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商圈越成熟回报率越高

http://bj.house.sina.com.cn/biz/  2010年06月21日08:23  深圳商报

  投资商业地产和住宅哪个更赚钱呢?专业人士表示,这两类投资是不太相同的,不能简单类比。

  商铺回报率在7%~8%间

  商业地产投资一般投入资金量大,门槛高,回报期长,动辄上千万的资金和上十年以上的持有期,一般没有资金实力的人还真没办法进入这个领域;而住宅投资相对资金投入量小,投个十几二十万也能过把瘾,投资时间也比较短,回报比较稳定,风险也比较小。

  世华地产市场研究总监肖小平认为,住宅自用用途突出,投资客比较容易找到下家;而写字楼用家为企业,出于未来自身发展规模的不确定性,多以租赁写字楼为主,所以写字楼投资的下线接手客多是投资客,从这一方面也决定了投资写字楼应做好长线准备。

  从目前市场情况来看,商业项目的租金回报还不错,深圳商业地产本身具有较高的投资回报率。据中联地产监测数据显示:写字楼回报率在5%~6%间,商铺投资回报率在7%~8%间,而我市住宅的投资回报率则相对偏低,一般在3%~4%间,商业投资回报率远高于住宅市场。

  未来写字楼“向西看”

  行业资深人士柯汶建议,写字楼市场投资“向西看”,南山中心区、宝安中心区的写字楼都有较好的发展前景,面积以100平方米左右为宜。

  从区域投资回报率而言,由于不同商圈物业价格和租金水平的差异,成熟商圈的投资回报率远高于发展中的商圈。以写字楼为例,福田中心区投资回报率为5.15%、车公庙为5%、南山中心区为4.6%;以商铺为例,东门商铺的平均投资回报率为8%、前海片区的投资回报率为6%、宝安中心区为5%。这些数据可以看出,越成熟的商圈,投资回报率越高。

  社区商业占比将大幅上升

  中原地产提供的研究数据显示,5月,商业物业成交类型发生较大转变,表现为社区商业占比大幅上升、纯商业及写字楼占比大幅下降。市场继续以社区商业为主,占比为91.51%,环比2010年4月上升了26.16个百分点,占绝对主导地位,关外性价比高的商业,以及关内商业旺区的商业最受市场投资者青睐。

  柯汶认为,社区商业市场供应量较少,而且许多买家都是抱着长期持有的心态投资社区商业,一直都比较抢手。但由于社区商业有一个2~3年“由生转熟”的过程,要守得住,未来社区商业成长性较高,一般都有8%的投资回报,建筑面积以30~60平方米为宜。“在开发商推出前期,一般都有一定比例的让价,这是切入社区商业的较好时机。” 柯汶如是建议。

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