2010年中国商业不动产思想盛典，于12月11日在北京华腾美居大酒店隆重举行。峰会对话主题包括资本价值---商业地产的价值最大化与终极价值；模式选择---连锁复制与个性创新；先导模式---零售企业进入商业地产的路径与思考；后发模式---地产企业投资商业地产的经验与教训；创新突破---如何构建商业地产最佳商业模式；制胜之道---如何打造适宜本企业的产品模型等。本次来自政府高层、著名大学、行业协会、国际专业机构、金融权威部门和实战榜样型企业等的官员、专家、企业家和学者师资近100多位。  》》查看专题

　　新浪乐居商业地产频道对本次盛会进行全程直播。

　　时间：2010年12月11日

　　地点：北京华腾美居大酒店隆重举行

图为 现场活动图片

　　杨泽轩：尊敬各位领导、各位来宾、各位同行，上午好！

　　高倩：亲爱的CREO师生朋友们，节日好！

　　杨泽轩：非常高兴能主持今天的盛会，共享优秀商业地产人的思想光辉。我是今天的非专业客串主持人，来自万达集团的杨泽轩。

　　高倩：今天真的是群贤毕至，蓬荜生辉，我是CREO师生身份兼有的临时主持人，百瑞思地产顾问机构高倩，非常高兴能和大家一道共襄盛举！

　　杨泽轩：今天我们还很荣幸的邀请到了以下嘉宾，他们是国土资源部总规划是胡存智先生；中国银行业监督管理委员会业务创新监管协作部主任李伏安先生；商务部王晓川先生；人保部财务规划司副司长李刚先生！让我们再次对各位领导和嘉宾的光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

　　杨泽轩：五年前，CERO拉开了中国商业不动产专业培训的序幕，迄今为止，聘请的行业专家和实战师资累计近150多人，企业中高层学员300多人，被誉为中国商业不动产领域的黄埔军校和操盘手的培训摇篮。

　　高倩：五年后，CERO在8年全国工商联商业不动产专业委员会CCREC成立的基础上，正式注册成立了亚太商业不动产学院，正全力推动中国商业不动产的发展与成熟。

　　杨泽轩：今天，值此CERO发展五年和亚太商业不动产学院正式成立之际，在我们广大师生提议下，

　　高倩：以我们CERO广大师生为主体参与的《中国商业不动产2010思想盛典——价值 模式 选择 超越》峰会在这里隆重举行。

　　杨泽轩：这是一次思想的盛宴，因为大家将看到代表行业顶尖水平的CERO师生在这里进行专业的观点交锋。

　　高倩：这更是一次合作的盛会，因为来自全国各地的主流房地产和商业地产开发商、运营商和服务商带着师生友谊汇聚一堂。

　　杨泽轩：首先我们请出大家熟悉的朱老师朱凌波先生，CCERC主任兼秘书长，最新的头衔——亚太商业不动产学院院长，他将与我们共同回顾CERO走过的历程，并对峰会进行简介。有请！

　　朱凌波：今天在座的各位我的心情是最激动的，也很温暖、很荣幸，2006年我们在清华大学推出了全国第一个商业不动产总裁班，历经五年，一路成长！刚才的专题片配音是我自己做的，我今天唯一想说的一句话，对在座的各位熟悉的面孔包括没有到场的师生，对所有支持CERO的朋友们表示衷心的感谢！

　　下面，还是请大家进入专业论坛，分享我们所有师生的观点，再次感谢！

图为 分论坛活动图

　　高倩：我知道朱老师准备了很长时间，但是今天朱老师很激动，感谢朱老师的精彩回顾与介绍，五年以来，真是一程风雨一程歌！在朱老师由衷而饱含激情的感谢中，我们看到了无尽的责任、无悔的坚持、无言的感激和无限的友谊。接下来让我们共同去体味这份责任和坚持背后的辉煌与自豪。

　　大家知道，商业地产是兼具商业、地产和资本三重属性的行业，而体现商业地产价值的终极标准是资本价值。那么，如何实现商业地产的终极价值及价值最大化呢？本次峰会首场对话将就此展开讨论，下面就隆重请出第一场对话嘉宾主持——全国工商联房地产商会秘书长钟彬先生。本场对话主题、嘉宾有请钟先生为大家一一介绍！有请钟彬先生！

