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ICSC:国内外购物中心差别在于经营管理

http://bj.house.sina.com.cn/biz/  2010年09月06日11:38  新浪乐居商业地产频道

  国际购物中心协会成立于1957年,是零售房地产行业的国际贸易及专业性组织。作为一个国际型组织,ICSC已和25个地方和区域性购物中心的理事会建立联系。为了让更多业内同行了解国内外购物中心的发展现状以及国际购物中心协会的相关信息,新浪乐居商业地产频道特别邀请到行业专家,做客嘉宾聊天室,解读行业现状。以下为本次访谈实录:

  嘉宾:

  国际购物中心协会中国区首席代表 许有为

  国际购物中心协会亚洲分局总监 陈源兴

  新浪乐居商业地产频道总经理 郭杰

图左到右:郭杰,陈源兴,许有为
图左到右:郭杰,陈源兴,许有为

 

  地点:理想国际大厦8层新浪乐居直播间

  主持人:各位新浪乐居的网友,大家好!首先我代表新浪乐居商业地产频道非常欢迎三位的到来。同时,我也非常荣幸能和几位一起来谈一下有关国内外购物中心发展现状以及更深层次的了解国际购物中心协会(以下简称ICSC)这个拥有50年历史的国际组织。相信国内的业内人士都非常想了解并希望加入ICSC。

  那么,能首先请陈总给我们介绍一下ICSC是一个什么样的组织?

  陈源兴:国际购物中心协会是一个全球性的行业组织,主要是为全球的购物中心行业服务。我们的服务对象是购物中心的应用者、开发商、零售商和为这个行业提供各种服务的公司,这些都是我们的会员。

  国际购物中心协会的宗旨主要是为了提高全球购物中心和行业的专业性,通过各种活动来进行行业交流,比如全球性质的行业调研,各种专业培训,每年我们在全球都要举办200多次的活动,除了培训的调研之外,会搭建各种平台,让业内的人能够进行交流。

  主持人:ICSC自2007年进入到中国到现在已经三年了,经过3年的发展,目前ICSC在中国的发展情况怎么样?

  陈源兴:目前为止,ICSC在中国的发展情况一直是蓬勃向上的。在07年中国办事处刚刚成立的时候,ICSC中国的会员可能在100人左右。而且这100个会员大约都是在国外已经是ICSC的会员了,被分配到中国工作。但是经过三年的发展,ICSC目前中国会员数量已经达到400多名了。而且ICSC目前对中国市场也是越来越重视,就像ICSC RECon在过去叫“商业地产亚太博览会”,今年开始我们叫“ICSC亚太博览会”,并且在北京举行,是行业每年一度的一大个盛会。

  主持人:据悉,新浪乐居商业地产频道也有计划打造一个购物中心频道,郭总可以谈一下有关购物中心频道的规划吗?

  郭总:无论从国际还是中国来看,购物中心都是商业地产最主流的业态。我们这个平台请二位过来,也是想把国际对于购物中心的理念、体系以及资源性的东西,通过ICSC跟国内有一个对接。我们希望依托于新浪这个大平台,对购物中心行业的资源进行有效整合,能够让国际的相关资讯落地到这个平台上,让国内人士能够向国际学习,同时有一个交流的机会。中国这么大的消费市场,购物中心过去的历史问题,现在的发展以及未来的进程,我想既要向国际学习,可能也要趋同于国际的某些东西,以及如何体现中国特色的东西,这可能需要业内人士,包括跟国际专家一起来交流,我们更要有一定的实践和探索,我们想在商业地产这个范围之内给大家做一些信息服务。比如全球商业地产大会ICSC RECon,我们也会非常积极地做报道,希望把ICSC在国内的影响力,还有ICSC的业绩,包括它的资源,以及它的专业度,各个分支机构的相关情况,我们都想做一个报道,让行业内的人都能够知晓ICSC,加入ICSC。

  主持人:加入国际购物中心协会的流程是怎样的?

  许有为:加入ICSC流程很简单,通过我们的网站WWW.ICSC.ORG。并且我们在纽约总部有会员服务部。在线填好报名表后,会员服务部会马上审核,填表后的2-3天,我们会提供给您会会员号和会员卡,然后你用这个会员号可以进入我们会员数据库。在这里你可以看到我们全球45000名会员的信息,可以和全球45000多名会员随意联系。

  主持人: ICSC会给协会会员提供哪些服务,每年会举办哪些大型活动?

