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作者:gongmingyu 发表日期:2005-09-24 07:49:10
主题:楼市七大关键词[表状]
第一关键词【观望】:颓势已现,低谷难免

以下是2张近一年来厦门房地产市场的走势图:

1、2004 年 8 月以来的商品房走势图: (见第一条回复)

2004 年 8 月以来,厦门房地产市场的销量呈下降趋势,并非某些 GP 专家和无知官员胡扯的持续稳定上升,尤其是 2005 年 3 月以来的半年,销售量萎缩十分厉害。 2005 年 3 月以来,整个市场的交易量(一手新房)萎缩了一半以上( 2005 年 8 月官方公布的数字是 237000 平米,本人根据官方网站每日公布的数据得出的统计数字为 156700 平米。这里采用 156700 得出销量下降了 55 %;即使是采用 237000 ,那么 8 月份比起 3 月份的 345800 ,销量也下降了 31 %)。如果这样的市场销售量能够称得上平稳发展的话,我只能无语以对:无知!!!

是的,也许某些人喜欢看问题只看一个方面,比如价格的确在上升。 2004 年 8 月以来,厦门房地产的一手商品房均价从 2004 年 8 月的 4692 上升到 2005 年 8 月的 5496 ,上升幅度超过 17 %。这样的幅度早就超过居民收入的增长幅度。

在通常意义上来讲,价格与销量是成反比的关系,即销量上去价格下来,价格上去销量下来。但不少 GP 专家借口中国国情特殊,说什么西方国家通用的经济规律在中国不适用,这样的“现实主义者”现在请你睁开双眼看清楚了:价格的弹性作用已经开始发威了。价格,尽管涨吧,销量上不去还不是一切白搭。市场要看销售量,而不是单价。在困难的环境里,销售量才是最为关键,才是创造企业现金流的唯一渠道。困守价格危局,必将一败涂地。

2、2004 年 8 月以来的商品住宅走势图:

2004 年 8 月以来,厦门房地产市场一手商品住宅销量下降幅度超过 60 %(根据官方数据也萎缩了 42 %,数据来源与上同);而销售均价去持续上涨,上涨幅度超过 28 %,幅度之大甚为惊人,也并非某些人所说的稳步上升,这样的涨应该称为暴涨一点不为过的。价格与销量的反向走势曲线,构成一个越来越大的剪刀口:价格与销量是一个市场的两个方面,剪刀开口越大,表明着市场聚积的矛盾激化的可能性也越大,爆发市场危机的可能性也越大。

看着这样的血盆大口,说什么都不能高兴的起来。我真的搞不清那些 GP 专家和政府官员是无知还是牛气十足:血盆大口吞噬的是社会矛盾,吞噬的是整个行业的健康发展,吞噬的是和谐社会的基础,吞噬的是人民政府的信用,吞噬的是专家的社会良知……难道你能想着毁掉一个行业毁掉得来不易的社会稳定毁掉广大民众辛苦积攒的物质财富???

历史,一定会拷问你们的良心!!!

第二关键词【弹性区间】:需求价格弹性临近界点

每个人都有住房需求,都有住大大屋子的愿望。但愿望归愿望,并非空想就能得到。需求的实现与价格密切相关,有支付能力的需求才是真正的有效的需求。超出经济支付能力的需求是潜在的未来的,不是现实的有效的需求。

有效需求具有一定程度的弹性区间。简单说,购房者所能支付的最高价格和正常支付的价格之间的差额就是有效需求的弹性区间。比如,一个购房者认为一套房屋 40 万对他来说不会背负沉重的包袱,是可以较为轻松地拥有;而一旦同样的屋子价格为 50 万元,则是他所能承受的最高价格,将会给他的生活带来很大的不堪忍受的压力。那么,两者之间的差价 10 万元就是这个有效需求的弹性区间。这个弹性区间受制于购房者的现有储蓄水平和未来的收入水平。现有的储蓄水平决定着其首付能力,未来的收入水平决定着按揭的支付能力。因此,有效需求的弹性区间由以下两个方面的弹性构成:

其一,首付款弹性:首付款与购房者目前的储蓄以及所能动用的现金有关。自己的储蓄是刚性的,其他所能动用的现金包括借款、股票、应收款等具有较高的弹性,这一部分就是首付款的弹性区间。首付款与总价密切相关,总价是单价和面积的乘积。在一定的总价之下,单价和面积成反比关系。购房者购房受到多方面因素的制约,有人愿意花 40 万元购买市区 80 平米的屋子,有人愿意花 40 玩购买郊区 120 平米的房屋。但总价的坎是多数购房者绕不过去的坎:因为总价直接关系到他所能承受的首付款。

