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二度增发惹争议 泛海建设谋变商业地产蓝筹

http://bj.house.sina.com.cn 2007年09月10日07:48  中国证券报-中证网

  如果一切顺利,刚刚完成4亿股定向增发的泛海建设(000046),其5亿股再增发方案将会获得证监会核准,增发工作也将在年底内完成。

  届时,泛海建设的总股本将扩大到12.51亿,土地资源储备也将增至982万平方米,其中此次增发认购的808万平米的土地都位于中心城市的核心地段。泛海建设董事长卢志强称,未来五六

  年将留出300万平米左右的商业项目作为投资性地产,把公司逐步打造成商业地产的蓝筹公司。

  二度增发惹争议

  正是看到商业地产的潜力,自然人黄木顺一路购买、增持泛海建设股票成为其第一大无限制性流通股东,拥有1804.8981万股,占比2.3%。在此次增发过程中,2007年7月19日自然人股东临时提案扩大增发规模并获股东大会通过,其中主要提案人之一就是黄木顺。

  而另一面,围绕公司二次增发以及二级市场股价的表现,外界也给出了不同的解读。有人认为此举彰显大股东履行股改承诺、做大做强上市公司的用意;也有人质疑密集增发融资并将不完全成熟的土地资源注入上市公司,暴露了大股东资金链短缺和利用资本市场提高股价以备套现退出的企图。

  不管怎样,从目前情况而言,这是一宗多方共赢的交易:大股东将手中的土地资源注入上市公司,不仅履行了股改时的承诺,而且18.55元/股认购价格与当前将近60元的二级市场价格之间的巨大差价,也使土地资源短期内实现了价值的最大化;上市公司通过此次增发获得了800多万平米核心区域的土地,并预计带来超过100亿元的净利润;而对于此次以现金认购的机构而言,即使提高了增发规模,变相增加了认购成本,不到25元/股的认购成本仍是一个“香饽饽”;甚至对于二级市场的小散户而言,注入资产和整体上市题材以及股改后每月平均翻一倍的股价,也让他们感到惬意。

  多赢的背后,有人指出,目前高企的股价似乎透支了其未来的盈利预期,按照半年报公布的每股0.38元,全年0.6元计算,其动态市盈率也达到了接近100倍的水平。另一方面,此次注入的808万平米的全部开发尚需时日,即使乐观预计,产生效益也应在2008年之后。

  支撑泛海建设目前股价的无疑是投资者对注入资产的乐观预期,此次定向增发5亿股收购808万平米土地涉及四个城市,包括北京星火项目下总计108.25万平米、上海董家渡聚居区合计54.41万平米、浙江光彩国际中心29.09万平米以及武汉公司王家墩机场大约617万平米的土地资源。

  公司出具的项目可行性分析报告预测,这四块地将给上市公司带来超过100亿元的净利润。其中星火公司项目销售均价以20000元/平米计算,实现税后利润43.37亿元,投资利润率超过37%;通海建设项目以26000元/平米计算,实现净利达19亿元,投资利润率约19%;浙江公司以写字楼销售均价20000元/平米、公寓销售面积25000元/平米计算。实现税后利润9.75亿元,投资利润率超过40%;武汉项目旗下的土地资源潜力更大,以目前武汉同等地段楼盘价格7000/平米计算,617万平米的土地所产生的收益将更为巨大。此外,浙江等项目规划的五星级酒店等投资性房地产将会为公司带来长期稳定的经营性收益。

  如果一切都按预料的进行,上市公司未来的发展将前景可期。不过,目前的情况似乎没有这样乐观,上述项目要产生效益仍需时日,乐观估计,最早也要2008年。

  公司披露的信息显示,目前仅浙江项目完成了三通一平工作,并完成交地手续。北京星火公司项目中第六、七宗地虽已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证,但要完成七通一平的熟地仍需时日,而第二宗地只取得了政府四委联审会授权一级开发主体的会议纪要。上海、武汉的项目虽极力推进,但目前仍制约于一些程序上因素,进展不算迅速。

  北京项目 预测售价偏保守

  作为此次定向增发认购资产中价格最贵的北京星火公司项目,规划建筑面积108.25万平方米,认购价格估计为50.9亿元,大股东出售给上市公司的楼面地价为每平方米5200元。据泛海建设有关人士称,这个楼面地价远远低于同等地段,甚至比去年重组进入上市公司的东风乡1、2、3号地块每平方米5400元的交易价格还要低。

  记者在实地采访时看到,位于泛海国际居住区 (论坛 像册 户型 样板间 视频)东面的星火项目已经被围墙隔离,记者不能进入,而在围墙周围,还有一些拆迁户没有搬离。公司副总裁、董秘陈家华预计,若无意外,今年底将完成土地拆迁和七通一平工作并开始施工。

  随后,记者以购房人的身份到离项目不远的泛海国际居住区的售楼处打听销售价格,得到的价格为24800元/平米,而且是位置相对较差的地段。为了更准确地了解周边商品房的价格,记者又到不远处由另一开发商投资的观湖国际楼盘,平均价格也在25000元以上。

  如果这个价格维持到在星火项目开发完毕时,那么仅此项目将给上市公司带来超过250亿的销售收入。根据公司出具的项目开发可行性报告披露,星火项目销售均价将在20000元/平米以上,总销售收入将达到188.37亿元,税后利润将达到43.37亿元,投资利润率超过37%。显然,上市公司预测的销售均价有些保守,不过,未来三年房价走势是一个未知数,预测并不能代表能产生的真正收益。