　　主持人：非常高兴，今天来参加我们的中国商业不动产2010年思想盛典，非常感谢大家对我们的主持，第一组嘉宾我想邀请行业著名人士跟我们一起分享在商业地产的感悟！他们是裕景地产集团总经理黄世达先生；中信资本房地产总裁程骁远先生；宝龙集团执行董事刘晓兰女士；民生银行地产金融商业部市场总监叶天放先生；华夏柏欣(北京)经营管理顾问公司执行董事邓俊文先生。

　　我们看看台上的五位嘉宾我们会有一个感受，商业地产跟住宅地产最大的区别在哪里，我们在台上就看到了，为什么这样讲呢？以前房地产商最早叫什么呢？叫住宅产业商会，那时候的房地产就是住宅，但是后来我们把名字改了，最早报的名字是不动产，那时候物权法还没有出来，没有商业不动产这个说法，所以我们改为房地产了，今天有我们的金融机构、有房地产开发商、还有运营机构，只有这几个结合才能构成完整的商业地产，所以我们今天是商业地产会，和原来的住宅有很多的不同，首先邀请刘总，我们知道宝龙地产也是这几年涌现出来的新军，我们当时跟全国工商联汇报的时候，商业地产是一个崭新的商业模式，我们知道在08年金融危机的时候，对地产是一次猝不及防的调控，那时候给宝龙带来很大的困惑，但是我们也是依靠商业地产的模式度过了难关，顺利上市，我想问刘晓兰女士，上市以后，商业地产在战略方面有什么样的调整？在目前面临新一轮的调控，我们商业地产有什么样新的举动？

　　刘晓兰：非常感谢，刚才主持人把我介绍成先生了，因为在我们行业里有一句话，都不把女人当女人，都当男人看，我想也是做商业地产真的是非常辛苦。为什么宝龙地产在上市后或者在新一轮调控下的想法，今天也有很多同行，我想作为一个结点去想，把上市作为转折，在上市前我想应该算是逆势而为，因为可能跟在座的很多同行一样，我们是从最初的房地产开发商来到国内，在03年转型做商业地产，但是走了几年以后，我们觉得要做强做大必须走资本这条道路，所以我们在08年初的时候，准备上市，但是大家知道，那时候突然来了一场风暴，面临这场风暴我们也安静下来了，我们退了回来，闭门思过，到底中国商业地产的未来在哪里？我们这样的企业该怎样去走？所以在过去的会上我经常说我们要感谢这场风暴，让我们安静下来思考，真正转型做商业地产，在中国这样的大背景下路应该怎么走，一年多的思考和整合，我们想还是一样必须走资本的道路，所以在整个大环境稍微改善的时候，我们第一个率先走出去了，在去年我们还是第一家在香港上市的商业地产企业。上市后我们就是顺势而进，就是两个原因，第一是中国的市场，昨天晚上跟朱老师他们在一起了中国的市场，我们如何抓住这样好的契机，我们觉得应该还是要借助资本这条道路，才能把它做强做大，所以我们做的第一个举措是把总部搬到上海，第二我们继续坚持我们对中国大市场的理解，我们认为中国的二、三、四线城市是空白，市场需要我们，我们就把这几年沉淀下来走过的弯路、花钱买的教训也好、思考也好，还有我们对市场的信心也好，还是继续坚持在二、三、四线城市，利用资本好的平台，走商业地产这条道路，我就分享到这里。

　　主持人：谢谢，前几年我们跟宝龙地产接触也非常多，也非常的不容易，有时候做事情真的需要一种坚持，商业地产跟其他不太一样在哪里呢？不是简单的投资开发，而是强调前期的招商定位、后期的运营管理，管理能力是非常重要的，现在的房地产商会里面很多企业都转型主动或者被动转型做商业，为什么要主动呢？因为我们发现今天国十条跟国五条两次调整，包括“十二五”规划对房地产的一些调整，迫使我们企业必须面临新一轮的调整，这是比较面对的。但是另一方面呢？你要去拿地，必须做商业，必须做公建，这时候我们发现所有的商业地产的专业人才非常稀缺，所有商业运营机构非常紧俏，这时候我们要问问华夏柏欣(北京)经营管理顾问公司执行董事邓俊文，您有什么样的好的经验跟我们在座的开发商、投资商分享？