其二,月按揭弹性:月按揭水平的高低与购房者极其家庭对未来收入水平的预期有关。未来收入的稳定性和增长性,以及对未来风险的预测等都影响到购房者对支付月按揭的能力。购房者未来的收入要支付的项目很多,比如子女教育、家庭日常开支、交际应酬、赡养父母、自己再教育、房屋按揭等。应为不确定的因素太多,购房者对月按揭款项的选择基本上倾向于稍为保守,即较高的年限和较低的月按揭款。这个款项有一定的区间,比如介于 2000 ~ 3000 元之间,便是他所能承受的月按揭弹性区间。当然,购房者更加乐于接受 2000 元的月按揭,对于 3000 元的月按揭可能是勉为其难的。

第三关键词【现金流】:开发企业的命脉

企业可以不要短期的利润,但绝对不能没有现金流。现金流好比人的血液,人可以生病,生病是可以康复的,但血一定不能生病,大家知道血生病的后果是什么。对企业而言,现金流断流就意味着企业休克,意味着企业倒闭。因此,对每一家开发企业来说,年关春季的现金流出,都是不得不面对的一道坎:

1、春节之前工程款:工程款尤其是民工工资,成为每一年政府部门为民办实事的最重要组成部分。民工春节返乡之前,实足拿到本年度的血汗钱是雷打不动的现金流出。由于众所周知的工程欠款,大部分的建筑民工每个月的工资只是拿到一小部分,积攒到年底却是一笔不小的支出,因此年关春节的工程款尤其是民工工资对开发商来说绝对是一笔很大的现金流出。

2、春节之前材料款:现在许多开发企业对建筑工程的主要材料如钢筋、水泥、设备等都是自己采购,建筑施工企业只是负责施工而已。因此,年关春节前对材料供应商付清或部分支付材料款成为开发企业现金流出的另一个重要组成部分。

3、年底之前财务报表:股份公司、上市公司以及集团公司的年终财务报表合并,都关系到开发项目年度的现金流问题。现金流的稳定与否关系到股东的信心和融资的便利等。因而,现金流在这成为项目发展情况的风向标。

第四关键词【价格与销量】:关键不是价格,销量才是关键

目前市场的房价还是维持在一个较高的位置,似乎感觉政府宏观调控的稳定房价之目的初步达到。这是以偏概全的看法。我们知道,对开发商的现金流贡献最大的是销售量而不是单价。销售量萎缩才是致命的。为什么销售量萎缩而单价还是持续上升呢?简单看就是单价太高,高高在上的单价超出多数人的经济支付能力,恰逢宏观调控,持续观望成为无奈之中最佳的选择;同时,高价格本身就是最大的销售障碍,高价格耗尽了需求的价格弹性区间,现实的有效需求转化为观望的未来需求,从而使得销售量萎缩。而销售量萎缩的最大杀伤力是危及开发企业的现金流。因此,那些不看销售量而满口胡扯价格的言语是愚蠢的不负责任的。

第五关键词【降价】:促进销量的唯一办法

面对销售量萎缩这个不可回避的现实,开发企业尤其是资金实力较为薄弱的企业,为使企业有一个健康的现金流,为使企业在这一波行业周期中安然度过,眼下最重要的招数也是唯一的招数就是高举价格武器方有出路。价格是所有竞争武器中最经常被拿起来的也是见效最快的武器。这时候开发企业不能抱着侥幸心理,价格武器要一步到位,一次削到点上,比如削去 20 %甚至 30 %,保证迅速回笼资金,在残酷的市场竞争中握有先机。与其到时和竞争对手惨烈厮杀,不如先发制人。不信这样的招数,那就继续撑吧,泡沫吹破的日子不会太远了。

KFS 们,尤其是实力不济的 KFS 们,我郑重提醒你们,该出手时就出手;时机不等人;要解救还得靠自己。

第六关键词【利益与朋友】:只有永远的利益,没有永远的朋友

1、行情上涨时:因为利益而成为盟友。这个盟是利益同盟,涨价大家都愿意,你 100 ,我 200 地涨,大家都有银子收,何乐而不为呢。尤其是中小开发商,不必估计品牌等问题,乘机大捞一把。这个联盟在利益面前还是比较和谐的有一定的凝聚力。

2、行情滞胀时:因为观望而心怀鬼胎。每个开发企业对市场滞胀都有不同的看法,不同的看法酝酿不同的未来预期,酝酿不同的未来竞争策略。

3、行情下跌时:因为利益而成为对手。利益是商人永远的终极的目标。每一个企业的情况各不相同,企业的实力各异,企业应对市场观望的能力不同。面对自己的现金流问题,没有理由为了别人而使得自己断了现金流。没有必要为了别人的利益葬送自己的企业。

