曾经的前门是北京一张著名的京味儿名片。

　　前门大街经过新一轮改造后，于2009年9月28日正式开市；开市半年多的时间里，各方关于其品牌设置与商街定位的争议一直没有断过。在引入了H&M、星巴克、美特斯邦威等100多家国际、国内知名品牌后，前门大街的老字号仅剩下了14家左右；少了老字号氛围的前门大街，虽然整齐划一的复古建筑愈发高耸，但未来发展却显得有些不明朗。

　　不缺人流独缺有效客流

　　前门大街是与王府井、西单齐名的商业街，并以古韵店铺、京味商业、特色小吃闻名于世。但随着王府井、西单等核心商圈的日益繁华，经营特色愈发明朗，前门商业街却逐渐淡出主流。为了改变这一局面，前门大街从2007年5月开始改造，崇文区政府先是筹集80亿元资金用于修缮，而后，潘石屹注资1.441亿元购入天街公司49%的股份，对前门大街进行改造。

　　依靠极高的知名度与旅游产业紧密联系，使前门大街并不缺乏客流，与西单、王府井、崇文门等京城核心商圈不相上下。据相关部门统计资料，截至去年8月前门开街一年多，前门大街的客流已达到5000万余人次，平均日客流量在15万人次以上，节假日客流量更是达到日均30万人次。据吴裕泰前门店的一位工作人员介绍，周末和非假日的午后时间是前门大街的客流高峰。记者在该时间段在前门牌坊处进行了粗略计算，平均每分钟有超过100名游客进入前门大街，即使是平时客流较少的上午时段每分钟也有40多人前来观光购物。但记者同时发现，不少游客只是拍照浏览，欣赏复古建筑之余鲜有顾客进入店铺挑选商品。

　　Swatch专卖店的地理位置极佳，就在前门的牌坊旁边，但这不足以吸引消费者。店内只有几位顾客在挑选商品，而真正达成消费的更是寥寥。在销售劳力士、帝舵、西铁城等名表的专卖店，以及主营中、高端进口化妆品的丝芙兰也鲜有顾客推门而入。

　　记者在前门大街观察发现，前门大街内的北京消费者不多，举着照相机拍照、拎着内联升包装袋的几乎都是外地游客。据记者目测，外地游客比北京本地人多出近一倍。

　　由于在前门大街停留的时间有限，这些游客大多会选择购买最能体现京城特色的商品进行消费。记者注意到，在前门大街内的外地游客中，他们手中大多拎着全聚德烤鸭等颇具北京特色的老字号商品，就餐时间都一处门口更是排起长队等候座位。知名老店内联升尽管店面不大，但试鞋的消费者几乎没断过。一位来自山东的游客向记者表示，不会进入所有的店铺挑选商品，只会挑选一些在家乡难见的品牌进行选购。

　　第一次来到中国旅游的美国游客Jason兴奋地向记者比划着，他想在这里找到能够代表中国元素的“老玩意儿”，比如糖葫芦、老爷帽和唐装。

　　一些仅在国内重点城市开店的时尚品牌也人气较旺，前门大街大部分的北京客源都是冲着这些品牌而来。记者在H&M店内看到，十余位女性消费者手中拎着被衣服填满的购物筐等待试穿。北京消费者陈小姐表示，由于外地亲戚来北京游玩，陪亲戚来前门，平时并不会专门前来购买商品，这里现有的时尚品牌在品类丰富、折扣力度大的百货商场都可以买到。

　　其他店铺包括361°、美特斯邦威、耐克等品牌虽然店面比在商场中的门店更加豪华，甚至安排了促销员卖力宣传，但仍只有很少消费者愿意进门购物。

　　品牌混搭特色不明

　　各式国内外品牌在前门大街一一陈列，既有悬挂古老牌坊的中华老字号，也有霓虹闪烁的国际品牌，这些品牌汇集了餐饮、服装、特产等品类。

　　据前门大街管理委员会的一位工作人员表示，前门大街共有商铺103家，其中国内品牌约占71%，国际品牌约占29%。记者实地走访发现，在71%的国内品牌中，老字号约14家，占商街整体店数的14%，剩下的57%为非老字号的国内品牌。

　　“改造后的前门大街，与其他商业街、购物中心越来越雷同。”一位本地消费者表示。在牌坊旁边等候同伴的两位外地游客则说：“这里也不过如此，我们是想感受北京特色，可是走到一半就不想逛了，还不如在这多拍几张照片。”

　　记者看到，在前门840米长的步行街上，李宁、杰克·琼斯等这些在商场中均可看到的品牌也出现在前门大街中，周大福、森马等还设立了两个店面。

　　记者还注意到，前门大街与购物相匹配的餐饮、休闲、娱乐等业态及设施也不发达，与很多购物中心可以实现“一站式”购物相比，消费者在前门很难在购物环节享受便利。

　　此外，前门大街品牌布局也较为分散，缺乏合理规划，游客在时间有限的情况下，无法集中感受步行街特色。前门大街自北向南，两端餐饮较为集中，全聚德、都一处、一条龙等在北端，肯德基、麦当劳与前门小吃城则聚在南端。但是在这营业面积达6000平方米的前门小吃城中，只有东来顺、茶汤李、老北京炸酱面可以让游客一尝北京特色美食，小吃城三层的餐饮档口大部分则被普通快餐所占据，爆肚冯、年糕钱、奶酪魏等北京特色小吃已不见踪影。

　　步行街中部至南端，虽然较为集中地分布着如ZARA、H&M、红豆、鳄鱼等服装品牌，却有北京特产专卖店、名表行、眼镜店、珠宝店穿插其中；中部至北端也是特产专卖店、服装店、珠宝店交叉布局，无形中增加了游客游览、购物的时间成本。

