恒盛地产有望成今年首只赴港内房股

　　今日开始国际路演，拟募资12亿～15亿美元

　　叶国靖

　　去年折戟上市的恒盛地产，或将成为2008年房地产深度调整之后首只登陆香港联交所主板的纯地产血统内房股。

　　尚海湾是恒盛地产控股有限公司(下称“恒盛地产”)的旗舰项目，程立雄是该公司的执行董事、总裁。这半年间频繁往返于上海与香港的程立雄终于可以松一口气，因为就在9月3日，恒盛地产通过香港联交所聆讯，获准上市，计划于9月14日开始国际路演，9月21日起进行香港公开招股，拟于10月2日挂牌。此次，恒盛地产拟募集资金约为12亿~15亿美元。

　　不以土地储备多寡论英雄

　　“德邵基金(DE SHAW)、高盛的联属人、汇丰南丰房地产基金及DB Real Estate(德意志银行房地产基金)已经成为恒盛地产的战略投资者。”这是该公司高层今年首次接受国内媒体的正式访问。

　　此前，具有半壁地产色彩的金隅股份(02009.HK)7月顺利赴港募资。日前，程立雄对CBN记者透露，恒盛地产去年折戟之后如今再度启动IPO，保荐人仍将为摩根大通(J.P. Morgan)与德意志银行。

　　谈到上市的目的，程立雄强调上市是企业的长远目标，并不是在一个特定的时间点必须完成。集团希望透过上市去融资是其中一个目的，但也是希望可以进一步提升公司内部管治、提升品牌的知名度及吸引更多的人才。

　　谈上市计划表现谨慎，程立雄更愿意谈及房地产市场的变化，“今年春节以后，我考察了全国各地的地产项目，发现楼市已经出现复苏迹象，反转态势已经确立。今年下半年，公司将陆续推售上海、北京、天津、哈尔滨、沈阳、合肥、无锡的项目，及时配合目前的火热销售形势。第三及第四季度将是恒盛推盘的高峰期。”

　　恒盛地产目前的在售楼盘大约10多个，2009年的在建面积超过100万平方米，足够以后半年时间的销售，其中包括尚海湾、北京的欧洲公馆、天津的阳光星期八、哈尔滨的恒盛豪庭以及合肥的恒盛豪庭；土地储备大约为1360万平方米，其中40%分布于上海、北京、天津等地的核心地段。最大规模的单体项目为“尚海湾”预计可以销售至2013年，其中的住宅部分可销售面积达40万平方米，可以为上市公司输送相对稳定的利润。从公司长期稳定发展考虑，恒盛地产将在未来5~10年内逐步加大持有投资物业的比例，以拓展多元化的业务组合, 为集团提供稳定及可靠的收入，扩宽整体的收入来源。

　　CBN记者从多方获悉，以恒盛地产为代表的一批内地地产商想赶在未来6~12月这个窗口奔赴香港募集资金。对于这个集中上市的时间窗口，程立雄认为，目前的港股之中，反弹最大的、最为迅速的板块当属内地房地产股。他坦承，经历了金融海啸之后，境外投资者对于内地地产更了解，不再单单追求规模，或以土地储备多寡论英雄，更多是要看土地储备的质量，项目的执行能力和盈利能力，以及管理层的素质。同时，他也感觉更多投资者对上海房地产市场越来越看好，原因是今年上海的城市定位非常明确，“双中心”具有战略意义。

　　据悉，在公开招股之前，恒盛地产的股权结构之中，实际控制人张志熔拥有大约99%的股份，机构投资者拥有不足1%的股份。上市后，机构投资者的股份比例也会进一步提高。虽然，高级管理层并不直接持有股权，但是在公司上市之后他们将获得相应的股权激励，与公司共成长。

　　跌宕赴港路

　　恒盛地产的上市之路并不平坦。2008年初，曾有媒体报道称，恒盛地产筹备在当年第二至第三季赴港上市，集资额达100亿元，有机会成为当年集资额最大的内房股。

　　然而，突如其来的金融海啸给“恒盛地产们”泼了冷水，打乱了诸多内地房地产企业的美好梦想。

　　从折戟上市到今天的“柳暗花明”，程立雄这一年思考了许多。在他看来，2008年内地楼市经历两重天，量价齐跌将近一年，这一事实对整个中国房地产行业产生了巨大的影响，不仅诸多准上市房企，就连已经上市的房地产企业，其财务状况和运营结果均受到了较大影响。据统计，于香港上市的主要内房股2008的实际销售额较年中的市场预期普遍有25%~56%的下跌，而净利润的跌幅更达到了36%~85%。

　　“面对突然萎靡的市场环境，我们从去年7月份开始主动下调开工面积，及时平衡财务杠杆，减少资本性开支，以等待冬去春来。”

　　今年5月，程立雄在接受CBN记者采访时仍旧谨慎表示，公司将选择适当时机进行IPO，但尚无明确的时间表，仍将视市场情况而定。然而，逆境短暂，幸福涌来。

　　面对港股重现生机的诱惑，恒盛地产在过去的一年部署了一系列的优化财务结构的安排。今年6月11日，恒盛地产以20亿元的价格将旗下全资控股的尚海湾豪庭项目第2、8、9、10号四幢在建楼盘，售予上海实业控股有限公司(下称“上实控股”，00363.HK)。同时，恒盛地产有权在2.5年后，通过旗下子公司上海鑫泰以原价20亿元回购该项目，而上实控股也将累计获得接近9亿元的收益，年均收益率为18%。同时结合对原有上市前融资的重组，使得恒盛地产的财务成本有了较大幅度的下降，而期限也延至2011年。“通过这一系列运作，公司的债务成本实际上与目前已上市的内房股发行高收益债券的成本相当。恒盛地产的是次财务安排应该是相当成功的，这不仅体现出公司管理层出色的财务管理与资本运营能力，也体现出现有上市前投资人和上实控股对恒盛地产长远发展的信心和支持。”一位接近是次交易的人士透露。

　　程立雄在谈到与上实控股的交易时更表示: “这不仅是一个财务上的安排。既然房地产将是上实未来的核心业务，加上他们对上海市场非常看好，上实看好恒盛的尚海湾项目，看好恒盛在上海的项目开发能力，就选择跟我们合作。这一次的安排是第一步，在接下来包括在公司的层面会有更加深入的合作的可能性。”

　　恒盛地产的是次上市的吸引力不亚于它的旗舰项目，公司目前已有上实控股、南丰集团、远洋地产(企业专区,旗下楼盘)(03377.HK)和南方基金四家著名机构作为其基础投资者(Cornerstone Investors)，投资总额达到1.3亿美元，锁定期为6个月；另外还有多家机构或个人, 其中包括香港富豪及上市公司，均意欲成为恒盛的锚定投资者(Anchor Investors)，铺垫IPO之途。