  陈源兴:ICSC给会员提供很多服务,我们有很多种服务产品。几乎在我们的网页上这些服务全都能实现,比如我们的资讯,我们的全球调研,我们还有目前为止全球最大的专业图书馆,在我们网站上直接就可以订购书籍。

  但是对其他的服务,我们一般都是区域里根据每个国家的不同发展情况来看,因为每个国家的发展情况不一样。例如越南购物中心现在正在慢慢兴起,他们对购物中心的了解处于初级阶段,甚至一无所知,所以我们针对越南会员提供的服务就是基本的培训。但是对中国而言,购物中心的发展已经经历了一个高速发展的阶段,我们就是要把西方国家先进的经验介绍过来。另外,我们会根据每个地区每个国家文化的不同,因地制宜的来提供服务。所以ICSC对行业的服务功能可以说是全方位的。

  总体来说ICSC有很多服务项目。简单举几个例子,我们经常做的一些事用中文来说就是“下一代”,这个服务项目是针对刚刚进入这个行业的年轻人,对行业不太了解,对自己在这里面的前景和专业知识等等不是了解得太透彻,ICSC会请业内比较资深的国内外专家为这些新人做线上线下的培训与互动。我们有各种各样的专题培训,比如如何招商,怎么写合同,怎么做市场推广,购物中心设计等等这些都在我们培训范围之内。

  另外,ICSC也建了各种平台,比如我们每年在拉斯维加斯举办的全球最大的活动,是聚集全球的零售商和开发商一块做B2B。据我们不完全统计,全国大约有50%以上的合同是在我们这个会上签的,影响力非常大。而类似于这样的活动,也是大家在这个行业里面找工作的一个非常好的机会。

  郭总:我个人想了解两点,我想也是行业人士非常关注的两点。第一个问题,就是国内购物中心跟国际的差距在哪?有哪些优点?第二个问题,国际上对于购物中心是否有专门的评价体系?

  陈源兴:我认为国内购物中心和国外购物中心现在的最主要区别在于经营管理上。要建一个购物中心可能相对来说要容易一些,有很多的设计公司来做这个事情,你可以建任何种类的购物中心,建成什么样都可以。但是怎么样能在购物中心建成之后,通过经营管理把这个购物中心变成世界先进水平的购物中心是最为关键的。如果能使它本身的价值提高呢?我想只能是靠经营管理去使土地和物业价值提高。目前为止国内购物中心和国际购物中心最主要的差距就在于管理上。

  郭总:关于购物中心的运营管理,在国际上有没有成型的软件?

  陈源兴:软件是肯定有的,包括各个方面的经营软件都有,比如做预算的,做跟踪的,这些软件公司任何方面的软件都能提供。可能购物中心的管理关键还是在于人,不能光靠软件。而亚洲目前的情况,可能在中国更突出。显现的更明显的就是按中国现在的发展速度,每个月都有购物中心建成,而真正的管理人才跟不上去。所以在购物中心的发展速度和人才需求层面上是有差距的。所以就逼着中国这些开发商首先要去国外寻找人才,这样的话可能要增加了很多经营成本;第二,要不断地培训自己的新人。所以在这一块,虽然亚洲周边购物中心也存在同样的问题,可能中国在这方面更明显一些。

  评价系统是有的,ICSC在这方面也建立了自己的很多标准。作为行业协会,它也要来执行这些标准。但是这些标准会根据不同国家、不同区域制定的,不见得能适合中国。在不同的国家,甚至同样一个国家不同的区域,它所服务的人群,所面对的人口结构不一样,它的评价标准也是不一样的。所以我们觉得中国应该建立自己的购物中心评价系统。

  主持人:刚才两位谈到了评价系统,也谈到了人才问题。我想问一下郭总,作为一个行业媒体,您是怎么来看待这两块的?

  郭总:其实我想了解一下国际上是怎么看中国市场的,这是最主要的原因。其实国内,正如二位人士从国际角度去是一样的,第一,人才特别缺,因为它刚刚起步不久,这里面的经验值就很差。而且商业地产里面最关键的部分的确像二位说的是运营,而现在的开发商对建房子是有感情的,甚至它可以投入巨大的资金做硬件,但是一到经营就会发现有诸多的问题。新浪商业地产频道也是针对这块想做一些工作。包括评价体系,如果ICSC有相关的资源,可以把国际的评价体系和经营模式引到国内,并且做相应的本土化调整来适应中国的市场。

  第二,人才方面,我们建议可以把相关的培训课程引入到国内,行业内的各方共同为这个行业的人才综合素质提高做一些工作。

  许有为:ICSC有几个培训的平台。比如我们的约翰·日尔丹(音)培训体系,约翰·日尔丹是ICSC的一个理事,是整个行业非常资深的人士,他创造了整个购物中心的基础知识和培训系统,这个培训系统我们在全球已经用了30年。另外,ICSC还有自己的购物中心大学,每年3月份在美国开课。另外,ICSC还有资格认证系统,比如招商,市场推广,物业等方面,但是这个考试非常严格。但如果你通过了ICSC这个考试,我想将来在中国拿着ICSC的资格证书,在全球任何一个地方都可以找到工作。ICSC在培训这方面是非常有实力的。而且我们目前还把部分购物中心管理的培训,在线上实现远程教育,并且汉化了,无论是不是ICSC的会员都可以在网上注册,9个月的培训期。