　　邓俊文：其实我们成立的时间很短，只有五年，这五年国内的商业地产发展非常快速，我们之前大约做了一个统计，就有600多个城市，基本上这个市场非常的大，现在西北的市场还没有开发，像万达目前只覆盖了大部分中国发达的区域，没有覆盖三、四线城市，我们这几年通过资产管理的目标作为我们的根本，再倒过来做前面的招商策划运营。我们也跟成都做过规划，现在很多开发商拿地非常困难，很难拿到很好的地块，像万达都是行内比较有名的，他们都是靠他们商业地产的模式，还有万象城在一些优势的区域，不一定是最好的位置，可以拿到更多更好的条件或者是地块，有很多的原因是我们内地的城市管理水平高，我在内地跟很多市政府的领导包括国家部委的领导接触，发现他们城市管理的水平非常高，很多都是博士、专业的公共交通或者城市规划的专家，他们对整个城市的规划从过去的一次性，因为做住宅就是一次性的税收，不能创造就业，而给我们做商业或者做其他的城市综合体对城市的拉动比较强，我过去香港新世界集团，我们在北京的崇文区第一个项目就是新世界中心，我们利用这个综合体拉动崇文区做住宅开发，我们在94年就开始做综合体，而且是拉动了整个住宅开发，一直到今天，这个合作相对来说我觉得是比较成功的，我们应该先做综合体，再作整片的住宅和综合的开发，目前也是一个很好的收益，这是持续性很强的，所以在这方面如果当时去做一个住宅的话，如果区政府、市政府来做，他们就不会有这样的概念，因为商业地产最好不要去卖，你要管理一个资产，如果产权不在你手上，像公寓和住宅最大的区别是公寓的产权在开发商手上，通过调整租户的水平，把一些不好的租户赶出去，跟商场的概念是一样的，经营性的业务是可以持续经营的，但是如果是住宅布可能把住户赶走，这样就维持不了这样的水平，你只能找物管部门协调，但是协调执行性还是不够，经营性的项目会更强。所以我们相对日常必须细节的资产管理把每一个项目的价值做高，可以快速的回收资金进行周转。第二就是可以由更高的回报率，我们通过调整租户、租金的水平，可以把我们整个的收益提高。第三人流多了，租户的销售额高了，可变的地方很多，可以通过很多途径实现价值的提升。再加上资产、物业的增值、土地的增值结合起来，作为一个投资商就可以有更高的回报，通过经营管理达到资产增值的手段是比较多的，在物管方面也要投入很多，像龙湖、万科在物管方面就做的很好，但是调整不了他的住户，所以真正还是要商业地产这样的运作模式。谢谢。

　　主持人：谢谢邓总，他在讲的时候我就有一个感受，今天提出来几个转型，第一我们认为转型是房地产要转型产业化，因为商业地产有很多产业，多种业态的产业，我们认为我们中国房地产要金融化，中国地产还要绿色低碳化，降低了运营成本，都代表了未来的趋势。记得多年以前有一个做开发的住宅企业，他说住宅越早卖越好，那时候讲故事什么都没看到，真正看到了价值就降低了，那还是初始阶段，但是商业地产相反，越到后面商业价值显现的时候，价值才会最大化。

　　黄世达是裕景国际的中国区老总，也是房地产商会的副会长单位，之前还没有做商业地产的时候，黄先生他们就开始做商业综合体，从上海到沈阳，那时候感觉他们的理念跟我们还是不太一样的，他们比我们先走了一步，我就想问一下黄世达先生，裕景当时在中国的战略是什么？为什么一开始就会往城市综合体方向走？

　　黄世达：我们80年代进香港，在香港拿了十几个项目，在香港我们做不同类型的地产，就是写字楼、商城、酒店、公寓，特别是豪华公寓，90年代我们到北京，现在已经在六个城市里面都有项目，包括城市综合体的项目比较多一点，包括大连、沈阳，我们跟宝龙不一样，我们是跟基金一起运作。

