区域概况

　　崇文门区域地处城市中心，西北紧邻王府井东单商圈，东北为建国门商圈，西边为前门和庄胜SOGO商圈，东南为广渠门商圈，区域互动具有良好的条件。在崇文门，以新世界百货、新世界万怡酒店、新世界太华公寓、正仁大厦等为核心，配套各种餐饮娱乐设施，构成了崇外大街商业动力基地，并形成了成熟完善、商务气氛浓厚的新世界商圈。

　　2009年，崇文区出台了《关于全力服务驻区企业确保经济稳定增长的具体措施》专项资金，以扶持中小企业发展，该项资金将进一步拓展政策惠及面，采取财政补助、贴息等多种形式，对有发展前景的商贸服务、文化旅游、体育休闲等企业项目重点予以支持。在资金支持上，除专项资金外，崇文区还加大了政策性担保力度，这将及时有效地帮助中小企业解决融资问题。

　　新世界商圈区域的写字楼项目大多分布在崇文门内大街东西及广渠门内大街南北，写字楼市场是在发展新世界购物中心的基础上，逐步出现了京文大厦、新成文化大厦、国瑞城、正仁大厦等写字楼项目聚集，改变了单一的商业物业状况，形成了多种业态并存的区域状况，并逐步向南拓展，分布了新裕商务大厦、通正国际大厦、雍贵大厦、鼎新大厦、长保大厦这样的纯写字楼物业项目，这些项目区别于新世界写字楼、国瑞城这样的商业综合体，具有更单纯的办公氛围。

　　市场表现

　　新世界商圈区域的写字楼项目，最有代表性的是商圈地标项目新世界中心，和区域内近两年入市的国瑞大厦。这两个项目同属甲级写字楼，地理位置仅有一街之隔，在租金报价上由于配套设施新旧差异等原因，造成了一定差异，新世界中心租金报价4.3元/平米/天，国瑞城大厦5.0元/平米/天，其他项目租金报价持平或略低。正仁大厦4.3元/平米/天，新城文化大厦4.0元/平米/天、京文大厦为乙级项目租金报价在2.7元/平米/天。

    空置率方面，老项目空置面积所剩无几，其中新世界中心、新成文化大厦空置率仅在5%左右，正仁大厦、京文大厦出现了满租的状况。相对较新的国瑞城由于招租时间短、租金报价高的略势，空置率在60%左右。从需求上来看，由于崇外大街被定位为以现代商业为主的现代时尚商业街，以百货和市场为主，属于传统的商业类型。区域内的商业娱乐氛围成熟，写字楼项目基本属于大型商业加写字楼的类别，或紧邻商业中心，服务群体主要以崇文和东城交界的人群为主，辐射波及宣武、东城、丰台、朝阳等区域人群的活动范围。这样的区域氛围，吸引了教育、培训企业的大量入住，高档的百货商圈、便利的交通枢纽、具有消费能力的高密度人流、环境优雅的高品质写字楼，这些因素促使此类企业在区域内聚集。例如，新世界中心内入住了艾迪国际教育，国瑞城大厦入住了新东方，新成文化大厦入住了学大教育、精华学校，京文大厦入住了卓化教育、新动力教育等，这些企业的需求面积包括办公面积和培训面积，所以租赁情况多以整层大面积为主。

　　广渠门大街作为崇文门新世界商圈的辐射区域，写字楼市场发展迅猛。租金报价方面，入市时间最短的雍贵大厦引领区域租金水平，租金报价为6.0元/天/平米，处于广渠门区域项目报价的峰值水平。其他项目租金报价在3.5—4.5的区域范围内，其中通正国际大厦为4.5元/天/平米，鼎新大厦为4.0元/天/平米，长保大厦为3.5元/天/平米。这些项目的需求基本来自于内资企业及事业机关单位，客户资质总体情况最好的为雍贵大厦，大厦的A、C座被医药、汽车、建筑等领域企业多层或整层租用，B座为酒店用途，D座部分面积被拆分出租。空置率方面，区域内项目的入住率都保持在85%—95%的水平，鼎新大厦出现了满租的状况。

　　东花市、祈年大街等区域分布有工商联大厦、MOHO国际、宝鼎中心等，项目分布相对零散，没有形成大规模的写字楼聚集群落。租金报价约在3.0—3.5元/天/平米的水平，租用群体多为内资企业，其中事业单位占有一定比重。天坛区域内在体育总局、体育协会、各类训练场的带动下，体育商贸业相对发达，但商务氛围相对欠缺，仅有北玻大厦、鹰岛大厦等建成年代久远、配套设施相对落后的写字楼项目。

　　发展预期

    整体区域价值的提升，将带动写字楼需求的调整

　　新世界商圈目前区域定位以商业娱乐为主，区域内商务氛围稍显薄弱，主要与区域的定位相关，因为区域本身为文化旅游和娱乐商业的发展定位，商务只是区域发展的一个附属产物，是随着商务发展而逐步发展起来的。

　　近几年来年崇文区政府对崇文有一个比较明晰的定位和规划，区域定位以新世界商圈为主，商圈内部完善商业项目的同时，更是把商务办公的建设提到一个很重要的层面上，力求逐步弥补高品质商务办公项目在此区域的空白。目前，区域内的崇文门菜市场已于5月迁出，原址日后将用作商务办公用途，区域内将加大高品质办公物业项目的开发力度，未来区域内的单一定位将调整的更为综合、优化。

　　整体区域价值的提升，将会带动写字楼需求的调整，需求范围将逐步扩大。目前，区域内的办公物业项目多为出租型，比较适合对未来不是很确定的中小企业的需求。未来，逐步完善的商业配套及商务氛围，将会导致以内资中小企业为主的需求市场的结构重组，入住行业更加多样，产业链企业构成将日趋完善，客户梯次也将得到极大的补充和改善。