　　老字号跨越租金门槛流失

　　目前，前门大街内品牌的定位和实际客流的需求错位，难以让大批人流在此实现消费。从全聚德、都一处等知名老字号品牌经营红火不难看出，前门大街最需要的是具有北京传统特色的商业。然而，最能凸显前门韵味、具备北京特色的老字号，却因为前门整修后，租金的水涨船高而无力回归，不少小本经营的餐饮类老字号就此从这块京城宝地上消失。

　　以前，大栅栏和前门大街总是呈现车水马龙、摩肩接踵的景象，店铺的伙计和老板、往来的客商、附近的居民有空都爱到这里逛逛，不仅能看戏购物，还可在饥肠辘辘时来点好吃不贵的特色美食“垫底”。如今，前门大街上仅剩全聚德、都一处、馄饨侯等屈指可数的餐饮老字号，令人留恋的传统风味难以寻觅。

　　“前门地区的人气旺盛很大程度上是因为有各式饭店和小吃，饮食尤其是小吃可以聚集人气。很多在国外生活的人回到前门就是想品尝小吃，吃上家乡饭。能够把各地游客吸引过来的，还是带有北京特色的东西”，一位当地居民表示。

　　由于难以承受高昂租金而迁出前门的老字号小吃，现多聚集在九门小吃等新兴京城特色餐饮，或就近在前门周边的街道落脚。不少老字号掌门人表示仍希望有机会回到前门大街，前门大街是这些老字号的发源地、成长地，也是京城小吃最好的展示平台。

　　“政府出钱把前门大街翻新了，老字号小吃当然愿意回去，但是租金太高，忙一个月可能连租金和工人工资都挣不齐”，爆肚冯的掌门人冯广聚向记者介绍。按照目前38元/平方米/天的租金计算，一间100平方米的铺面月租金就将近12万元，销售10元一盘的爆肚很难支付高昂的房租，再加上员工工资、原材料、水电等其他费用，赔本几成定局。

　　“如果按照前门大街现在的租金，每盘售价18元的酱牛肉要卖到50-60元才能够保证利润。”月盛斋掌门人马国琦计算着成本和售价，如果在前门大街卖的酱牛肉能够和后海的门店做到同等价位，那么15元/平方米/天的租金是极限。

　　很多未能回迁的老字号掌门人在谈到“回归”这个话题时都很无奈。他们不愿为了回到前门，把祖辈流传下来的低价小吃变成“天价”，把京城老百姓的家常菜变成进去就得花几百元钱的“奢侈品”。

　　餐饮老字号的流失不仅使前门大街的老字号比例锐减，也造成了步行街难以留住客流。相比老字号小吃价格较高的快餐、酒店，让消费者越来越觉得前门的“非平民化”，这些因素都影响了整条商业街的可持续发展。

　　经营受限新商户巨亏

　　“前门大街目前有些四不像，既没有延续之前以老字号为主的商街特色，也没有拓展出按照市场规律进行商业化运作的新路。”一位不愿透露姓名的商户无奈地表示。

　　据了解，前门大街商铺目前有两个业主，一个是天街置业公司，另一个是潘石屹的SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)。根据SOHO中国发布的公告，潘石屹以每平方米3.2万元人民币的价格收购天街置业北京前门项目中5.4万平方米的商业物业，收购总价达17.7亿元，以此冲销此前投入的13亿元现金后，他仅支付了4.7亿元就从前门大街的开发商变成了商铺物业方。

　　两个业主给出的租铺价码相距颇大。天街置业在其所负责的前门商铺招商中，商铺租金一般为30多元/平方米/天。而SOHO中国所拥有的商铺则采用了公开招标的形式，去年，其拥有的前门大街两家钻石级商铺分别以60元/平方米/天和51元/平方米/天的价格创下“天价”。

　　经营照相器材的王先生告诉记者，自己的店铺是通过竞拍从SOHO中国取得的，当时经营的期待很高，但开街以来一直冷清的生意让他不得不面对现实。

　　据王先生介绍，店铺每日的流水不到1000元，但一天的租金、水电等支出却高达5000元，不足100平方米的面积，一年到头的亏损高达150万元。

　　在他看来，前门地区不缺人流，缺的是能真正购物的客流。记者从前门商业街管理委员会了解到，仅正月十五举办的主题活动就吸引了近百万顾客，远远超过了每日15万的平均人流。

　　据相关人士介绍，吸引目标顾客最直接的办法就是举办特色活动，但相关部门却迟迟没有兑现招商时的承诺。除了今年春节的一场庙会，前门商业街再没为品牌商举办过大型主题活动。此外，商户在门店外进行广告宣传时还会受到诸多限制。

　　不仅如此，据王先生介绍，他的店铺门前有一片空场，但由于没有专人管理导致不少往来车辆都将车辆停靠于此，只给店铺留出一米左右的空间，严重阻碍了自己的经营。而开发商方面一直欲打通店门前的一条通道，也迟迟没能动工。这些商业街经营中存在的短板都限制了商户获得更高的效益。

　　记者了解到，在2008年8月开街后一直陷于亏损窘境中的不止王先生一家，有的品牌的亏损甚至高达千万元，并正在开始考虑退出前门大街。截至记者发稿前，前门大街上的JCL已在门口张贴盘点停业的告示，可看到店内只剩下凌乱的空柜台，一派“人去楼空”的景象；瑞克美食则除了门口的招牌依然悬挂，店内一无所有；琦凡则直接大门紧闭，挂上布帘了事。CFP/供图

　　商报记者 李铎 袁芳