唐文祺

　　今年上海第一批土地预公告日前悄然出台，将今年下半年5个区域共计13幅土地实行了预先公告。这也是自上海在4月份开始执行预申请形式之后，下半年首批“回归”预公告出让方式的土地。

　　8月6日晚，在上海市规划和国土资源管理局官方网站上，突然挂出了今年第一个上海市国有建设用地使用权出让预公告。出让土地涉及区域包括青浦、松江、闵行、浦东新区及奉贤等5个行政区域，拟用地总面积高达75.88万平方米。如果除去5幅带有保障性质的住宅用地之外，剩余尚有43.8986万平方米的住宅用地可供市场使用。

　　从分布区域来看，奉贤成为此次商品住宅土地的绝对“主力”区域。集中于大寨河西侧的7块住宅土地，容积率均不超过2。从各幅商品住宅地块的拟出让面积来看，最大一幅住宅地块为9.3万平方米，最小则为3.77万平方米。

　　在此之前，8月份可能会出台新一批土地信息的消息始终在坊间流传。不过这一次预公告内容的突然发布，还是让各家开发商感觉“措手不及”。“一时有点摸不着头脑。”一家大型房企相关人士表示。他的解释是，虽然信息中显示了上海下半年住宅用地的供应量仍然乐观，但在今年上海对于土地出让普遍采取预申请方式的情形下，预公告形式的再度出现，仍然让人颇觉意味深长。

　　上海第一个土地出让预公告在2008年11月发布，在2009年开始频繁运用。与今年正式开始运用的预申请方式略有区别的是，预公告通常只对拟出让土地信息作一下公示，仅供意向房地产企业用作参考，地块的具体开发技术参数以及控制标准等明细数据，并不会在公告中同时发布。

　　之后，随着将“勾地”制度引入土地市场的呼声渐高，一些重量级地块开始在预公告中发布详细的基本情况和规划指标，例如外滩国际金融服务中心(8-1)地块。“无论是运作过程还是申请条件，严格说起来，这倒是如今进行的预申请公告的‘雏形’。”上述房企人士称。

　　不过运作一段时间之后，两种方式之间的区别还是开始明晰起来。有业内人士认为，与预申请公告相比，无论是在挂牌期限还是土地价格方面，预公告的活动空间更为灵活。按照相关规定，在今年4月份发布的上海今年首批预申请公告中，105幅地块公告期一般为三个月，原则上有3个或以上预申请人参与，即可获得资格确认，并随之进入正式出让公告程序。“而以预公告形式公示的地块，则没有相应的限制。”上海佑威房地产研究中心主任陆骑麟表示。

　　上海市规土局近期发布的公告显示，今年4月份推出的预申请公告地块中，除了66幅地块可以进入到正式的出让程序之外，有14幅地块出让延后至8月23日，另外20多幅地块则不得不终止程序。

　　有知情人士向记者透露，根据今年上半年预申请公告执行之后的市场效果，或许会导致下半年上海土地出让方式发生调整。“这阵子对于土地监控的力度非常大，相关部门对于把控门槛的限定，甚至严格到了具体数据，十分细致化。”

　　陆骑麟认为，预公告方式的重新采用，可能会对如今初现冷清的土地市场有所改善。“满足3家或以上预申请人的条件，从现实来看已有一定难度。入市门槛的降低，可以起到促进市场活跃的作用。”他表示。此外，如何根据市场实际情况进行合理地价制定，也是如今需要考虑的因素之一。