　　我们在二三线城市正好发展的阶段进去，我们也是在不断寻求一些机会，我们每一次都是在发展阶段进去拿最好的土地再运作，跟在香港的模式不一样，因为香港比较小，我们在香港的项目大约有30万平米，我们在北京一个城市的项目就有30万米，但是从价值来讲是很高的。反过来在这么大的项目我们怎么做？100万平米、80万平米，在城市中心地段怎么做这些综合体项目，也是我们在运作过程中的一些思路。应该是商业先行，商业做起来再做住宅，当然不同的企业有不同的方法。我们最开始进来的时候还是依靠一些品牌的开发商一起合作去做，有很多的合作模式。这是一些体会，谢谢！

　　主持人：谢谢黄先生，在这么多年的城市综合体开发过程中有很多的心得，像住宅在北京建得起来就可以卖得掉，但是商业就不一定了，我们现在怎么判断写字楼的价值呢？看看住宅的价值是多少？打对折就是写字楼的价格，商业有可能上天堂也有可能下地狱，所以运行的模式都需要我们同行不断的交流、沟通，我记得几年前在大连的时候黄先生就讲设计对我们商业地产非常重要，会影响我们后面的招商，所以对资源的整合非常重要。

　　刚才前面的三位都讲到了金融，住宅现金回收更快，但是商业地产需要更长线、更稳定的资金，今天我们请到了中新资本的陈总，以前也做了很多资金的投资，也非常有名，现在中信资本也在转型，也在募集城市综合体的专业购物中心的基金，我们就很关心了，这样一个购物中心的基金跟传统的商业地产开发的模式、理念有什么样的区别，为什么陈总有这样的创意要做这样的资金？

　　陈滕华：我稍微简单介绍一下中信资本，是中心集团控股的一个专业资产管理公司，还有中投也是我们其中一个大股东，刚刚秘书长介绍了，我们之前是一个基金管理的公司，也是看到整个房地产行业的需求，在私募资金方面进入房地产我们是进入得比较早，05、06年的时候就已经做了，05年的时候跟万科一起做了基金，到目前为止我们做了11个项目在8个城市有200万平米的开发面积，随着整个房地产行业的发展，我们看到了刚刚几位嘉宾都提到了，他们都是非常专业的行业专家，在整个发展的过程中，我们发现有一个商业地产投资的机会，随着中国未来经济发展，几个大的点是不会改变的，城镇化发展每年超过1%是肯定可以保证的，第二是人口的变化，这些都是需要消费、需要买房的，我们中产阶级的崛起，在2012年中产阶级家庭收入的比例应该占到最大的份额，再加上我们非常相信现在整体的基建包括高铁、公路设施会极大的缩短二、三线城市和一线城市的距离，所以下一步的发展应该是在二三线城市快速升级所带动的，最重要的是我们作为资本运作的一种理念，我们认为有一点也是不可能改变的，就是中国的资本市场会越来越开放，我们的股市会越来越开放，我们投资的产品也会越来越多，最终就会有更多的资本、资金进入到房地产市场，我们看到一个最大的机会在哪里呢？我们相信未来很多的资金除了追逐比较短的利益方面，也需要长期固定、有升值空间的收益，我们认为商业地产方面会带给我们这些资金更多的机会。就像今年8月份开始，保险公司已经开始投入商业地产，明确规定不能投入住宅开发，而且第一次分配的量达到10%，我们认为应该是从5%慢慢加到10%，10%是比较高的表针了，决策当局可以看到这样的形势，未来会慢慢引导资金进入商业地产，当然在目前为止，我们是完全依靠银行或者民间的资金或者开发商累计的一些资金，在这方面我们认为商业地产未来的前景是非常艳丽的。

