由于受到“4.15”新政的“礼遇”，商业地产并未成为政策调控的对象，其投资优势也正逐渐被投资者重新审视。据了解，包括保利、龙湖、华润等一线房企都不约而同开始将商业地产视为其未来最重要的利润来源，并不断增加投资份额。长期存在的“商住倒挂”现象也极有可能因此而在今年得到较大缓解。然而，尽管投资机会已经来临，成都的整体商业环境却并不尽如人意，由于城市多中心结构尚未成熟，商业对住宅还存在相当的依赖程度，加上对大型房企的高依赖程度、本土企业商业运作能力不足等，都成为掣肘成都商业地产发展的主要因素。

　　商业地产成热点投资领域 每年保持20%以上的收益增长率

　　商业地产被投资者重新审视的契机在新政后开始逐步显现。

　　一位城南的开发人士向本网透露，目前他们的住宅项目已经基本停滞了，但是由于商业地产不在政策调控之列，因此接下来他们将主推商业地产项目，而未来他们在商业地产上的投入也将逐步加大。

　　其实，自去年年底以来，包括万科、保利、龙湖等知名住宅开发商，都纷纷加快了在全国范围内布局商业综合体的步伐。2009年年底，万科高调宣布新战略：万科未来将开发持有型物业，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，这也被视作万科转型的标志。而保利也在近日表示，保利将全力冲刺商业地产领域，未来的3-5年间，将持有型商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。龙湖在上市后也拿下多幅商业地块，加大对商业地产的投入。龙湖地产(企业专区,旗下楼盘)相关人士在接受媒体采访时称：“未来5～7年间，投资性商业物业可持有面积计划达到200万平方米，预计占整体土地储备量的15%左右。”

　　与开发商不断增持商业物业相关联的，是一个令人惊讶的事实：商业持有物业带来的租金收入一直保持着20%～25%的年增长率。在重庆深耕商业地产十多年的重庆弈点商业管理公司董事长龚伯达说，近十多年来，中国商业地产收益一直保持着一个极高的增长速度，而且其增速至少将会继续维持15年的时间，所以从长远来看，商业地产投资前景十分良好。特别是在如今的调控旗下，由于不在新政调控范围之内，商业地产更被投资者看好，据他了解，重庆的开发商也在新政后开始加大对商业地产的推盘力度，增加商业地产的广告量。

　　成都多中心尚未成熟 商业物业价值难显现

　　尽管商业地产投资有逐步加大之势，成都的商业地产发展形势却并不尽如人意。其中，“单中心”的城市结构就一直让商业地产开发人士“耿耿于怀”。

　　一位开发人士称，由于中心范围有限，发展规模自然也就受到极大的限制。同时，由于其他区域没有商业中心，整个区域的价值在短期内难以得到整体提升，其中的商业物业价值也就一直难以显现出来。

　　克尔瑞·易居中国成都机构高级经理吕品对这一看法表示了认同，他以目前较为成熟的建设路商圈为例说明，其自2006年开始兴起，当时那里商铺的均价大概在1万多元/平方米左右，到如今近4年后该片区的商铺均价也仅为3万元/平方米左右。而且直至今日，建设路商圈仍难于春熙路商圈“相提并论”。

　　这一情形与重庆对比十分明显。据重庆弈点商业管理公司董事长龚伯达介绍，目前重庆已经形成较为成熟的组团城市结构，既拥有解放碑这样的“老牌”商圈，也有沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪等后起的商圈。各个商圈都具备家乐福、好又多、沃尔玛、重庆百货、新世纪百货等能满足周边居民基本生活需求的商业配套，同时他们又各具特色，形成互补。比如，解放碑以高档、奢侈消费为特色，沙坪坝以青少年消费产品为主力，观音桥、杨家坪针对中高档消费人群布局。

