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毛利率缩水10% 首创止步全国战略?

http://www.sina.com.cn 2007年03月27日17:07 21世纪经济报道 

  本报记者 贾海峰 北京报道

  首创置业(2868.HK)3月19日发布年报称,2006年公司经营毛利率由22.9%降为12%,下降的主要原因是2006年所销售住宅产品价格较低及酒店业务继续亏损。

  而首创置业管理层迅速达成共识,在保持公司业务继续增长的前提下,从2007年开始在公司内部推行管控制度改革,以降低管理成本,提高销售利润率。

  业绩平平

  首创置业公布2006年经营年报称,2006年净利润增长26%至2.66亿元。2006年首创置业营业额为20.39亿元,较上年增加80%;经营盈利为3.62亿元,升幅为31%。2006年公司售楼签约面积约67.8万平方米,按年增1.5倍;实现签约销售收入约85.8亿元,按年增2.65倍,其中住宅部分为52.7亿元,商业部分为2.5亿元,写字楼部分为30.7亿元。

  尽管相比2005年年报中的净利润下降19%的成绩单有了质的变化,但是分析机构却没有给出过高的评价。香港大福研究所分析员周健锋在电话采访中告诉记者,实际上首创置业的年报“平平无奇”。2006年首创置业的实际毛利率由05年的22.9%降为12%,而目前在中国内地的房地产市场的平均毛利率应该在35%左右。

  周健锋说,首创置业2006年的2.66亿净利中有1.2亿来自“负商誉”(即被收购对象的资产净值高于收购价)。2006年上半年,首创置业因收购附属公司北京东海联合投资发展有限公司形成负商誉1.2748亿元。

  首创置业财务总监罗俊在年报发布会上解释,公司毛利率较大幅度下滑主要原因是,公司去年的楼盘销售大多是项目的早期楼盘,销售价格比较低,酒店业务则仍处于起步阶段,未达到盈亏平衡,如金融街洲际酒店,去年经营亏损扩大至5000多万元,公司为此计提了3000多万元减值准备。

  增持北京项目

  关键一点是,首创置业的拿地进程也因为总裁刘晓光被牵涉进北京市原副市长刘志华案中影响,没有完成2006年初的预计拿地计划。

  首创置业公司秘书陈绮华曾在2006年初表示,首创置业在2006年计划拿地在200万平米以上,实际上首创置业2006年仅拿地193万平米,且很多地块是2006年末“赶上去”的。

  由于前两年首创置业一直实施积极的异地扩张战略,首创置业在外地土地储备在2006年达到了总储的58%,超过了集团在北京的土地储备。根据首创2006年年报显示,在首创的土地储备中,42%位于北京、18%位于天津、17%位于沈阳、11%位于太原、6%位于无锡、6%位于成都。在2006年开工建设楼面中,仅有9%位于北京,其余91%则位于太原、沈阳、无锡、成都等地。周健锋说,首创置业大本营位于北京,这样大规模异地扩张将增加管理成本。

  于是,在2006年报爆出公司业务毛利率大幅度下跌后,首创置业总裁唐军3月19日在香港表示,希望未来提高北京市场项目开发比例及销售额,让北京市场盈利贡献保持在公司整体盈利的50%以上。

  截至2007年2月,首创的土地储备560万平方米。据首创置业内部人士透露,2007年首创置业计划增加土地储备1000万平方米,其中一半左右仍计划在北京市场上拿。2006年6月,首创置业收购北京主语城项目,土储增加了31万平方米。

  东北证券周思立告诉记者,首创置业在2006年经过调整,已经“恢复了元气”,资产负债率从最高时200%多降到目前只有30%。而目前作为地产上市公司来说,每年拿地的开支低于30亿元,则不能维持公司正常运营,因此,首创制定的2007年拿地计划并不“激进”。

  管理模式改革

  首创置业一位知情人士透露,2007年,首创置业将向战略型管控模式转变,最终使集团总部成为投资中心,区域及业务总部成为利润中心,项目公司成为成本中心,以利于责、权的清楚界定。

  如何提高酒店业务营利能力,亦在2007年公司内部管控制度改革之中。

  在酒店业务方面,虽然首创的营业额上升114%,达到2.11亿元,但经营亏损则由2005年的5900万扩大到1.14亿元。

  周思立向记者表示,目前地产上市公司出租型物业的收益率较低,基本与存款利率差不多,而持有并经营酒店及写字楼等商业地产项目是地产上市公司目前经营的主流,这将可以大大提高公司未来综合竞争力及融资能力。

  不过有知情人士向记者表示,首创置业有可能改变现在的酒店业务管理模式。


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