2009年12月12日下午，由鼎尚投资和保乐力加(中国)联合主办的“商业地产品酒沙龙”在上海举行。>>进入活动专题

　　本次沙龙以商业地产金融为主题，中国房产信息集团(CRIC)国际业务拓展总监方兴、上海和华利盛律师事务所合伙人徐劲科、加拿大Brookfiel资产管理公司Patrick M. Boocock、中华房地产金融网CEO闫宗成等，分别围绕商业地产信托、REITs在中国的法律实务、北美基建项目的融资模式及案例、地产金融多元化等主题做了精彩的演讲，40余位嘉宾一边品位红酒，一边聆听商业地产前沿话题。

　　新浪乐居商业地产频道对本次沙龙活动进行独家直播，以下为精彩图文实况：

图为 商业地产金融沙龙活动现场

    内容提示：越秀REITs昭示着，国内物业打包REITs在香港已成功上市。那么，REITs的中国之路究竟要怎么走？会遇到什么法律问题？为什么在西方迅猛发展多年的REITs，在中国却迟迟没有起步？银监会和证监会的REITs版本到底有何不同？这些问题，都能在嘉宾的精彩发言中找到一些解答。

图为主持人：上海鼎尚投资管理有限公司执行董事 刘铭

　　主持人：感谢大家参加品酒沙龙活动，今天的主题是商业地产金融。这个话题的发起是受中国房产信息集团TINA小姐的启发，她提议在一个比较放松的环境中做一次关于REITs的话题探讨。我们今天的话题分为四个部分：商业地产信托、REITs在中国的法律实务、北美基建项目的融资模式及案例分享、地产金融多元化。在发言的时候我还会提示一下重点，基本上我们每个嘉宾可能花20分钟时间，把他要做的PPT内容给大家介绍一下，那么在座的可以根据自己手上的项目，有直接关注的问题可以现场就提问。在四点钟之后，保乐力加的朋友们将为我们提供红酒品鉴。所以这次还是一个比较有意思的活动，大家可以在品酒这个环节好好讨论。接下来我们开始讲演。

　　关于商业地产RITEs这块的话题讨论，首先我想请的是第一位嘉宾，是来自中国房产信息集团国际业务发展总监Robert(中文名：方兴)，Robert在加盟中国房产信息集团之前有许多金融案例，包括在美林证券、花旗银行、瑞士信贷银行等，而且在香港做得比较多，他的国语说的比较牵强，昨天晚上我问他是不是可以用国语讲课，他说没问题，接下来我们有请Robert。

图为 中国房产信息集团国际业务发展总监 方兴

　　方兴：谢谢，大家中午好！首先我想简单地介绍一下REITs，中文就是房地产信托基金，可能大家听说过，但是不是特别清楚，到底REITs是个什么东西？一会儿我会稍微简单地介绍一下，然后主要提到三点：REITs是个什么东西，它有什么优势？一个REITs跟一个普通的开发商有什么区别？为什么要把个别的东西放到REITs里面去，到底有什么优势？最后一个，在中国，要产生一个比较成功的REITs市场，需要具备什么条件？就简单地跟大家分享这几个话题。

