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建委沈洁国美陈云峰作客新浪解读合同上网(二)

http://house.sina.com.cn 2005年03月29日19:14 新浪房产

  建委沈洁国美陈云峰作客新浪解读合同上网(一)

  建委沈洁国美陈云峰作客新浪解读合同上网(三)

  主持人:网上签约过程怎么样?实施怎么样?

  陈云峰:签约还是比较简单,买房人到这边看了整个合同之后,他实际上输入密码就可以了,心里面有底了。有这样一个情况,当政府把这个措施通过新闻公布出来之后,我就突然间发现我们签约量,比如一天应该签50个就签了20个,当时第一天我没有去问,第二天我发现还是那么少,我马上就问为什么签合同量这么小?应该昨天签为什么没有签?他们说很多消费者知道新版合同面市,他们要等新版合同。当时我们内部培训没有开始,第三天的时候我马上把销售部门所有人集合起来,我们马上要进行培训,为什么?咱们消费者都明白,咱们销售员不明白那怎么白?所以我们连夜请我们合约部的经理做了这个培训.

  应该说合同虽然说在前期企业经过一系列的准备,但是在签合同的时候,消费者都知道这是新版的合同,很多内容已经写到合同里,他签字非常快。包括原来有很多条款一直有异议,双方在扯皮,后来他听说我们签了新版合同之后,他过来以后几分钟就把合同签完了。我们感觉新版销售合同确实对于消费者和开发商之间的关系理得更顺了。

  主持人:刚好这个时候刚好政府做了这个事情,大家都可以更明白的买房了。

  陈云峰:这个得感谢沈处长。

  沈洁:新版合同是针对于期房很多不确定性容易产生纠纷方面,怎么补充条款,实际上并不是要损害有些人的利益,或者说特别要保护,是更公平的。比如说我们增加约定的一些费用缴纳,产权办理,质量约定,比如说质量约定,我觉得这个是没有什么可以选择的,如果说按照《建筑法》规定,主体结构和地基不合格一定要退房,不管你合同里写不写,明确在其中让消费者心里有数,也让开发商说我是合法的,双方把要约定一些内容明确这样一个。还有一个我们在很多纠纷里面都出现在,比如在入住之前是否要缴纳公共维修基金、契税,还有其它费用,可以由开发企业代收,由我来替你收取也是委托行为,不由委托者来交,消费者也一定要按照国家法律规定按时缴纳,这个是公平立场上来处理。

   主持人:这样买房人的选择方式更多?

   沈洁:对,并不是有一些要打压开发商或者要怎么样,就是保护消费者的利益,这是更公平,使双方交易更加稳定,所以陈总在内部管理上加强。我看国美广告上说了,叫小学、幼儿园、会所一个都不少,我说这个看来是你的卖点,如果国美不敢于把他的交付日期填进去,我作为消费者不敢买他的房子,这也是你的卖点,敢于把这个写进去也是开发商对自己的项目有信心,能管理好。

  主持人:同时问两位一个问题,你们就觉得合同上的举措到底给买房人带来哪些实惠?

  陈云峰:首先因为原来大家都认为开发商比较强势,实际上并不是开发商强势,实际上他披露的信息不足够让消费者信心。特别是期房他过来之后只看到户型单页图,但房子实际还没有完全竣工。所以在这方面会产生很多问题,比如说像最简单的工期问题,质量问题,刚才提到的配套问题,包括将来物业公司的收费标准问题,这些实际上都是会遇到的,是不可回避的。

  但是两种可能性,第一个你企业做得很好,消费者还对你不放心,不满意,或者理解不一样会产生纠纷。还有一种情况,确实开发商没有很好做准备,在管理方面确实存在一些问题,这样的话双方怎么处理这个问题,由于站在不同的角度,争议也会非常大,所以确实据消协说,住房,买房的投诉也是现在老百姓反映最强烈的,量最大的投诉。所以新的合同出来之后,它实际一个很简单的,也是很重大的改变,就是增加了信息披露的内容,有内容了,将来双方再有些争议,这个标准就明确了,实际标准明确之后,争议就少了。虽然说这是往前跨了一小步,但是在这种政府规范市场上,实际上是跨了一大步。

  沈洁:我觉得首先就是预售项目的信息更加透明和公开,比如说我们这里面在签定合同里有一个细节,就是在合同里面,所有的挂与项目建设依据,销售的依据和房屋的基本情况完全是和政府预售许可的信息库里面完全对称的,也就是说开发企业在签定这套房子的合同时,他的合同里面的内容,这部分是自动生成的,这样开发企业我公示企业和购房者签定的合同信息和政府公示的信息完全一致的,这样保证消费者放心,开发商保证自己的合法性。

  刚才陈总说一个词,消费者对买这个房子有没有足够信心?也确实有一些开发商不规范影响了,其实大部分开发商我相信这么多年还是非常规范,但是那样也会影响合法开发商。信息透明也是保护消费者利益,也是保护合法消费者的利益。 另外我们通过网上签约基本内容,抵押内容这个信息告知消费者,房屋安全以及最后出现产权纠纷都能够最大限度避免。同时我们这里面刚才反复强调,我们在签定合同里面要求消费者设置一个密码,通过这个密码还可以了解下一步在做预售你的合同进行预售登记这样一个过程,我们实际上通过预售登记这样一个情况下最大防止一房多售的情况。通过这个信息整体做了,我们觉得在程序上没有增加,并且通过网络简化也能够保证消费者权益。

  主持人: 3月15号到今天差不多半个月了,沈处给我们介绍一下目前合同上网实施情况进行怎么样?