　　再说说我们基金本身的投资理念，像万达也好、宝龙也好、华润万象城也好，包括裕景、恒隆这样的港资投资者，但是同时我们也看到了很多的开发商，在这个过程中确实希望开发综合体，但是确实目前没有能力做商业，我愿意把商业项目拿出来跟人家合作，作为基金，我们认为这肯定是我们的机会，因为这些开发商可能不会跟万达、宝龙合作，因为大家是竞争的局面，包括实力强的开发商也不会跟他们合作，他们也会自己操盘做一个城市综合体，对我们来说就是提供了机会，既然你不愿意做其中的商业部分，我们看看我们是不是可以做，这样在资金方面我们也建立了一个团队，刚才大家也提到在运作方面非常需要专业的团队，除了我们自己的专业团队，我们也会找华夏柏欣这样的专业的公司为我们服务，我认为这是私募基金的特点，私募基金是看一个大的趋势，在大的趋势里面找自己生存的空间，如果所有的开发商都像万达、宝龙一样我们就没有机会了，银行把所有的资金都提供给他们了，我们也没有机会了，但是确实在转变的过程中，从一个住宅转到商业，然后在资本市场没有完全开放，资金不是垂手可得的时候，作为私募基金我们可以看到一个非常大的空间，这就是我们转型的主要一些想法，因为我们认为不管怎么说，我们跟行业的周期比较配套，我们做住宅的时候是五年的资金，做商业的时候是十年的基金，我们有信心在十年过程中，通过良好的管理，资产的升值空间还是相当大的。

　　主持人：谢谢，陈总讲的这些对我们大家都是一个信号，我想对我们很多开发商来讲也是一个机会，毕竟像陈总所描述的一样，大的企业毕竟是少数，中粮、华润都明确表示会把商业地产作为重点板块发展，但是也有很多的企业，体量不够大，在商业地产方面没有足够信心，住宅地产发展很好，也要做商业地产，就给我们基金留下了很好的发展空间，像宝龙、万达也许会和中信资本有合作的契机，在这样整合的平台里面，大家都可以健康、可持续的发展。

　　我们知道民生银行跟商业地产合作非常多，但是在专业化方面，民生是第一家旗帜鲜明的提出进军商业地产，在行业服务方面也提出了更加专业的服务，所以在房地产企业里面也获得了很好的美誉度，我想问天放先生，我知道我们原来有一些产品有创新性，更多是在住宅地产方面，商业地产方面有哪些创新产品可以为商业地产企业服务？

　　叶天放：我们知道所有的创新都要围绕商业地产的中心价值来考虑，不只是商业地产，我认为整个的房地产开发或者是房地产公司，终极价值做大的表现都是金融，没有谁说我做房地产开发就是做建筑，你能造出最漂亮的房子，你也不一定是最合格的开发商，因为最终像宝龙上市了，通过资本市场用新的标尺来衡量公司的价值，住宅也是一样，现在很多人都讲我不做住宅，我要转商业，为什么转商业？因为你公司未来没有地了，一个房地产开发的企业上市以后，给那么高的估价是因为它有很多的可以经营的项目，所以商业地产的价值在哪里？刚才也有嘉宾说了，住宅卖得越快越好，商业地产卖得越慢越好，这十年涨得很好，但是我们没有经历泡沫破灭的阶段，在日本也有一亿买的资产现在只值一千万。为什么大家都想学习万达？你看万达的城市综合体的第一代、第二代、第三代，但是万达最核心的是它的运营价值，它做的是航空母舰，万达现在已经是全国最大的院线了，商业可以产生源源不断的现金流，金融看重什么东西？就是未来可以创造金融属性的价值，所以商业地产的最终价值是以金融形式表现的，当然你可以上市更好，用投资人的观点衡量公司的价值不断的增长。

　　还有一点，你选择什么样的模式是对的，你不要看今天万达成功了、宝龙成功了，我要学万达、学宝龙，明天又有一个什么主题的商业成功了，你又要学习，人家核心模式的价值是什么，这个要学过来，因为很好的运营模式可以产生源源不断的现金流，才有金融机构、资本市场认同你的模式，愿意给40倍的PE、80倍的PE，这是地产商的投资价值。

