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社区建设和物业管理过程中的一些问题

http://house.sina.com.cn 2003年09月26日14:33 新浪房产

  业主委员会得不到业主的信任怎么办?

  根据《物业管理条例》15条,业主委员会仅仅是业主大会的执行机构。只能执行业主大会赋予的职责。

  根据《物业管理条例》第6条,业主有监督业主委员会的工作的权利。

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  根据《物业管理条例》第20条,业主委员会做出的决定,还应该告知相关的居民委员会,并认真听取建议。

  因此,我们不难看出。《物业管理条例》这部法律规定下的业主委员会没有什么权利。相反,却应该受到业主和居民委员会的监督。

  根据我对很多小区(包括我们小区)业主对业委会不信任的原因的调查,主要有以下几点:1.业主委员会工作行为不公开,业主无法实现对其进行有效的监督;2.业主委员会滥用权利或者不作为,导致业主失去对业委会的信任;3.委员本身不专业。其实,她们也只是和我们一样的普通人,只是比我们多一些公益心而已,并不比我们聪明多少。

  因此,首先业主们应该把业主大会开好,选举你认为最合适的人。并且要使得业委会建立一个公开机制。在业主可以行使监督权利的情况下,业主们更应该积极配合和协助业委会的工作,更理性的监督和善意的提出建议,而不是随意的猜忌、指责和传播、轻信谣言。业委会委员切忌滥用权利。其实,小区中,没有什么事情是十万火急的,要依法获得授权。否则,即便出发点是好的,也不会有好结果。当然,不作为也是非常不可取的。既然自愿为业主们做事,那就要做,不要看到没有“油水”,就不做了。选举之前就应该想清楚。

  最后,如果业主们真的发现业委会不能执行业主大会的授权,或者随意滥用权利。我们可以依据《物业管理条例》中的规定,改选新的业委会。简单说就是有20%的业主提议,一半的业主参加会议,到会业主的一半就可以形成这样的决议。1/4的业主其实就能决定业委会委员的前途。所以,不要用过激的办法来对付业委会,要用理性和法治的办法来解决对业委会的不信任业委会的失职。

  由于目前还没有关于业委会的相关法律和制度,但是我仍然建议所有的业委会成员在成立业委会的时候,首先要干的除了执行业主大会赋予的职责外,还要努力建立和实现让广大业主的监督机制。只有敢于被业主公开监督的业委会和业委会委员,才能保证真正的为业主工作。真正为业主工作,又能被业主监督,还怕业主不信任不成?

  轻易更换物业管理公司的弊端和问题有什么?

  首先,《物业管理条例》中,将更换物业管理公司甚至不要物业管理公司而自我管理物业的权利都交给了业主大会(注意:但不是某个或者某些小业主权利)。但是,权利最终是要授权由管委会行使的,说到底是要由人来行使的。我们要考虑到最终行使这个权利的人,有没有足够的能力?能否驾驭这个业主大会给他们的委托呢?

  物业管理的对象,是全体业主的共同财产和共同利益。如果业主大会授权业委会更换物业公司,而业委会对共同财产本身的物理边界都不清楚(就是说,业主都有哪些共有财产,哪些公摊面积,哪些配套设备设施以及其现状如何,等等……),又如何能对其进行委托呢?从而实现安全交接呢?如果业委会都不懂业主一方和另外一方的法律责任和权利,又如何实现平稳交接呢?

  所以,上千万乃至上亿的共有财产的委托管理和更换管理企业,真的不是一件容易的事情。甚至很多专业中介公司都作不好,尽管是通过招投标方式。因此,我劝所有业主要仔细想清楚,在投票决定是否更换物业公司的时候,要看看咱们业主委员会的委员的能力,是否能让您放心。否则,随意投票决定更换物业公司,如果弄得不好,将导致小区管理的混乱,甚至无人管理的状态。我不是在耸人听闻,而现实中已经出现了这样的问题。

  其实,市场经济已经使得人们变得越来越理智了。比如,《婚姻法》赋予男女在22和20岁的时候就可以结婚。但越来越多的人们对结婚持更加谨慎的态度。因为他们要考虑能否承担起法律赋予的这个权利背后的责任。一个人尚且如此,几百上千户业主的共同利益,难道不应该让我们更加百倍地认真考虑吗。我觉得应该。

  更换物业管理公司,倒霉的肯定是物业管理公司。但是,业主未必得利,而目前市场状况下,更普遍发生的,是业主倒霉更大。

  我和我们小区的物业管理公司打了4年的交道了。当初他们真的很差,和我们所交纳的物业管理费相比,真的是物无所值。换,换谁?我们调查了一下,北京乃至全国的物业管理水平都差不多;况且我们也没有足够的法律知识和行为能力来操作更换物业管理公司。尽管有一些物业管理公司用各种办法来“公关”我们。但是我们最终还是选择了花大力气监督、改良原有物业管理公司的方案。虽然我们业委会的付出似乎比更换物业管理公司的方式多得多。但是,业主可能的风险和付出要少得多。这就是业委会的作用,也是我们业委会委员的成就感。

  业主不交物业管理费,吃亏的是谁?

  我们首先要来看看物业管理费是干什么用的。物业管理费,是全体业主集资用于对小区公共设备、设施、房产和其他公共利益的维修、保养和管理所必须的资金。它是全体业主筹集起来的,用于全体业主的利益的。

  《物业管理条例》第7条中有明确的规定:业主要遵守业主公约。第17条也规定:业主公约对全体业主具有约束力。这些,是首次把《公约》这种形式的文件,以法律的形式,要求签署公约各个业主应必须遵守。我请大家回家都去看看你们手里的公约,那里面您都已经向其他业主做出了“按时交纳物业管理费”的承诺。

  因此,不交纳物业管理费,实际上是对公共利益没有尽一个业主应尽的义务;从法律上,也是违反公约的行为。

  因此,《物业管理条例》第67条规定,在某个业主逾期不交纳物业管理费时,业主委员会应当督促其限期交纳,物业管理企业也可以向人民法院起诉。

  无论从实际上,还是从法律规定上,不交纳物业管理费,都是侵害了全体业主利益的行为。

  但是,可能很多业主要问我。如果物业管理企业不尽责怎么办?我只有不交物业管理费来抗衡。其实,这时恰恰应是业主行使监督物业管理企业和监督业主委员会权利的时候。如果足够多的业主对物业公司的行为不满意,对业主委员会监督物业公司的职责履行不满意,可以通过召开业主大会的方式改选业委会,甚至更换物业公司。而只顾自己利益,同时伤害到包括自己利益在内的共同利益的行为,都是法律和道德所不允许的。

  一句话,不交物业管理费,伤害的是包括你自己在内的全体业主的利益。您自己可以不在乎。但是任何人,不能不在乎对他人利益的侵害。道德和法律也都不允许这样的事情发生。

  (本文作者为京城购房专家舒可心)


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