  主持人:全球商业地产大会是一年一度业界瞩目的大会,而今年又首次在京举办。那么请许总为我们介绍一下ICSC RECon亚太博览会。

  许有为:RECon是博览业的一个品牌。我们拉斯维加斯举办的RECon,过去叫ICSC春季年会,从08年起改成RECon,目前为止我们在南美有RECon拉丁美洲展会,有RECon亚太博览会。这个RECon亚太博览会目前在新加坡、澳门举办得多,今年是第一次到北京来。

  RECon进入中国这是大势所趋,目前中国市场发展速度是大家有目共睹的,而且我们会员也非常热切地要求我们在中国举办这个盛会。而且我们计划可能在中国连续举办几届。今年我们会议日程安排得很适合中国市场,这次零售商是我们的主体,我们会专门讲这些问题。因为到目前为止国内的购物中心比较缺零售商资源。

  所以我们这次请了很多在中国有开发计划的零售商过来。他们现在虽然进入到中国,但由于今年的开发计划很多,所以也愿意借助我们这个平台。比如诺基亚,比如ipod以及欧洲和意大利的几个服装品牌等等,我们会在会上专门为他们设计一个环节,由他们来介绍公司的主营业务,在中国的拓展计划,对物业的要求等,介绍之后由参会者和开发商跟他们进行对接,这是本次会议的一大特点。而且我们几乎所有的会议日程都是跟零售方面有关。  

  主持人:刚才大家都提到了国家的差异化管理,那么就中国市场而言,做什么样的购物中心才能符合国内的需求?

  陈源兴:回答这个问题前,我先讲讲新加坡的购物中心。比如建在新加坡郊区的购物中心,、它不会放一些比较奢侈的品牌。做购物中心之前一定要做好市场调研,这是目前为止国内开发商不太重视的一点,要知道你的服务对象是谁,将来要到你购物中心来的消费人群是谁。而建在新加坡一个比较大的区域范围内的购物中心,就不需要有奢侈品牌,而需要有一个比较好的超市,药店,再比如像屈臣氏这样为人们提供日常用品的店。

  随着时间的发展,可能是为了吸引更多家庭到购物中心里来,他们现在也增加了一些其他的服务形式,比如影院,比如餐馆,儿童游乐园等。一个购物中心为了吸引人,它的服务业还是各种各样的。所以要建一个购物中心不见得要追求最大、最高,最大不见得最好。在一个10万人口的区域里面建一个50万平米的大购物中心是没人去的,你的业态如果不安排好也是没人去的。所以一定要根据市场做好调研,才能把一个购物中心做好。

  郭总:其实中国地大物博,如果说每个省和每个城市的差距,可能比国外还要大。第一,它的文化差距很大;第二,它的经济也不相同,包括人们的消费习惯都不一样,所以在中国想做一个统一的标准困难是非常大的。何况这个市场还非常初级,最基础的数据都属于缺失状态,包括整体的开发量,整体的空置率,到目前为止都没有一个准确的数字。也就是说这个市场还比较混乱的。任何市场都要先做榜样,把一个区域某个项目培养好,让大家开始效仿,但效仿的同时要差异化,要适应自己的局部市场。我觉得中国市场各行各业的发展都是这样,所以购物中心也逃不出这个过程。当然我们希望通过我们的努力,还有ICSC,让它在这个过程中能够顺利渡过,不走更多的歪路,让他可以省去前期的一些成本。这是我们想做的。

  具体到国内的购物中心哪些好,哪些坏,我觉得资源是最主要的。如果你有好的地段,基本上成功了一半。第二,政府的支持。如果没有政府的支持,我觉得大型购物中心都是很难做的。第三,专业。就是开发商的专业度,还有运营商的专业度。总体来说,我觉得还是要看国内的国情。包括很多人过来找我们谈合作,他们遇到的也是一样的问题,但是解决问题的方式有很多种,还是不太一样。通过我们这个网站,其实业内人关注越来越高,商业地产里面各个门类的人都在做一个集合,慢慢地我们要消除一些沟通方面的瓶颈,包括ICSC所有的会议以及它的一些理念和资源。希望国际交流越来越通畅,也希望跟二位学到一些经验。

  许有为:要在国内做好购物中心这个行业,要根据自己面对的市场情况和项目周围的市场情况。在建购物中心之前,心里要清楚你面对的是一个什么样的市场,不能打无把握之仗。再一个,就是请大家多多关注ICSC在国内的这些活动,也希望ICSC在国内国际上的这些活动能够给中国会员带来更好的服务。

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