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南宁商铺投资胜经大揭秘

http://bj.house.sina.com.cn/biz/  2010年06月22日08:44  南国城报居周刊

  新政调控下,住宅投资门槛抬高,许多投资者开始转向商业物业。相对稳定的政策环境下,商铺市场供应逐渐升温,不少投资者把握时机投身买铺大潮中。但如何才能做到理性而准确地投资呢?相信以下的专家意见和投资者经验,会给您的投资带来启发。

  选择专一  从底商做起

  新政调控背景下,不少住宅投资为主的中小投资者转投商铺,进入另一个有系统学问的投资领域。不过,京城知名地产人黄玺庆在一次投资房谈会上提醒投资者:“稍安勿躁,多做些准备。”黄玺庆认为,中小投资者在实力、经验方面比不上 “术业有专攻”的大型投资者,初期入市投资最好做到选择专一,争取先成为某一类型商铺的投资专家。楼盘底商就是一个很好的起步基石。楼盘底商通常面积都不会很大,投资额相对较小。同时底商附属于一定的主体建筑之上,有现成的消费群,可降低经营与投资的风险。

  项目繁多  投资多“借势” 

  随着商业物业供应的增加,面对众多号称“精品”的商业项目,投资者该如何慧眼识金铺?南宁众联恒项目管理公司总经理黄立为此支了一招——借势。

  借势是指以周边主力店效应来判断项目的商业价值,或跟随大型商业项目步伐来选择投资区域和产品。如此一来,个人投资者可与“商业大鳄”为邻,与知名商业主力店“捆绑”,可以给商铺带来较大客流。除了看中主力店品牌优势外,更重要的一点是要了解商业地产开发商对出售的店铺是否进行统一规划,小店经营如何与大公司错位,发挥自身的经营优势。

  弱化概念  重招商管理

  看好市场时机,南宁不少地产项目开始大打商业牌,投资者置身其中如何“淘宝”?

  “轻概念、重招商、重管理。”香港戴德梁行商业地产项目职业策划人张家鹏认为,一个良好的定位概念最终需要招商及经营管理来实现,投资者不要被开发商的宣传概念所迷惑,更要注重其招商及管理的思路、规划以及目前的进展等。宝资杰房地产有限公司项目总监李晓斐也提出,目前不少商业项目在概念宣传上都会采取“拔高”灌输,实际的价值最终还是要回到项目本身,落到地段、人流、定位和管理等硬软条件的考察上,分析出真实的投资回报价值。

  保值增值  二者须并重

  投资商铺,保值增值都要看好。李晓斐表示,有些项目借由概念炒作来提高价格,一些项目的售价甚至已经透支了3~5年的价值上升空间,这就意味着未来的收益被弱化了。所以要提醒投资者的是,应该根据商铺的实际情况考察其价值比,建立在稳当保值基础上的商铺才有长足的升值前景。台湾城·爱之味策划经理徐建俭提醒,此时投资商业不要盲目跟风,而是回到项目最实在的投资回报率的计算上,商圈成熟,业态定位准确,品牌商管支撑的项目在保值增值上更有保障。

  ■投资个案

  陈永顺:找稳铺慢慢赚

  从凤岭到城市中心,甚至到西乡塘和快速环道沿线,陈永顺的踩铺足迹遍布南宁各区域。

  “稳得住,有保障。”这是陈永顺考察了南宁各区域商业后的体会。经过几番的对比分析,他的选铺目标锁定在城市中心,如今看中的是台湾城·爱之味和南宁·澳门街两个项目。

  偏爱这两个项目,陈永顺觉得,身处已有一定发展规模区域的商铺更值得投资。他分析,从台湾城·爱之味的产品来看,8~40平方米的小面积商铺较多,其中3楼主打台湾小吃商铺均价2.5万元/平方米左右,按照目前已售商铺的月租金80~150元/平方米计算,一间位于3楼的20平方米的商铺投资回报率在4%~7%之间,这算是稳铺投资了。

  来看南宁·澳门街,它的最大特色在其商业定位——主打母婴产品销售,在城市中心错位经营,加上临近南宁市妇幼保健院的利好,在目前来看,其定位算是准确,投资前景自然看好。

  陈永顺认为,这样投资回报计算比一些商圈未成型的新区域来得更实在一点,起码周边商圈和投资数据可观可考,加上运营商售后包租,投资相对稳定。也许升值潜力不一定比得上一些新兴发展区域,但陈永顺更偏重选择保值功能强的商铺,他认为根据自己风险承受能力来选择适合的产品,投资更有保障。

  韦贵平:优选风险小商铺

  从住宅市场撤出来后,小有资金的韦贵平转身便投入到买铺大潮中来。

  他首先在凤岭核心地段看中一个楼盘底商,同时又被位于城市中心区但位置略显偏僻一楼盘商铺吸引 。在抉择过程中,韦贵平参考了一位投资专家的分析:城市中心区的商铺总价200万元,年租金在8万元左右,凤岭商铺总价300万元,年租金可达12万元,理论上这两者的投资回报率其实差不多,不过前提是要保证空置周期短、空置率低。

  而从投资成本来看,这200万元的商铺实际投入要小得多。但从出租前景来看,凤岭这间300万的商铺因为地段好,自然不愁租,也因此具有稳定的投资回报,风险相对更小。

  这里存在一个互为因果的循环链:租售两旺——地段好——价格高——租售两旺——地段好,地段和市场互为因果。韦贵平最后选择了位处凤岭中心地段,能双向集纳人流的凤岭中心商铺,此类商铺抗风险性和增值空间更大。

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