见习记者 张晓玲 广州报道

　　保利地产相关高层9月7日接受本报记者专访时表示，即使面对楼市调控，公司用3-5年再打造一个保利地产(企业专区,旗下楼盘)的目标未发生改变；保利地产作为一家定位为成长型的公司，目前经营现金流为负是正常现象，说明公司处于快速发展阶段；公司目前账面资金充足，即使按极端情况进行财务压力测试，公司资金仍然具有很好的安全边际，预计年底账面资金140亿左右。

　　成长型公司的“烦恼”

　　保利地产公布8月份销售简报显示，当月实现签约销售金额68亿元，月度销售历史新高，这多少缓解了近期市场对于保利地产增速放缓的担忧。

　　资金是市场关注保利地产的另一方面。截至今年6月底，保利地产经营活动现金净流量为-233.5亿元，资产负债率升至76.7%。

　　对此，保利地产副总经理、董秘岳勇坚表示，保利地产仍将自己定位为成长型公司，仍然要保持每年30%的增长速度，这也意味着公司对于每年的销售规模和土地储备均有相应增长的要求。2009年公司新开工与销售均超过500万平方米，考虑到房地产较长的开发周期和公司发展速度的要求，从去年到今年上半年，公司积极地补充了项目资源。

　　“当地价上涨时，占整个成本的比重超过一半，企业要发展，要拿地，经营现金流就会年年为负。公司可以一块地都不拿，现金流年年为正，但这对于企业发展是个致命的伤害。”岳勇坚说，经营性现金流-233.5亿元，这是由于去年到今年上半年新增项目地价集中在今年上半年支付而产生的一个极端数值，并不代表公司面临资金困难，而且如果把筹资性现金流也计算在内，负现金流情况就没那么可怕了。

　　这似乎是目前主流房企的共同“烦恼”。此前，万科董秘谭华杰也对本报记者表示，高速成长期的公司现金流为负，在世界上其他国家如微软等公司也是如此，像万科去年有段时间现金流为正，反而是不正常的。今年万科积极购入土地，经营现金流又变为负的了。

　　绿城中国董事长宋卫平指出，在中国房地产业内，企业高负债运转，是一个无可奈何的情形，因为面粉——土地的价格总在上涨，而企业不买地就无法发展，而要高速发展就要负债买地，如此循环。

　　“激进”土储战略：物有所值

　　近年来尤其是2007年以来，保利地产在土地储备上采取了积极进取的态势，在2009年大幅增加土地储备的基础上，去年底到今年上半年，保利土地支出又达到近400亿元，外界认为保利拿地过于激进。

　　岳勇坚表示，去年拿地的平均地价在3300元/平米，去年底到今年上半年2900元/平米，这样的地价是比较合理的，而近期明显感到土地市场开始回暖，低位拿地的最佳时机已逝。岳勇坚说，保利地产面对每一次市场调整都会有自己的独立判断，公司既会坚持对于房地产行业中长期看好的战略观点，但也会考虑项目拓展要与公司的资产规模、经营能力、资金状况等因素相匹配。

　　2009年市场迅速回暖，证明了保利地产2008年积极逆市拿地是正确的。而“现在分析2009年所谓的几个地王，都是值得的。”保利地产副总经理胡在新说，保利去年拿的南京地王、重庆鸿恩寺地块、北京大望京地块，这几块高价地块，是市场质疑的重点，但事实是，南京项目当初立项1.4万元/平米，现在1.7万元开盘，鸿恩寺地价3000多，现在洋房卖到1.2万元了。

　　岳勇坚分析，接下来的土地市场又要谨慎，包括城建广州拿地所透露出的信号，土地市场过热的苗头显现，保利地产可能要反节奏做一些事情，可能又要受到市场的质疑了。

　　负债率或降10%

　　对于上半年巨额负值经营现金流，保利地产将主要原因归结于上半年巨额地价款的刚性开支，上半年支付地价超过300亿元，加上工程开支等近100亿元。随着地价支付高峰的过去，下半年情况将极大改善。

　　截至中报，保利预收账款为387亿元，预计绝大部分将在今明两年结转，按保利地产平均15%的销售净利率扣除该因素的影响，保利地产76%的资产负债率应可有近10个点的下降。

　　同时，岳勇坚介绍，公司目前拥有近200万平米的商业地产，是采用成本计算方法记账的，如采取公允价值计量，净资产将大幅增加，资产负债率也会相应下降。岳勇坚认为，公司是否面临资金压力，更多是看收支两条线是否能够平衡，而不是单纯看净现金流出、看负债率。

　　他透露，保利地产会经常进行内部财务压力测试。从资金来源看，目前账面资金近140亿，下半年销售回笼超过250亿，银行贷款近200亿；支出约为250亿元，包括了工程建设开支、未付地价、到期贷款和税费等。从这个角度看，公司下半年的财务周转相当自如，仍有一定能力捕捉土地市场或收购兼并的机会。

　　保利地产做了极端的压力测试，扣掉银行贷款一分钱都没有，销售再下降30%，资本市场融资也没有，收入还是有近300亿，收支还是可以平衡，“如果这些极端情况真的发生了，就不是保利地产的资金链的问题了，而是整个行业的生存乃至宏观经济问题了。”岳勇坚表示。

