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内因促世茂房地产业绩翻倍

http://www.sina.com.cn 2007年03月30日09:17 21世纪经济报道 

  上市公司年报系列报道

  本报记者 田新杰 上海报道

  “许氏大力推动世茂房地产上市与国际资本市场接轨后,其在内地房地产业务中的地位迅速提高。”

  价量齐升

  世茂房地产(0813.HK)的首份年报显示,多项指标成倍增长,上市之后“跑马圈地”初见成效。

  世茂方面表示,去年实现的销售成绩单中,不同地区项目均有贡献,已逐步体现集团全国性战略延伸的成效。

  年报显示,除了销售面积大幅增长外,单价的提升也给世茂的年报很大支持。“公司物业平均售价自2005年约10400元/平方米增至2006年约11700元/平方米,主要由于上海及北京的项目售价比平均价高。”

  “在住宅领域,世茂一直定位明确,致力于高档产品的打造,而随着公司成功在香港上市,其品牌价值也有一定提升。”光大证券分析师赵强指出,而且在一线城市以外新增的项目及土地储备,也都定位当地相对高端的产品。

  不过,五合国际最新报告指出,住宅开发是近几年国内房地产企业盈利重点,同时又是调控政策频繁关注的目标。土地增值税新政将可能打击高端项目盈利率、征收物业持有税抑制市场对大

户型的需求、而2006年对中小户型建设的量化规定则直接带来企业开发成本的增加。

  在相应调整方面,与万科推行规模化住宅开发的方式不同,世茂采取的是丰富投资结构的策略。在未来计划中,世茂重点领域将涉及住宅及各类购物中心、五星级酒店和商业楼宇等物业。

  不过世茂增持经营性物业的转变从去年才刚起步,在年报中尚未体现相关效益。2006年,世茂房地产出售物业收入超过67亿元,较2005年的24亿元增长近两倍,但投资物业的租金收入仅为3000多万元,与2005年的2800万元相比增幅有限。对此,世茂集团董事长助理卓亚岚解释,收购的物业后期打造及投入市场仍然需要时间,而自行开发并经营的项目其周期会更长。

  银河证券分析师丁文指出,“今后几年,世茂前期大量的投资将逐渐进入收获期,前景看好。”

  事实上,世茂房地产的崛起与其上市后在世茂集团中战略地位的提升有很大关系。在许荣茂旗下的三大上市公司世茂房地产、世茂股份及世茂国际,一直是分工明确,世茂国际主要面向境外投资,目前眼光集中在中国周边区域,世茂股份则主要负责在中国境内的一些小型房地产项目。

  世茂房地产虽然在三艘上市旗舰中“年龄最小”,但“任重道远”,主要负责境内大型的高端房地产项目。“许氏大力推动世茂房地产上市与国际资本市场接轨后,其在内地房地产业务中的地位迅速提高,俨然已成了绝对的主力。”赵强指出。

  另据了解,世茂股份已很长时间没有大的举动,更无大规模的融资及新项目投资,目前其手中主要项目为上海南京西路的上海国际大都会项目,但长期受各种因素制约,迟迟未能全面启动开发。这与世茂房地产的“跑马圈地”形成了鲜明对比。

  坚持国际融资

  “我们认为世茂当初的上市时机,正处于内地地产股在香港资本市场的一个相对低谷,在此之前,瑞安房地产香港上市受挫等市场因素,对世茂房地产随后上市表现有影响。”卓亚岚坦言,其实对于境外投资者而言,对内地新上市房地产公司的了解并不充分,瑞安与世茂对他们而言或许同是内地高档物业开发商的概念,世茂随后上市存在价值低估的情况。

  据年报披露,世茂房地产上市后的融资举动并不多,仅在2006年11月,宣布透过国际发售发行5亿美元高级票据,最终根据投资者需求而增至6亿美元。此外,并无其他宣布的融资活动。

  不过,世茂的银行资产抵押出现较大幅度增长。截至去年底,公司已向银行抵押账面值114.95亿的供销售及投资,及已竣工或兴建中的投资物业、土地及楼宇,作为一般银行融资的抵押,而2005年这个数字仅为65.75亿元。

  因此,此前一度有市场消息猜测世茂房地产背后有更大的资本推动。

  对此,卓亚岚表示,目前世茂在内地的新增项目,绝大多数为世茂持有100%的股份,目前还没有大型的合作方资本介入。

  一位上海开发商则表示,“世茂去年拿了大量土地,不少是定位高端项目,今后两年随着项目的先后开发,对资金要求必然很大。”

  据公司年报透露,去年底公司银行存款为大约8亿元港币。“虽然暂时没有大型的融资计划,但公司将坚持以国际资本市场的融资渠道为主。”卓亚岚指出。

  世茂房地产主席许荣茂还表示,如果

人民币升值5%,集团早前6亿美元债务的利息开支可减少2.3亿元。人民币升值预期及
汇率
优势的期待,似乎也更加坚定了世茂国际融资的方向。


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