  沈洁:我首先说外网点击情况,进展情况非常好,点击页面情况速度也是比较快,消费者可以通过外网点击可以进入我们预售信息查询,楼房表房屋查询。可售是绿色,不可售是灰色的,已经预定是用粉色,已经签约是用红色,四色来标识我们整个的房屋销售情况。这两个星期以来每天日点击量70万人次左右,最高是90万人次,可见北京市民很关注这个信息。目前北京已经进行信息核对和确认项目截止到今天687个项目,占咱们整个预售项目达到70%以上。实行网上签约草签的合同达到1600套,已经正式提交签约是960套,应该说和北京整个签定合同的正常速度来比应该说这个量不是很大,正常应该比这个大才对。

  我觉得原因有两个,一些开发商处在观望态度,国美第一城率先垂范,一些试点单位有一些准备,一些开发商拿到使用新版合同,还要对比一些内容、条款,另外大家对网络的使用还要进行熟悉,这个可能是大家造成网上签约数量相对比较少的。 此外,我想网上签约还处在接受过程中间,也有一个可能受限制,大家对它的认识,整个过程需要进行熟悉。所以还有一些个别开发商,要求消费者签约必须写3月15号之前的日子,可能是今天签的但你必须写3月15号之前,这种情况是有的,原来我们不太了解这个情况,后来发现实际情况接到消费者有这个投诉,这样情况也有也造成网上签约整体和北京市实际签约来说要偏少。其实新合同上网对开发商没有损害,对消费者也是一种保护。

   主持人:陈总这边有没有来自销售人员一些数据,比如他们发现签约网速比较慢,或者刷新不了等等问题?

   陈云峰:实际上我和沈处见面,第一个问题就想我第一要把这个问题反馈给沈处。实际上新版合同签约出来之后企业内部调整很大,我和沈处汇报了,我们专门为录入我们专门招了12个人,这12个人是我们客服部现有人员两倍,我们配备十台计算机,另外专门给计算机配备网速最快的,ADSL,我们都专门配置了,在硬件方面也做了改变。 另外在流程方面我们也是反复进行培训,所以应该说工作做了很多,确实现在由于大量的一天点击70万,我听到这个数字觉得确实也是很大一个数字,实际上由于点击率过高,也人为的降低了网速。所以现在我们感觉到确实压力最大的就是现在我们实际上在用夜里录入这个合同,所以这一块也看看沈处能采取什么措施。我感觉如果硬件没有问题,肯定传输线路或者软件本身应该还是存在一定的问题。

  主持人:沈处这边反馈一下存在什么问题?

  沈洁:一会儿我可以请我们林妍燕她具体介绍,我想可能有这三个方面,一个是因为系统使用大家是需要有一个熟悉的过程,这个熟悉过程就是这样一个操作的熟练,实际上是可以减少在网上滞留的时间的。

   另外突出情况我刚才谈到数据确认,北京在建立整个楼盘表过程中是一个非常特殊的过程,比如上海是花了上亿元来进行整个的数据的数据化,由上海国土资源房管局他们自己进行数据化的过程。北京我们实行2005年之前我们楼盘表的信息是由开发企业根据预测报告的情况自行填写的,这个填写过程虽然是我们要求他是规范的,但毕竟这个规范还是有限的这样一个规范,通过网上签约和公示这样一个政府的实施开发商已经非常注重到这个房屋一些信息必须是真实的,这样产生大量以前没有变更的或者填错的信息来更改,大家信息更改本身造成网上滞留的人非常多,在提供更改过程中间,因为我们这个项目系统设计是比较严密的,所以说它不允许开发商修改,只能提交到管理部门进行修改,保证这个数据是可靠的,这造成很多人都在上面点击。具体还有技术问题可以请林妍燕来介绍一下。

   林妍燕:现在因为楼盘信息多,导致录入没有完成的情况,说法不是很准确,应该这么说,对于开发商来讲,因为我们这个系统是为了保障交易安全,系统设置很严密,很多开发商应该说对新版操作不是很熟悉,导致他有误操作的现象,比如他有的楼盘没有选择对,他的房屋信息也提交的不对,因为我们原来系统设置你应该在购房人设置密码以后正式提交,这个时候可以打印正式签约合同,开发商没有打印合同就提交了看不见他自己的合同,所以他就显示不能打印,但系统已经表示他打印过了就提交了。

  我们在系统上增加一些人性化的设计,我们在模块反馈,也加了打印合同的功能,你要有误操作可以在这个地方重新打印,有一些人性化的设计。 还有一些问题,开发商自身的设备,比如像陈总这样配备十台计算机开发商并不是很多,大部分是拨号上网,还有ADSL,还有开发商反映,他们一栋楼只有两个带宽上网,这个要求不够了,他需要有奔腾3以上的电脑,硬件设施要配上。

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