写字楼(甲级写字楼)

　　北京甲级写字楼物业市场在2010年强势复苏，并在全年表现优于预期。作为写字楼市场传统需求来源的跨国公司于年内加速扩张和兼并的步伐，需求回升态势明确；与此同时，内资企业成为推动甲级写字楼市场升温的另一重要因素，数宗租赁大单即系佐证。旺盛的需求、新项目满意的预租情况和乐观的市场气氛共同营造出有利于业主方的市场情形，亦使整体租金水平全年处于上升通道，某些核心区域的租金水平甚至达到历史最高点。尽管交易量由于优质物业交易机会的稀缺和资本值的增长而低于前两年的水平，但写字楼物业投资需求依然旺盛，投资者背景更为多样化。

　　截至2010年底，北京甲级写字楼市场存量超过475万平方米，同比增加5.36%。五个新项目于年内落成入市，包括燕莎区域的凤凰置地广场一期和嘉铭中心，CBD区域的远洋光华国际C座和国贸三期，以及金融街区域的太平洋保险大厦，总计为市场带来316，907平方米新增面积。新增供应集中入市所带来的冲击被需求的大幅反弹所抵消，来自金融、科技、服务、制造、能源、医药和传媒等行业的内外资企业之需求尤为突出，因此全年净吸纳量累计达540，218平方米，同比上涨120%。值得注意的是，CBD区域对整体市场的贡献最大，其净吸纳量达278，842平方米(占总量的51.6%)，燕莎和金融街区域紧随其后，净吸纳量分别为98，683平方米(占总量的18.3%)和76，634平方米(占总量的14.2%)。相应地，北京甲级写字楼的总体空置率由2010年第一季度的16.27%下降至第四季度的10.02%，为2007年以来的最低值。在个别区域，如金融街和中关村，第四季度空置率均低于2%。

　　北京甲级写字楼市场整体平均净有效租金在2010年第一季度大致保持平稳，与2009年第四季度相若，随着大部分业主在回暖的市场气氛中将租赁策略由保持出租率向优化租户质量和最大化租金收入调整，租金水平在随后的三个季度以4.92%的平均涨幅快速攀升。优惠条件的收紧和业主期望值的提高使市场净有效租金在2010年第四季度上升至人民币每月每平方米192.27元，同比攀升16.70%。租金增长在下半年进一步加速，由第二季度的3.92%提高至第四季度的6.68%。其中，CBD区域以23.69%的上升速度领跑各子市场，其余各区域租金亦普遍上涨，涨幅从9.38%至17.94%不等。至2010年底，金融街、CBD和中关村区域租金居北京甲级写字楼市场前三位，净有效租金分别为每月每平方米人民币238.17元，201.95元和171.06元。

　　北京写字楼投资市场在2010年表现依然活跃，总计15单整售或大宗买卖交易在年内签约。由于在交易结构上的灵活性和对本地交易操作的熟悉程度，内资投资者继续占据市场主导地位。但与此同时，外资机构投资者在年内亦至少完成三宗交易，显示出北京写字楼市场对海外投资者依然极具吸引力。另一方面，内资投资者的背景变得更为多元化，除大型上市公司与国有企业外，之前专注住宅物业开发的发展商、汇集民间资本的私募基金和保险公司的身影亦出现在写字楼投资市场上。至2010年底，在需求的推动和业主对售价的高期望值下，北京写字楼物业资本值同比上涨21.88%，至每平方米人民币33，400元。