　　所以，鉴于这样一个价值模式的观点上，我们的创新是什么呢？比如我们原来给商业地产做的贷款叫经营性商业地产的抵押贷款，但是我们原来的办法叫什么呢？按照你的商业未来的现金流一次给你十年或者15年，按照等额的本息每年还回来，结果变成了贷了十年不到五年就还光了，它永远用不了十年，为什么？因为它的租金在不断的涨，你静态的测算它的现金流做的贷款已经不适应商业地产很快的发展模式了，这就需要创新，也就是说，商业地产未来产生现金流的价值在不断变成，你的贷款节奏就得变，所以我们现在给你的贷款前五年只还利息，不还本金也可以，后五年按照你的现金流测算模式进行逐步的调整，甚至到最后一年你还都可以，因为我们认为商业地产如果还在经营、还能产生未来现金流价值的时候，是可以进行交易的，这个交易就是现金流。所以商业地产是有那么一大栋楼，几个亿做出来的东西，当那栋楼做死的时候没有现金流是没有人接的，跟住宅不一样，住宅的人走了，还有人愿意买那个房子，当做商业的楼做死了，那个楼一点价值都没有。

　　所以我们的客户也一样，现在的信贷资金是一千亿，30%以上是商业地产的贷款，很多做地产开发的企业都要转商业，我说你为什么要转商业？他会说商业地产赚钱，而且未来地越来越少，你看万达成功了，宝龙上市了，我们也要往这个方向去转。但是你知不知道第二个话题很有意思的，到底是个性创新还是模式复制？大连万达曾经在05年还是04年的时候是非常困难的，现金流崩得非常紧，你没有产生现金流的时候，你的模式是很危险的，但是人家创新出来了，它的模式在运营能力上出来了，刚才黄先生讲了，未来有一个模式，你是做地产的，你要跟人家合作，因为那个运营商能够带来物业的价值，所以金融的创新一定是看中这个东西，看你的模式、你的运营能力，所以你未来产生的价值越大，我们越会灵活的支持。我们现在有一种贷款叫并购贷款，支持企业之间股权的收购，也支持企业的资产并购，但是这个楼有没有价值，并不仅仅是看到这个楼本身的价值，而是看这个楼在做什么，原来经营什么，未来经营什么，你买了以后你的经营会产生什么样的变化，我们给你一个配套的贷款。

　　所以我们有一本书，这里面有很多的模式，真正是围绕着你做的商业地产的最终价值如何实现，我们来如何评估进行配套服务，包括不排除跟资本、基金的合作，包括跟商会、企业共同创造新的模式。

　　我就说这么多。

　　主持人：刚才五位嘉宾都介绍了自己对商业地产的一些体会，因为五位嘉宾都是在商业地产方面有非常丰富的经验，我想问五位嘉宾一个问题，我们作为不同的行业，金融有开发有运营，您认为在这个行业里面，企业的核心竞争力是什么？

　　叶天放：核心竞争力刚才我其实说了满多就是核心竞争力，如果你认为你在未来的地产领域里，比如我拿地能力很强，你就做开发，你能拿到很多地未来也可以产生很多的现金流，为什么一定要转商业呢？你像万科大量的还是住宅，这种模式你说不成功吗？我认为不是，真正的看到一个企业本质的价值是什么东西，你站在金融的角度用金融的标尺看公司的价值，你的模式就在于你怎么能够把未来公司的金融价值体现出来。

　　主持人：民生银行在商业地产方面的核心竞争力是什么？

　　叶天放：我们为什么做那么多的贷款？因为现在商业地产的回报不太高，就是租售比不太好，租金都很低，所以我们的贷款利率没法分享你的收益，我们的比例不可能倒过来，不可能70%是商业，30%是住宅，现在主要还是在住宅领域里面做，为什么坚持30%甚至更大的比例做商业呢？我们看到未来的开放，我们曾经发起过中国金融领域的第一单商业地产证券，但是银监会没有通过，就是因为地产这个行业是目前被调控的行业，商业地产未来现金流所产生的价值，另外我们现在还在酝酿很多的RIETs，RIETs出来以后，商业地产表现的形式很多，你是与众多的投资人一起分享你的投资项目。现在还有一个模式，一个基金能够有很多的愿景，关注商业领域，在买和卖之间在开发和持有之间，用资本的方式帮助这个企业来发展，所以我说核心价值就是你怎么能够把你的这些东西体现出来，作为我们来讲未来也是这样去憧憬的。