　　重庆这样的商业结构布局，带来的是商业物业价值的快速增长。据龚伯达介绍，随着各个组团商业的成熟，商业物业价值的增长速度也让业内叹为观止。以“后起之秀”——位于重庆江北的观音桥商圈来说，3年前观音桥临街铺面的租金均价约在200元/平方米左右，如今已经飙升到500、600元/平方米，增长了2.5-3倍；3年前商铺的总销售额约为60多亿元，目前已经达到了约120亿元左右，增长了2倍左右。而销售价格方面，3年前江北中心观音桥的一楼商铺售价均价为2万元/平方米左右，如今已飙升至5万元/平方米以上，一些口岸较好的商铺甚至卖到了10万元/平方米以上。“由于商业物业的发展一直就比较稳健的，很少受政策等各方面因素的影响，加上商业成熟，收益有稳定的保证，因此重庆的商业物业发展速度是非常惊人的！”

　　目前，成都的世界现代田园城市规划也正致力于将成都向多中心、组团式城市结构转变，然而，合力达集团副董事长罗劼认为，完成这一过程至少需要二十年的时间。罗劼称，伦敦完成多中心城市布局用了20年时间，成都看来也还是任重道远。而这，显然也正是制约成都商业地产发展的一个重要原因。

　　住宅带动商业 落后的发展模式令商业迟迟无法发展

　　由于多中心的城市格局尚未形成，目前成都的商业发展仍像其他大多数城市一样要依循“住宅带动商业”的模式发展。

　　据克尔瑞·易居中国成都机构高级经理吕品介绍，成都的商业出现一般是“自然生成”的，而大的商业中心的形成就需要政府和大型房企共同发力才能形成。

　　目前，成都最常见的发展模式是：政府先规划出让土地，大型房企进入后，通过几个大盘笼络人气，带来需求，继而拉动商业地产的发展。以建设路为例，其发展历程就是依靠2006年后政府出让大片土地，龙湖、首创等大型房企陆续进入，从而拉动了该片区的商业需求，之后SM购物广场、成都华联百货、伊藤洋华堂、龙湖·三千集等大型商业项目纷纷崛起，由此也令建设路商圈祭出“第二商圈”旗号招揽人气。“如果该片区发展前景较好，政府就会适当增加该片区的商业用地，继续推动该商圈的发展。”

　　然而，吕品认为，这样的发展模式带来的也是成都副中心形成速度较慢，同时较为分散。合力达集团副董事长罗劼也指出，商业的发展需要从开始设计到后期的运营，都要讲求与建筑、交通的融合，各个区域需要功能性的划分，像成都这种随着住宅开发商业项目“遍地开花”的模式并不利于成都多中心城市结构的形成，商业物业价值也很难得到大幅提升。

　　本土企业商业运作能力不足 商业地产竞争较弱

　　造成目前成都商业地产发展差强人意的原因，还在于本土房企、以及本土百货零售业的商业运作能力不足，从而导致成都整体商业环境竞争较弱。

　　从房企角度来看，合力达集团副董事长罗劼认为，商业项目需要“养”，从开始设计到后期主力店的选择，以及产品与建筑、交通的融合，整个要形成一个整体。

　　但是目前成都本土的企业几乎都不具备这种能力，成都市场上基本是依靠外来房企完成大的商业中心的建设和运营。

　　就百货业的发展来说，曾经考察过成都市场的重庆弈点商业管理公司董事长龚伯达表示，与重庆相比，成都的商业项目之间竞争要差很多，这就导致其创新能力不够。而在重庆，不仅外来百货巨头“人才济济”，重庆本土的重庆百货、新世纪百货在本地也极其强势，也占有很大份额，这些企业很容易在当地各个区域“落地生根”。百货业之间的激烈竞争会激发商家的创新能力，从而带来整个商业环境的繁荣，商业物业价值自然也就水涨船高。

　　不过，上述诸多不足却很有可能因为新政而得到“破茧化蝶”的机会，如何走出一条属于成都的商业地产发展之路？敬请关注明日新华网四川房产频道的后续报道。