　　中国经济在2011年将继续增长，其GDP增长预计将达到9%至10%(世界银行，摩根大通，高盛，2010年下半年)。相较世界其他经济体所呈现的坚实的经济基本面将促使跨国公司与内资企业扩大、深入和整合在中国本地的业务。作为中国地区生产总值排名第二的城市(统计年鉴，2010)，北京无疑将从中获益。以上原因，加之未来两至三年内有限的新增供应，高力国际认为业主方仍将在2011年的甲级写字楼市场中占据有利地位，并对租户的公司背景提出更多要求。2011年，总建筑面积达553，271平方米的七个写字楼项目计划入市，市场总体空置率预计将小幅上升，并在2011年底徘徊在12.60%左右。新增供应集中的三个区域，CBD、东二环和燕莎区域空置率将最高，分别在22.01%，20.13%和16.67%左右。但有鉴于业主的强势姿态和对市场表现的高度乐观，租金的普遍上涨将可期待。基于实证分析和市场观察，高力国际预测平均净有效租金在2011年底将达到每月每平方米人民币201.86元，按年上涨5%。与此同时，北京甲级写字楼物业资本值预计将同比增长7%至10%，超过租金涨幅，使资本化率萎缩至5%至5.5%。

　　商铺(中高端购物中心)

　　北京社会消费品零售额及城镇居民可支配收入的持续增长(截至2010年11月同比分别上涨17.0%及8.8%)，促使北京商铺物业市场2010年保持活跃，大量海外及国内零售商积极扩张或进入本地市场。尽管新增供应量创下历年之最，商铺租赁市场的竞争日益加剧，但2010年北京中高端购物中心市场整体空置率较2009年下降1.79个百分点，平均固定租金水平与去年基本持平。

　　全年共有十一家购物中心开业，其中包括朝阳大悦城(23万平方米)、华联万柳购物中心(11万平方米)及大钟寺国际广场(21万平方米)等，为市场带来总计超过102万平方米新增供应，为2009年新增供应量的近三倍。随着传统商圈内竞争的加剧及有限的商业项目土地供应，北京商圈开始呈现分散化趋势。发展商将项目开发转移到北京新兴零售节点或近郊，使一批新兴商圈逐渐成形，其中朝青地区及公主坟即为典型。与去年谨慎的扩展计划有所不同，众多国际奢侈品牌和高端品牌2010年积极在京扩张门店数量，租赁活动显着增加。譬如：Burberry在翠微广场签下400余平方米面积，Versace珠宝腕表专卖店进入华贸购物中心，GUCCI及SalvatoreFerragamo入驻都汇天地，以及EmporioArmani在三里屯village北区开出旗舰店。与此同时，中端定位的国际品牌和内资时尚、餐饮、教育、超市及百货零售商亦在扩大销售网络。截至2010年底，共有超过93万平方米的中高端购物中心面积被市场消化，整体空置率为14.48%。

　　受到不断上升的租赁需求的鼓舞，多数业主开始取消优惠措施并放弃通过低租金吸引零售商的策略。因此，北京中高端购物中心固定租金在2010年第二季度同比上涨5.84%，环比增长2.76%，至每月每平方米人民币709.68元，系2009年第一季度以来的最高值。2010年下半年，位于新兴零售节点的新项目集中于三、四季度入市(总面积占全年新增供应量的六成以上)，且租金多低于市场平均水平，整体租金相应出现下滑。至2010年底，整体租金同比下降0.25%至每月每平方米人民币692.53元。其中，王府井和西单商圈继续领跑北京商铺物业市场，平均租金分别达到每月每平方米人民币1，225.06元及1，200.0元，中央商务区商圈租金为每月每平方米人民币623.76元。

　　纵观2010年全年，北京商铺物业投资市场表现平静，投资机会依旧有限，本年未录得整售交易成交。值得注意的是，更多的内资大型零售商及传统住宅开发商开始涉足商铺物业市场，苏宁电器和万科即为代表。

　　鉴于北京居民消费力的持续增长，北京商铺物业市场在2011年的前景保持乐观。北京仍将是多数国内外零售商进行扩张和拓展的战略性市场。尽管2011年有超过70万平方米的新增供应计划入市，但持续增长的需求预计将使整体空置率维持在现有水平或有一定程度下降。同时，2011年北京中高端购物中心固定租金应将保持稳定，虽然各商圈间租金差距将进一步扩大。未来商铺物业市场投资机会依然有限，投资零售物业在购买力及管理能力等方面对投资者仍系一大考验。