前没有任何一个人告诉我们有一个变电站,而这个变电站并不是为我们服务的,我们已经问过规划局了,规划局说可能拿地的时候开发商就知道了,他应该告知业主,有可能我知道这个信息后我可能不买这个房子了。

  吴维丁律师:我觉得应该再给开发商一个新的公开的书面函件的时候,把所有的证据说清楚。

  业主代表:开发商伪造合同算什么?伪造的合同文书成为国家某一个机关批准某一个规划依据的时候,开发商行为算不算违法?

  吴维丁律师:这得回头查文件核实了。民事诉讼中伪造证据,大多不会受到太大的处罚。

  主持人:接下来我想问一下,我们业主发现这么多问题之后,肯定找开发商反应,开发商是一个什么态度?

  业主代表:我去找过了,谈的过程中他说我们随时可以去看原件,可以复印,去的时候他就不提供了,连照相都不行,我们到现在都没有拿到复印件。

  主持人:你们收房的时候他们很多相关的证件不给你们看吗?

  业主代表:对,我们业主收房的时候明确要求出示但他不给出示。

  业主代表:包括业主原先聘请的律师,跟他们有过多次的会谈,但谈判最终破裂。我就说最后一次吧,对方是十几个人,业主代表就把我们的要求说出来了,你哪些地方违反法律规定,应该修改的,哪些地方不合理,包括先签字后验房没有道理的,最后,因为其他人是业主的工作人员,我们希望你是谁,报一下名我们认识一下,他说没有必要,我们说跟谁谈,他说跟我谈,我代表公司。所有的话都跟我说,别人不说话,但在最后的时候,他说出一个概念叫做,合同流程,所谓的三份文件,一个字不能改。你要交的钱,就是维修基金,契税什么的,一分钱不能少,这是最后的答复。从业主的角度看,他把谈判解决问题的大门关上了。

  主持人:起诉的时候是怎么一个形式呢?

  业主代表:业主是单个去法院的,因为是单个和开发商签的合同。

  业主代表:我们原先打算集体诉讼,考虑到可能有一些问题,我们就决定分两种起诉方式,有一种是起诉收房程序,没有标的额,法院一开始不立案的,第七天时立了,要求我们按有标的额的来交诉讼费,第二个就是起诉违约金,当时法院受理了两个业主,我们先派代表业主立案的,当时艰难立案,收了二百块钱,然后我们组织大量的业主参加起诉违约金,有一百多户业主,陆续到法院,但这样的话可能由于人太多,提高了诉讼费,并且那些已经受理的要追加费用,昨天有个业主,他标的额诉讼开始是四千多块钱,现在是一万五千多块钱,一个业主不能代表其他的业主,每个业主的合法权益都要受到保护,业主就是要寻求法律保护才去法院起诉开发商的,如果一户收一万五千块钱的诉讼费的话,得多少钱啊。

  业主代表:我们也不是专门学法律的,有律师跟我们说过,让我们去北京市高级法院,要求他们过问这个事,我们昨天去了,在接待室,当时一个工作人员听了我们的缘由以后说这个事你们应该找海淀区人大,原因是这样的,法院受理了我们可以介入,没有受理的话你们就要去海淀人大。我们确实去了海淀人大,在业主代表的坚持下,办公室的一个同志接待了我们,听取了我们的要求,我们想问,第一个为什么不立案?第二个一万五千块的诉讼费是怎么定的?

  业主代表:我再说当时法院立案的事。当时是一个女法官接待的,一看我们起诉状,起诉澳林,就让我们出去稍微等一下,结果她绕到第三立案室,和法官们说了半天,然后提出不受理。我们觉得这个行为很奇怪,是不是所有起诉澳林的案子都要第三室决定?他们也不明示我们,让我们有这个疑问。

  业主代表:昨天去的业主上午就去了海淀法院,同样的诉求,一模一样,在这之前已经有一个业主立案了,收了两百多块钱,一模一样的,但昨天那个业主就不受理了,当时我们业主提出来如果你不予受理,你给我一个不予受理的裁定书,但是没有拿到裁定书。

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