　　岳勇坚称，通过上述极端压力测试，可以看出公司的资金是安全的，估计年底账上资金也会有140亿左右。

　　超500亿销售可期

　　8月底，保利地产位于广州金沙洲的保利·春天里二期开盘当日售罄，成为新政以来不多见的日光盘，这一项目的操作模式，正是保利主流项目快速周转的代表。从五月份开盘到清盘，仅用了4个月，均价也是比较平民化的11000元。

　　国泰君安报告认为，8月以来，保利地产推盘量和可售货量重回充足轨道，且快于行业平均水平和其它同行(除万科外)。该机构调研表明，保利地产部分项目较早地采用了适当降价策略，可售货量以市场上最畅销的中小户型产品居多，且整体地理位置较好。预计9-12月公司销售数据表现优异。

　　申银万国的研究员表示，保利上半年净现金流出现了负值，主要原因是，资本开支增速远快于销售回款增速，但目前整体资产状况尚属安全。下半年，由于银行信贷收缩的幅度更大，融资渠道进一步收窄，预计资金压力会进一步上升，上市公司会通过进一步收缩开支和投资来缓解现金流压力，但不用太过担忧公司现金流安全问题。

　　“如果下半年不拿地，现金流很容易就回正了。”岳勇坚说，由于感觉到土地市场出现了回暖迹象，公司拿地步伐有所放缓，接下来的几个月仍要看机会决定是否买地。

　　“7、8月开始，观望情绪得到缓解，下调态势有所抑制，下半年更关注货量，短期内供需关系不会导致市场价格大的变化，”保利地产副总经理胡在新表示，今年上半年保利之所以销售放缓，是因2009年存货量不多，而大规模的拿地在7月份之后，本身政府交地就较集中，加上报建等还有一个周期， 经过6个月的开发周期后，9、10月乃至年底公司推盘量会大幅增长，主要集中于长三角、环渤海以及成渝区域，预计供货量会达到400万平米。

　　保利地产预计，年初制定的较2009年增长30%的目标可以实现。这也意味着，保利地产今年可实现500亿以上销售。

　　应对漫长调控

　　伴随着8月以来各地成交量大幅增长，房价似乎又有抬头的苗头，于是，有关地产可能面临再度调控的担忧开始甚嚣尘上。

　　事实上，开发商并非房价上涨的最大受益者。从近几年上市开发商公布的年报来看，大部分开发商的毛利率并没有大幅攀升，利益更多给了地方政府和一些炒房的人，“快速周转的公司有个合理的利润即可。”岳勇坚表示，保利地产也愿意为稳定房价做出自己的贡献，但目前保利市场占有率仅1%，影响有限。

　　“我们也欢迎调控，希望市场健康、稳定，”岳勇坚说，成交量回升还好说，最怕一回暖就提价，二手房最明显，这种信号一出来，可能政策又来一个干预。现在传导性不像以前那么慢，全国的土地市场、销售市场几乎是同步的，因为政府对市场的反应和把控很快，数据全部上网，掌控很清楚。

　　胡在新介绍，调控之下，公司应对市场变化，也对产品做了一些调整，如新项目有一些会考虑户型因素，比如把户型做得更少些，2008年、2009年追求大户型，但调控时，总价影响需求，会在户型上有适度的调整，不会过多求大。

　　“公司用3-5年再打造一个保利地产的目标未发生改变。”岳勇坚说，如果楼市调整时期较长，实现目标的时间就需要5年，否则只需要3年。如果不是“灾难式”的调控，就会达到预定目标。

　　据本报记者了解，包括万科、保利地产、金地等开发商在内，近期虽然楼盘销售顺畅，但其内部人士均表示不会顺势涨价，而仍将按照原有市场策略，以尽早开盘，快速出货为主。

　　千亿版图暗战

　　再造一个保利，其潜台词就意味着，3-5年，保利的销售规模将超过1000亿。

　　这同时也是万科、恒大、绿城、绿地等公司的蓝图。宏观调控期，各家公司加快了战略转移步伐，万科重回高速增长轨道，今年销售达800亿基本已成定局，恒大主席许家印则预期，明年下半年公司销售面积、销售金额等四大指标全面取得第一，即意味着超越万科。

　　保利地产也在加快资产整合和战略调整的步伐。作为今年楼市和房企争相进入的商业地产，保利早有布局，南海水城购物中心、广州中环广场购物中心、保利南海洲际酒店、保利世贸中心、保利国际广场、保利中心等项目均已开业，未来在全国其他中心城市还将有不少酒店、写字楼等商业项目推出，预计总面积将接近200万平方米。“商业地产已经分别成立了商场、酒店等专业的经营团队，洲际酒店开业仅四个月即实现了正现金流。商业地产目前每年收入超过4亿元，未来几年将逐年增加”，胡在新透露，保利在商业地产方面按照自己的战略规划稳步推进，特别在城市综合体的运营方面经验丰富，未来还将积极参与各种旧城改造、城市新区开发等机会，这将成为公司新的增长极。