  武汉项目开发已启动

  武汉公司是此次注入土地资源最多的项目,规划建筑面积达到617万平方米。当地媒体报道,8月7日,原汉口王家墩机场4000亩土地由广州军区空军正式移交给武汉市政府,军地双方就其中3291亩进行了“指界”,并在10天内移交完毕,另外709亩土地将在两月内移交完毕。这一消息记者从泛海武汉公司也获得了证实。

  “目前相关文件已经在办理当中,在两个月内应该能完成使用权合同的签署。”武汉公司一位负责人人对记者表示。事实上,根据《预出让国有土地使用合同》中第七条约定,武汉公司将在30日内与当地政府部门签订《国有土地使用权出让合同》。不过,上述负责人称,有一些程序比较繁琐,因此可能会有些延迟。

  尽管目前仍未签订出让合同,但对项目的开发已经开始。8月30日,记者在王家敦项目中看到,工地目前拆迁工作已经基本完毕,一些散落在工地的厂房、住宅已经人去楼空,几辆挖土机正在进行工地平整,还有一些建筑工人正将待开发的4000亩地按照划定的区域用围墙围起来。在工地上,可以看到不远处的金融一条街,未来将与这里连成一片,打造武汉的CBD

  记者在和工人交谈中得知,他们被告知将在4个月内完成所有土地的平整、地基的勘测以及围墙的堆砌等前期工作。不过,他们表示,由于工地地下水水位浅,地形有些复杂,会遇到塌方等情况,因此工程进度并不如当初设想的迅速。

  对于项目将在何时能对上市公司产生收益的问题,武汉公司负责人表示,对上市公司的利润将会是一个逐步实现的过程,等到土地使用权签订以后,项目内各项工程的施工进度将会大大加速,公司将会启动招商项目,可以转让也可以自建一些项目。同时她还介绍,目前公司已经与政府达成协议,由于涉及工程项目巨大,政府同意武汉公司在10-15年内将项目开发完毕。

  事实上,武汉公司目前除了推进注入上市公司项目的进程外,还正在代武汉市政府修建一条横贯王家墩项目的城市主干道。道路修建过程中涉及的拆迁、建造成本首先由武汉公司垫付,等建成之后,政府收回接管并把钱交还公司。武汉公司负责人称,目前他们已经为此垫付资金超过2亿,而目前的拆迁工作还有3家单位没有搬离,预计还需5000万的资金完成拆迁工作。

  “付出这么大的资金,会不会存在风险?会不会影响上市公司的收益?”面对记者的疑问,武汉公司负责人称,他们已经和政府达成协议,将在公路修建完成时偿还所有垫付费用。

  此外,武汉公司还参与了范湖启动区960亩土地及其附近260亩综合商业区竞拍,公司负责人称,这块地目前已经挂牌招标,结果将在9月中旬公布,武汉公司希望能中标。届时,这个命名为范湖启动区960亩的项目将在年底开工,规划会展、商务中心,与此次注入上市公司617万土地练成一片。该负责人表示,另外260亩地也将随后开发。

  “这块土地的开发和经营权完全是属于我们公司的,不存在一级开发和二级开发的问题,只要等使用权合同签署,我们就可以动工建设。”武汉公司负责人对日前有媒体报道武汉公司所持有的项目并无二级开发权,需得通过招拍挂才能获得经营如此解释。

  记者在她出具的《武汉市政府关于合作拆迁开发空军汉口机场问题的批复》中也看到了如下的条款:武汉市政府同意将王家敦机场的土地交由泛海武汉公司开发和经营。

  上海项目2009年形成收益

  “拆迁工作目前已经完成了70%,今年有望达到85%,明年5月份可以全部完成。”通海公司负责人乐观表示,该负责人称,随着新的动迁公司和拆房公司进驻,一些历史遗留问题逐步解决,动拆迁工作推进速度将大大加快。公司将按照“边拆边建边销售”的原则推进,争取在2009年形成收益。

  根据公司提供的最新动拆迁进展情况数据显示,10号地块动迁建筑面积总计80827平方米,截至目前已经完成动迁居民1037户,49家单位动迁工作已经全部完成。已完成动拆迁建筑面积56579平方米,占总建筑面积的近70%。12号地块、14号地块动拆迁工作早已开始,目前尚在进行中。

  8月31日,记者实地探访了这块位于董家渡聚居区的三块地,车子在十分狭窄的巷子里行走,两边的房屋大部分已经拆除,断壁残垣中有些尚未动迁的居民楼显得很不协调。记者站在一间动迁完毕的小学楼顶向四周眺望,连成一片的10、12、14号地块上的低矮建筑与周围拔地而起的高楼和500米外的浦江绿化带形成鲜明对比。

  通海公司负责人指着仅一墙之隔的一栋将要开盘的楼房告诉记者,那里的房价已经卖到了30000元/平方米。记者随后采访得知,隔壁的楼盘由华润置地开发,与通海属于同一批拿地的开发商,因为政府拆迁计划进程的先后而早于通海开发,目前的销售价格在30000元/平方米左右。

  该负责人向记者算了一笔帐,10号地块总共建筑面积为193182.3平方米,销售面积为170085.79平方米,其中90%为商品住宅,另外10%规划为商业地产,按照每平方米3万的价格计算,仅10号地块的销售收入将达到近50亿元,扣除成本、税收等,将能产生12亿元的净利。

  记者从其预算明细中看到,10号地块的征地拆迁成本为8541.16元/平米,市政工程费304.54元/平米,契税为305.54元/平米,因此粗略计算10号地块的楼板价在9880.24元左右。“这与新近杨浦区五角场招拍挂每平米12500元/平米的楼面价相比是比较低的,而且那里的地理位置根本比不上这里。”该负责人称,虽然目前动迁费用增加在某种程度上抬升了成本,但目前的价格仍与市场价格有一定的差价,对将来上市公司的利润将产生很大的作用。

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