新浪首页 > 新浪房产 > 房产社区 > 地产圈  
全部房产论坛列表
爱问(iAsk.com)
论坛首页 论坛精品 发贴排行 48小时热贴 论坛相册 通讯录 生活服务 楼盘详情 在线调查 论坛帮助 北京生活信息搜索
发贴 - 刷新 - 收藏 - [注册]
作者:于凌罡yulg 发表日期:20060413 11:17:41
主题:也谈空置率驳董藩谬论[表状]
在房展会上见到董藩先生,结实,粗壮,嗓音洪亮。做学问认真,但感觉脱离实践。知道最近他因谈空置率而很被动,既然认识了,不妨从实践角度来谈谈他没谈好的问题。

很多人并不知道什么叫空置率。不能动态的去理解数字,但这不可怕,可怕的是还要叫真。董先生这次错就错在不懂而叫真上。

空置率的统计,是个必须结合实践,才能科学的问题,董先生则为了自己的学术正确而求静态答案,一偏如斯,把全国所有的房子做分母,待售的商品房做分子,给了个自以为正确的答案,而不能自知。

其实现在大家说空置率很高,不全由统计而来,而是大家的真实感受。

先谈小区空置率,银枫家园的情况,那的前业委会主任北野老师和我说过,我也去过多次,环境不错,入住多年的成熟社区,但真实入住率70%而已,剩余的房子,不论什么原因,总在空置,这个数字,在北京很多小区,都是真实的,有人会说,买了不住,不叫空置,可那是个人财富观点,在国家角度,从资源闲置角度来谈,在经济角度,从租赁供需来谈,都要把买而不住的算做空置,北野老师更是清楚,这种真实的空置对小区其他居民的生活甚至构成影响,比如选举、投票的结果。

再谈城市空置率,这个问题,应从发改委和建委角度去谈,不能光统计已销售的。立项两年以上,都应统计在内,比如很多大名鼎鼎的项目:

东直门的东华广场 建筑面积79.08万
崇文门的东华金座 建筑面积超过10万
长安街的光彩国际 建筑面积25万
朝阳门的森豪公寓 建筑面积44500
北辰桥的摩根中心 建筑面积42万
蒋宅口的杰宝巨库 建筑面积8.6万
亚运村的现代花园 骗贷6亿……

等等等等,不胜枚举,这些项目,立项多年,资源早已配给,不论是否完工,都应作为空置,请问,空置率到底该是多少,高不高?

因为谈空置,本就是统计因各种理由原因而不能被使用的资源浪费,难道我们可以无视这些项目造成的资源浪费和社会问题么?

这样一算,空置率的问题就真实了,清晰了,所,谈空置的问题,两点一定要说清楚:

⒈ 仅仅是在建委或银行登记销售,但并未真实入住或出租,业主意图不清,比如已出国或仅限投资等待涨价的,都应算做空置。

⒉ 已经在发改委和建委立项满两年,但因各种原因未能建成或销售的,也要计入空置,因为所有空置都是有各种原因的,而未能建成,不具备入住条件,当然也要算原因。

谈空置,是有很多原因的,把谈问题的原因说清楚,知道为什么而谈,才能把这个问题谈好。

⒈ 谈空置是要了解资源闲置和浪费的情况,而给国家经济宏观调控提供数据。

⒉ 谈空置是要了解买卖、租赁市场的价格浮动空间和走势,做好价格预测。

这两个目的明确了,大家就知道为什么说董先生的统计脱离实践了,另外,还有三点很重要。也要提醒大家注意:

⒈ 不能光用北京的数字和情况来说事,因为中国的情况很复杂。

⒉ 不能用全国的数字和情况来套北京,因为北京的情况很特殊。

⒊ 不是什么房子都可以按现代住宅统计的,现代住宅标准很高。

最后,再补充一点,现代住宅是个很系统的事物,对城市配套的要求很高,而且这种要求还在不断提升,过去有水有电就好了,连厕所都是公用,现在则不然,按照我的要求,必须离轨道交通车站不到1000米的才算,这是种节能省地的方法。而按照目前中国的城市规划要求,仅机动车用地和车库成本两项,就足以让很多人晕厥。

我昨天写的文章里引用的新闻:十一五期间中国将消失9240万亩耕地,大家想想里面会有多少成为空置吧。

希望学者和教师们能多为社会想想,多从社会利益角度想想,脚踏实地的去研究学问,忧国忧民本就是你们的义务,不可推卸的责任!
  • 也谈空置率驳董藩谬论 <2923 bytes> 于凌罡yulg <20060413 11:17:41> [点数:78]
  • 查看所有回帖
    欢迎参与讨论
    在参加新浪中文论坛之前您必须仔细阅读并同意下列条款:
    ·为什么要进行会员注册
    ·新浪会员注册入口
    ·修改会员密码