　　主持人：中信资本在商业地产方面的核心竞争力是什么？

　　陈滕华：我是这样觉得，第一需要非常的专注，其实你看现在大家都说对住宅调控，我要转向商业，其实住宅还有20年的好光景，这是逃不掉的，住宅还是非常好，不需要转到其他的行业，我们要看到市场的需求，包括中国未来发展的大的趋势是什么？在这个趋势当中我们可以发现什么样的需求？然后我们再看商业模式就是需求跟供应能够配合，在供应方面有什么样的供应，需求方面是什么样的需求，我们认为在未来整个金融的产品还没有太过开放，这也为我们提供了很多的空间；第二由于政府规划上面，有很多的开发商需要拿一些城市综合体的土地，但是本身不一定具备这样资本上的实力或者运作上的能力，需要跟人家合作，这些都是需求，但是在大的趋势下面，我们认为这些需求未来你只要有投资的机会，对我们会带来非常不错的回报，所以我觉得专注很重要，我们就看需求在哪里，跟银行创新也是一样的，永远是跟着开发商，你们的运营模式是什么样？你们有什么样的需求？我的风险是不是能够接受，所以第一是需要专注，第二是需要专业，因为很多的运作过程中，专业是最重要的，所以用专业的公司做这些事情，我们也是非常的认同，而且觉得最终基金要非常专心做一件事情，在中国做房地产，我们不会说今天做一个，明天又跑到美国、日本去做，而会非常专注的做，这是我们的核心竞争力。

　　主持人：世达，现在很多的企业都在做城市综合体，你拿什么作为你们的核心竞争力呢？

　　黄世达：我们还是做精品，永远都是做精品，不是做规模，不是同时要做很多很多，可能只有两三个城市在运作，我们核心的竞争力就是能够集合很多的资源，包括整合设计公司，还有营销的能力我们也可以。还有我们可以整合不同国家的资源，跟不同国家的人组合在一起，我们还是花了很多的工夫，能抓住高端市场的需要，无论是将来的综合体还是写字楼，这些高端的市场需求是什么，跟普通一般的不一样，所以我们还是希望做最好的项目，和最好的人一起去做，在这方面的整合能力还是非常强的。

　　主持人：请问邓总，以前我们对住宅的服务公司都是耳熟能详，最近这一两年商业运营公司涌现出很多，而且现在可能是战国时代，请问华夏柏欣如何脱颖而出？您的核心竞争力是什么？

　　邓俊文：我可以用八个元素来表达：一是我们只做商业地产，住宅、写字楼、公寓都不做，现在我们的核心是做购物中心；二是我们只做中国的商业地产，更确切说是做中国内陆地区的商业地产，香港、澳门、台湾我们也不去，为什么？不是不想挣这个钱，我们核心竞争力不在那里，我们的人才主要是在国内培养的；三是我们在公司战略上面是做资产管理，还有顾问业务，顾问会让我们的触角深到更远的地方，会有更多的合作项目，更多的合作伙伴，因为其他的开发商、投资商找我们是因为我们有经验，这个经验是我们一点一点积累出来的，我上个星期刚去了乌鲁木齐，我们的触角已经深得很远，特别是在研究策划阶段，开发商要了解国内的市场，不是大面的数据，而是要知道的更具体，我们过去跟很多的投资基金包括摩根斯坦利也有合作很多的项目，我们希望通过这些顾问的合作，能把我们投资的理念跟他们的目标价值体现出来；四是从企业管理上面，诚信非常重要，因为我今年已经奔向40了，在以前觉得挣钱好像不耍点小聪明做不了，但是现在发现做商业地产是长期的产业，你如果没有诚信，人家不敢请你们公司的，在座的公司都是非常讲诚信的公司，他们都不敢用你的，你做不到也说你做得到，这就不行，所以诚信非常重要，因为你做的是长期的资产。另外我们对公众、投资者也要诚信，因为有了这些诚信的基础，我们可以跟中信资本一起合作，做好资产管理，包括招商的顾问，甚至我们可以跟叶先生合资，一起管理国内的资产，我们是资产管理，而不是单独的物业，我们甚至可以跟民生银行一起合作做基金，前提就是我们有诚信，有了诚信还要有专业，因为你是专门做这个东西，你有这个能力去做。还有最重要的是人才，最后有了人才还要团结，所以我们去年也流失了一些合作伙伴，马上流失了以后就跟光大银行合作了，开了一个新的公司，但是影响不了我们核心的团队，甚至我们还有一些同事去做奥特莱斯，你的核心是团队你的经营模式，要靠我们资产管理的充分，你整个企业价值链是正确的，是有现金流的，才能把人才留住，才能团结，如果每天为了钱去吵架，这个团队就完了。