　　首先，到底REITs是什么东西？你就想象一下它就是一个普通的公司，但是这个公司拥有一些收租的物业，这些收租物业可以是传统的住宅、豪宅、商场、写字楼等等，也可以拥有一些(在个别情况下)按揭贷款，或者是其他贷款，是用物业来做抵押的。但是我们现在市场上看到的多数都是这些公司，他们只是拥有一些房地产的资产，他们在获得REITs在法律上的资格以后，只要符合某一些要求，就可以基本上不需要纳企业所得税，这个要求在每个国家的法律定的都不一样，但是通常情况下，他要把税钱的90%的收入都派息给他的股东，这个机构就不需要纳任何企业所得税。这样就相当于一个企业投资者(或者一个机构投资者、一个个人投资者)可以拥有一个物业的一部分，就是按照自己的股权产生的部分，有这种透明度，虽然中间有物业、有REITs，然后有投资者，但是REITs好像是一个法律上的机构，但是实际上就是相当于有个人或者是机构投资人拥有这个物业的一部分。然后在另外几方面，也许它公司的负债比例是受到了法律上的限制，有些国家是有限制的，有些国家是没有的。所以这是一个普通的公司，但是因为它有个别法律条件，就允许这个公司不需要纳税，但是同时也在某一方面限制这个公司，比如派息率要多高？(平时是90%以上)；或者限制它这个资产负债率有多高？也限制它的开发能力，平时这种类型的REITs自己不能去做任何开发，它必须是收购的资产，是已经贷好的资产，然后收购的方式是要发新的股票来收购，这是对REITs的一个比较简单的介绍。

　　REITs兴起于美国

　　我们来看REITs的发展过程。REITs最早是在美国开始的。刚开始的时候，没有税法方面的优势，所以只是从90年代初之后，就是经过美国1986年的一个大型的税法法律改造之后，才逐渐地新兴起来，然后看到整个行业里面的不管是公司的数量或者是它的市值在不断增加。在别的国家，比如说在澳大利亚是70年代初开始的，但是也同样是90年代以后才可以真正的说这个市场是变成一个比较成熟的、被投资人认可的产品和市场。

　　在亚洲，REITs的历史是比较短一些，在亚洲第一个发出REITs产品的是日本，他们是在2001年才发出的，然后新加坡是2002年才发出的，香港是在2005年才发出的。新加坡跟香港都是有点特别，2001年就是第一个REITs要上市，但是因为那个市场的反映特差，所以整个上市的计划就破坏了，他又延误了整整一年，第二次才上市，然后第二次上市了以后，头两年这个REITs非常不受欢迎的，他当时股息回报率是5% 以上，但是就是这个样的，对产品的认可不是很成熟，所以还是觉得这个有风险，不知道是什么东西，所以就不投，但是很快到2006、2007年的时候，这个产品非常吃香，所以你一会儿可以看到那个数据，这个产品在新加坡是增长的很快。香港也是，香港是在2003年、2004年REITs的法律就出来了，但是它第一次在2004年上市的时候，也是受到法律的障碍，我不知道大家记不记得，香港第一个REITs上市的是领汇，领汇是政府的，基本上这个领汇REITs是包括了所有政府廉租屋，村里面的商业物业，包装在一个公司里面上市，然后后来有一位廉租屋住户要告政府，要打官司，把这个上市的情况就延误了一年。

　　大家可看看这几个饼图，就可以看得出最近这些年REITs发展的趋势。从当初80年代末的时候，基本上只有3个国家有类似的产品，美国、澳大利亚、跟荷兰。到2004年逐渐看到其他国家，尤其是亚洲国家开始出现，那个时候在2004年亚洲全球REITs的市值，亚洲的市值才占4%不到，到今天2009年，这个2009年的数据是截至在6月30日，你可以看得到，现在美国还是全球最大的一个REITs市场，按照它的所有上市的市值，是有1350个亿欧罗，这个单数是欧罗，那个就是有多少个上市的REITs，然后市值还有是占全球市值的百分比，但是你可以看到，有些国家比如说法国、荷兰这些国家，虽然国家股票市场并不大，但是你看REITs市场相对来说比较发达，然后这个比例为什么美国下降得那么多，其实有两个原因，第一是美资的贬值，跟2004年比当然是比那个时候要弱很多，那么第二是别的国家，这些市场逐渐开始发展起来，尤其你可以看到下面这几个，日本基本上从2001年才开始，下面有第一家上市的REITs，一共是市值210个亿欧罗，新加坡现在有21个，这是上半年的，刚好在11月底又上了一个新的，然后那个市值现在已经是超过100亿欧罗，然后香港虽然是没有新加坡那么强，但是还是有7个上市的。