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房地产:影响集中于六方面地产股需谨慎

http://www.sina.com.cn 2007年03月20日10:14 中信证券 

  投资要点

  物权法的起草工作始于1993年。2002年12月,九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议。2005年7月将物权法草案向社会全文公布,充分听取各方面的意见,并对草案进行了七次审议,审议次数之多在我国立法史上是空前的。

  2007年3月16日,第十届全国人民代表大会第五次会议闭幕,会议表决通过了中华人民共和国物权法草案,其中赞成2799票,反对52票,弃权37票。

  物权法对房地产行业的影响有以下六个方面:第一,住宅七十年使用权到期自动续期,提升了房屋的内在价值;第二,严格的土地制度预示着未来调控会在一定程度上抑制需求;第三,土地出让方式的规定,维护了国家的利益;第四,拆迁补偿的规定,将可能增加开发成本,延缓房地产开发的速度;第五,小区公用部分的规定明晰了产权;第六,物权法的出台为物业税的征收提供了法律保障,增强了物业税试点的预期。

  我们认为,就该项法律而言,长期来看,会对房地产市场产生如前文所述的影响,但是短期来看,不会对房地产造成重大影响,而且还会大大增加了调控政策出台的预期,特别是限制需求及加速处理存量土地储备,因此也不影响我们对当前投资的建议。

  根据往年的历史,两会过后,是房地产调控政策出台的密集期,房地产行业是典型的政府主导型产业,目前的面临比较大的不缺定性,意味着投资地产股存在较高的风险,谨慎起见,我们依然维持行业“中性”的投资评级。

  一、《物权法》漫长七审,终获通过

  物权法的起草工作始于1993年。2002年12月,九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议。2005年7月将物权法草案向社会全文公布,充分听取各方面的意见,并对草案进行了七次审议,审议次数之多在我国立法史上是空前的。

  2007年3月16日,第十届全国人民代表大会第五次会议闭幕,会议表决通过了中华人民共和国物权法草案,其中赞成2799票,反对52票,弃权37票。

  1、初审:从法律上明确保护私人财产

  时间:2002年12月,九届全国人大常委会第31次会议

  焦点1:明确物权有关概念我们通常讲私法观念、私权观念,其中最重要的是物权观念,而物权观念最重要的是体现在排除他人的干涉。物权完整的定义,揭示了它的直接支配性和它的排他性,最有利于使我们的全体人民掌握和普及物权的观念。

  焦点2:明确保护私人财产草案对私人的生活资料、生产资料、私营企业享有所有权的问题作了规定,并明确规定:国家保护私人的储蓄;国家保护私人投资以及因投资获得的收益。物权法鲜明特色在于确立平等保护原则。

  2、二审:完善保护私人财产法律制度

  时间:2004年10月,十届全国人大常委会第12次会议

  焦点1:国家、集体和私有财产平等保护草案着重国家、集体和私人所有权的平等保护,明确规定“国家、集体和私人所有权受法律保护。禁止任何单位和个人用任何手段侵占、破坏国家、集体和私人的财产。”焦点2:征地、拆迁补偿应到位按照草案的规定,国家保护私人的所有权。

  拆迁、征收私人的不动产,应当按照国家规定给予补偿;没有国家规定的,应当给予合理补偿,并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。

  4、四审:房产三大变化

  时间:2005年10月,十届全国人大常委会第18次会议

  焦点1:小区道路、绿地和无合同约定车库归业主新建议:对绿地、道路以及物业管理用房的归属问题宜分别规定。车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。

  焦点2:对侵害业主共同权益的行为可诉新建议:对侵害业主共同权益的行为,对物业服务机构等违反合同发生的争议,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意,可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁。

  焦点3:住宅建设用地使用权期间届满自动续期新建议:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期,出让人应当同意。

  5、五审:删除有关居住权规定

  时间:2006年8月,十届全国人大常委会第23次会议

  焦点1:加强对国有资产保护力度从实际情况看,目前经济领域中受侵害最严重的恰恰是国有资产,物权法就加强对国有资产的保护、切实防止国有资产流失作出特别规定,是必要的。

  焦点2:删除有关居住权规定物权法草案四次审议稿对“居住权”作了规定:因各种原因为家庭成员以外的人设立的长期居住的权利,并不适用婚姻家庭、租赁所产生的居住关系。鉴于居住权的适用面非常窄,全国人大常委会进行五审的物权法草案删除了有关居住权的规定。

  6、六审:严控农用地转为建设用地

  时间:2006年10月,十届全国人大常委会第24次会议

  焦点1:删去“土地承包经营权抵押”条款目前,我国农村社会保障体系尚未完全建立,土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本,从全国范围看,放开土地承包经营权抵押和宅基地使用权转让的条件尚不成熟。草案据此进行了删改。

  焦点2:住宅用地满70年续费条文被删住宅土地使用权70年到期是否需要支付相关费用的问题,关系到广大居民切身利益。全国人大常委会六次审议的物权法草案取消了以前草案中的有关需要支付费用的规定。

  焦点3:合并分立造成国资损失承担法律责任第六次审议的物权法草案在保护国有资产方面又添重要一笔:通过“合并分立”造成国有资产损失的,应依法承担法律责任。[详细]焦点4:车位车库应首先满足小区居民需要法律委员会反复研究认为,车位、车库的归属问题,涉及广大业主的切身利益,规划用于停放汽车的车位、车库,作为建筑物的附属设施,应首先满足小区居民的需要。

  焦点5:严格控制农用地转为建设用地为严格控制农用地转为建设用地,切实加强土地调控,制止违法违规用地行为,目前正在进行第六次审议的物权法草案增加了一些新规定,严格控制农用地转为建设用地。

  焦点6:业主对建筑物内住宅享有所有权物权法草案规定:私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人的储蓄、投资及其收益,受法律保护。

  7、七审:绝不保护非法财产焦点

  时间:2006年12月,十届全国人大常委会第25次会议

  焦点1:宅基地使用权的有关法律和规定为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策,并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地,全国人大常委会进行第七次审议的物权法草案,将“禁止城镇居民在农村购置宅基地”修改为“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。

  焦点2:删去质押公路桥梁收费权的条款全国人大法律委员会经研究,建议删去这一条中的“公路、桥梁等收费权”。考虑到全国已经建立信贷征信系统,该系统覆盖面广,信息量大,信息处理快捷,能够满足应收账款登记和查询需要,建议增加规定:以应收账款出质的,质权自信贷征信机构办理出质登记时发生效力。

  焦点3:首次对城镇集体财产作出原则规定第七次审议的物权法草案首次对城镇集体财产作出了原则性规定:“城镇集体所有的不动产和动产,依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。”并增加规定:“集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。”焦点4:绝不保护非法财产我国现行宪法规定,“公民的合法的私有财产不受侵犯”。专家强调,法律保护的只能是合法财产,法律保护非法财产的命题是根本不成立的,在语言逻辑上是矛盾的。依照物权法草案的有关规定,只有合法的财产才会受到法律保护;非法财产不但不受法律保护,相关责任人还要承担相应的法律责任,包括民事责任、行政责任甚至刑事责任。

  注:(以上七审过程资料来源于新浪网专题:物权法七审之变

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