第七关键词【多米诺骨牌】:多米诺骨牌即将推倒

预计,在 2005 年第四季度,必有备受现金流煎熬的企业突围市场,以实现现金流的正常。这样的突围行为,具有很强的示范作用,必有观望者迅速跟进抢占市场。因此,房价的多米诺骨牌效应将会产生,尤其是那些协议地价开发的项目,本身具备很大的价格竞争优势,因而降价的空间是足够的。他们的降价将会对招拍挂高地价的项目产生强大的冲击。骨牌倒向何方,和持续观望的时间有关:观望期越长,骨牌效应就越明显。
  • 楼市七大关键词 <7218 bytes> gongmingyu <20050924 07:49:10> [点数:12759]
  • 同意。有学问。呵呵 <0 bytes> a_c_trends <20050924 13:06:30> [点数:278]
  • 其实到07年底,基本主要城市房产都面临严重过剩问题,大家自己到本地统计局查数据 <0 bytes> 5老五 <20050924 13:15:10> [点数:610]
  •  如果以现在的价格可以赚1万块,而将降价以后只能赚5000的话,开发商宁愿不卖方正开发商又不急,钱都赚好了 <0 bytes> leerunjun <20050924 16:23:39> [点数:269]
  • 和谐稳定今天休息,不上班了。呵呵,看见和谐稳定的贴就知道开发商心虚 <0 bytes> 5老五 <20050924 16:43:54> [点数:283]
  •  谁说他休息,其实我是他的马甲 <0 bytes> leerunjun <20050924 17:18:58> [点数:244]
  • leerunjun 又上班了,开发商多等一天就多花利息,蒙谁啊,要不那么多开发商降什么价,北京还能撑几天 <0 bytes> 5老五 <20050924 17:20:29> [点数:281]
  • 可怜的leerunjun 和和谐稳定,房价降要失业买不起房;房价涨更加买不起房。哀其不幸,怒其不争。 <0 bytes> 5老五 <20050924 17:23:22> [点数:277]
  •  那是小开发商,我们要清理的就是这些和我们抢生意的小开发商 <0 bytes> leerunjun <20050924 17:26:04> [点数:273]
  •  42你就可怜可怜我们这些为房地产商打工的人吧 <0 bytes> leerunjun <20050924 17:29:25> [点数:267]
  • ★永不破灭的泡沫?????????????? <665 bytes> gjg1 <20050924 17:31:30> [点数:312]
  •  其实和谐稳定和我是一个公司的,他唱黑脸,我在旁边桥边,我是偷偷的说,你别告诉他,他今天休息 <0 bytes> leerunjun <20050924 17:31:52> [点数:300]
  • 你觉得你的行为光彩吗?无理搅三分我看是 <0 bytes> 和谐稳定 <20050924 21:10:50> [点数:258]
  • 你觉得你的所为荣耀吗?忽悠老百姓我看是 <0 bytes> gqz931005 <20050925 09:49:34> [点数:237]
  • 挨骂的那个杂种没有来.今天论坛不热闹!!!!! <0 bytes> 787七 <20050924 18:22:58> [点数:257]
  • 你真应该反省自己的行为,这是正常人的思维吗?现实生活中你如果漫骂侮辱别人你会被胖打一顿甚至有 生命危险 <0 bytes> 和谐稳定 <20050924 21:08:21> [点数:270]
  • 哦,吻腚开始威胁人了,不过你让大家知道你是谁了,可怕很快就变太监了吧 <0 bytes> 5老五 <20050925 09:17:07> [点数:248]
  • 你真该反省自己的言论,这是人说的话吗?现在生活中你如果大家都认识你,你会被海扁一顿,生命肯定有危险 <0 bytes> cxcx1030 <20050926 04:41:48> [点数:255]
  •  知道 <102 bytes> cxhxr7 <20050924 21:22:29> [点数:292]
  • 房地产跌价是不大可能的(除少数投机已炒得很高的楼市或地区外) <188 bytes> qqtowin <20050924 22:43:36> [点数:350]
  •  发表此文的是特号傻比 <162 bytes> wwww97567 <20050925 09:48:04> [点数:244]
  • 你是和谐稳定的帮凶或者打手! <0 bytes> ligong120 <20050926 06:58:49> [点数:217]
  •  就不买房 <0 bytes> uw6111 <20050928 12:00:46> [点数:200]
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