　　主持人：谢谢，邓总讲了一个非常重要的问题，就是人才的问题，商业地产非常明显，这个行业的人力资源非常奇缺，一个崭新的行业总是这样，晓兰，请问宝龙是怎么做的？

　　刘晓兰：第一是专注，第二是专业，宝龙肯定会专注在商业地产领域，专业刚才两位嘉宾都说到了，未来合作就是跟专业的团队合作，刚才叶先生也说了，我觉得不管是金融还是投资机构，还是投资商还是开发商，我觉得终极的目标都是利益最大化，可能有各种回报的途径，有长期的有短期的，你只有去专注，才能做好商业地产的长期末价值，所以在专业和专注方面是我们的核心竞争力。

　　今天坐在这里的都是师生，是一个最大的合作团队伙伴，我们就差一个资本的平台，各个专业口，有开发的、招商的、经营的，什么样的人才都有，可以为政府、开发商、为很多想要从事这方面专业的人提供一个综合性的服务，可以做强也可以做大，所以我想这个平台会在联谊会上找到很多的空间，昨天晚上我们和朱老师探讨机构发展的大方向，我觉得是一个很好的嫁接，我今天也特别兴奋，听到民生银行说出来的这个产品，过去就是开发贷，而且很单一，现在政策老是在掐我们脖子，过去我跟他们合作过就是经营性贷款，今天我听到非常开心的是产品更多了更灵活了，因为这一块的金融工具尤其是未来资本市场的开放，对我们商业地产有很多可以利用和合作的工具，这个平台会更大。

　　还有一点非常高兴，就是当时在路演的时候跟陈总交流过，在三年前上市路演的时候，跟所有的投资机构谈中国二三线城市的商业地产的时候，很多人都是很迷茫的看着我，那是什么地方？那地方做商业行吗？因为每个投资者在境外都认为商业地产是地点、地点、还是地点，我在各样的峰会上也在推介中国二三线城市的商业地产的时候，很多人还是没有信心，但是我想今天坐在这里的结果可以告诉大家，中信从资本的角度来讲，他们更大的关注点和专著点会是二三线城市的商业地产，因为我相信大家都是看好这个市场。

　　主持人：谢谢，今天我们五位嘉宾对商业地产的核心竞争力、价值都做了自己的阐释，把自己的经验也给大家做了分享，商业地产需要价值的最大化，其实还应该有一个价值的可持续化，这就是开发商跟住宅特别不同的地方，而且这个行业真的在刚刚兴起，包括政府的监管机构、其他的行业、产业共同的扶持、帮助，所以我也非常欢迎刚才像晓兰这样的植入性广告，互相的帮助会让我们这个行业更加健康！

　　最后，谢谢我们五位嘉宾！

　　杨泽轩：感谢五位嘉宾的精彩观点，正如嘉宾所言，其实商业地产的终极价值不可或缺的其实是商业模式，在当前中国当下的金融体制和城市化背景下，进入商业地产似乎正在成为地产企业和商业企业的主流选择模式，但是面对正在成长的中国商业地产，刚刚进入商业地产领域的企业，选择快速复制的发展模式，还是选择厚积薄发的差异化的创新方式？在理想和现实之间，在短期利益和长期的效益之间，很多企业陷入了选择的难题，本场关于企业模式的对话，有请CCREC主任兼秘书长、亚太商业不动产学院院长朱凌波先生主持，有请朱老师！