黄浦区一商铺成交价仅相当于邻近住宅均价的60%

　　唐文祺

　　上海商住销售价格倒挂的“怪象”仍在持续，尤其在住宅市场经过一轮飙升的行情后，受金融危机影响而迟迟没有起色的商办物业与住宅的价格差距甚至越拉越大。

　　数据显示，从2006年开始，住宅市场的成交均价涨幅开始逐步加快，并超越了产权式写字楼的价格涨幅。在住宅价格高企的当下，多位业内人士指出，与住宅产品不同，商办物业的交易情况已现平稳，伴随着实体经济的逐步回复，未来商办物业市场有望出现抄底机遇。

　　商住价格倒挂

　　据21世纪不动产上海锐丰业务拓展部置业经理吴晓明介绍，在上海豪宅集中区域内，商住销售价格倒挂的现象尤其明显。以上海市中心区域为例，静安区内静安中华的交易价格为3万元/平方米，而附近住宅项目静安枫景苑的交易价格3.5万~4万元/平方米，另一“老牌”写字楼南证大厦的成交价为2.6万元/平方米，但附近住宅中凯城市之光的成交价已高达近5万元/平方米。

　　长宁区的古北新区，远东国际最近的成交单价约3万元/平方米，不过这一价格与古北二期内住宅4万元/平方米的平均交易价格相比，仍然略逊一筹。在豪宅新贵屡屡出现的陆家嘴区域，写字楼中融碧玉蓝天的成交价格约5万元/平方米，但附近住宅房源买卖价格早已跃升至5万~10万元/平方米。

　　作为传统的投资产品，商铺市场虽然流传有“一铺养三代”的说法，但今年开始，已有大宗商铺物业交易价格低于周边住宅的“个案”出现。据21世纪不动产上海锐丰商业投资部经理吴鹏透露，黄浦区丽园路新近成交一套约2800平方米的商铺，其成交均价仅为1.5万元/平方米，仅相当于邻近住宅黄浦新苑成交均价的60%左右。

　　“黄浦区内的商铺价格与住宅价格的比值原本为2：1，从2008年开始，这一比值逐渐降低，目前已降至约1.5：1。究其原因，住宅成交价格涨幅过大，而商铺成交价格平稳是造成倒挂的主因。”吴鹏分析说。

　　佑威·楼市通提供的数据显示，截至8月，今年上海住宅成交均价涨幅为31%，而写字楼的成交均价涨幅为28%，商铺在8个月内的价格趋势更是平稳，仅为1.1%。

　　商办市场有望回暖

　　不过，多种迹象表明，在商业物业走势平淡的背后，未来利好因素也在逐步释放。佑威·楼市通提供的数据显示，2009年8月上海写字楼物业成交15.23万平方米，成交面积环比上升28.24%，成交均价攀升至24623元/平方米，创下今年新高纪录。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，从8月份上海写字楼市场的市场反应来看，一方面是由于近期上海楼市成交火热，驱动了整体市场的交易热度。另一方面，写字楼市场需求在经历近两年的压抑之后开始释放，从而出现量价齐升态势。而新增供应面积的升幅减小，也是影响成交走势的另一因素。

　　8月份，写字楼市场的新增供应面积在维持4个月的上升态势之后，开始掉头下跌。全市写字楼新增供应面积为12.12万平方米，与7月份相比，环比下降了48.55%。

　　另一组数据表明，8月份，上海商铺市场成交面积为16.90万平方米，环比下跌了21.38%，成交均价为13895元/平方米，环比增幅则为3.79%。

　　从整体上看，近期商铺市场的表现远远弱于住宅和写字楼。但对于后市，吴鹏却显得颇为乐观。据他透露，目前已有较多具备购买商铺需求的客户在积累之中，价格平稳对于需求有待释放的客户来说，实为利好。“鉴于挑选商铺及成交流程较长，故今年年底前很可能会迎来一波成交小高峰。”

　　21世纪不动产上海锐丰业务拓展部客户经理明聪则认为，上海商住销售价格倒挂，究其原因，一方面是由于住宅市场需求旺盛导致价格高企不下；另一方面，商办市场通常以长期投资为主，持续经营能力和回报率是首要选择因素，与短期内即可产生回报的住宅相比，吸引力并不突出。

　　多名业内人士指出，与住宅投资不同，商办市场的租赁情况与实体经济的联系紧密度更高。只有当企业收益增多，足以支撑起租赁市场的时候，商办市场的投资需求有望释放。“毕竟目前住宅回报率仅为2%~3%，而写字楼的平均回报率却可达到4.5%甚至更高。”明聪认为。

　　高力国际提供的报告表明，与今年前两个季度甲级写字楼净吸纳量几乎零增长的情况相比，第三季度写字楼市场开始出现回暖迹象。随着空置率的小幅下降，租金下调趋势开始回稳。