陈立民

　　过去半年来，上海办公楼大宗交易迅速上升，一洗金融海啸后延续了半年之久的颓势。

　　一切得从3月20日说起。当天，浦项商务广场正式宣布易手，韩国浦项集团退场，原地主陆家嘴集团以17.6亿元的代价接棒，约合每平方米2.58万元。按租金7元/平方米/天计算，回报率达10%，陆家嘴集团“捡便宜”了。

　　8月3日，中融碧玉蓝天售出10层办公楼，外加4个裙房商铺，涉及金额达10.48亿元，建筑面积21084平方米，每平方米接近5万元，按租金7元/平方米/天计算，回报率仅逾5%。

　　消息传出，行内一片哗然，纷纷打听买主是谁。以回报率之低来猜测，买家应该以自用为主。8月20日，买主身份终于浮出水面，却不出所料，是上海农村商业银行。

　　进入9月，市场又传出一则大宗买卖，而这次的主角，乃位于上海环球金融中心旁边的“小巨人”21世纪中心大厦。成交共8层楼面，面积达2万平方米，每平方米3.8万元，按租金7元/平方米/天计算，回报率约为6.7%。出售方是项目的开发商美国汉斯，买主是宁波商业银行。

　　每宗大手交易背后，都各有一个传奇故事。而这三宗买卖，却都不约而同地发生在浦东核心商业区，买家都是内地企业，成交日期也相当接近。回顾历史，就是上海办公楼市最为兴旺的2005~2007年间，一年的大宗交易量，也不过如此。这么一来，就是再冷眼旁观的观察家，也不得不大胆假设，金融海啸正在退潮，投资市场却悄悄复苏。

　　以下，是小心求证的部分。

　　仲量联行第二季度市场报告显示，上海CBD甲级办公楼的空置率高见13.6%，同比上升8.5个百分点，环比下降0.6个百分点，浦东更攀升至20.0%，同比上升12.5个百分点，环比下降3.6个百分点。租金方面，全市平均6.4元/平方米/天，同比大幅下挫34.1%，环比也下调9.9%，浦东更低见6.1元/平方米/天，同比狂跌43.3%，环比下降8.5%。

　　高力国际的第二季度报告“异口同声”，全市办公楼空置率14.1%，同比上升8.6个百分点，环比上升1.7个百分点，陆家嘴空置率更高达18.5%。全市办公楼租金下调至7.1元/平方米/天，同比大幅下挫29.1%，环比下跌9%，陆家嘴低见7.0元/平方米/天，乃近年首次低于全市平均水平。

　　再翻开其他国际代理公司的市场报告，基调都离不开一个字，跌！而重灾区，则集中在浦东。展望下半年，市场仍难以走出低迷局面。作为甲级办公楼的主要用户群，跨国企业受“顶头”的母公司所牵制，办公室租赁预算只降不升，能不搬的绝对不搬，不得不搬的也只好往外扩散“往低里钻”。

　　就算在华业务表现出色的跨国企业，为了顾全大局，也不敢轻举妄动，进行任何大规模的扩张。因此，在西方尤其美国的经济出现明显复苏的迹象前，笔者看不到办公楼租赁需求回暖的可能性。

　　在一片跌声中，最近的大宗交易显得相当不平凡。首先，三单交易都发生在重灾区浦东，一方面说明浦东已然见底，另一方面充分体现“两个中心”的政策威力。

　　其次，买家都是首次走进上海甲级办公楼历史的内地企业，而且三家中有两家为用户，说明现价已跌至甚至跌破重置成本。再者，三笔买卖的成交日期相当接近，说明买方市场预期出奇的一致。

　　展望未来12个月，同类型的大宗买卖将陆续浮现。原因之一是，今年10月，保险法正式“下水”，允许保险公司投资房地产。其次，中央政府正强势推动房地产投资信托(REITs)，而REITs的主要载体是优质办公楼物业。

　　在天文数字的保险资金入市，以及REITs上市预期的推动下，优质办公楼的大宗买卖将越见频繁，直教人眼花缭乱。笔者相信，价格系统在一轮混战之后，将逐渐走向平衡，回报率将向银行利率水平靠拢。

　　“春江水暖鸭先知”。以3月20日浦东大地主陆家嘴集团出手作为分水岭，上海办公楼市场的底部已经呈现。资深房地产投资人都明白，你可以控制买入时机，却永远控制不了卖出的价格。制胜之道，是瞄准入市时机。人弃我取者，常胜。

　　(作者系上海地产业内人士)