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土地政策:带“铐”跳舞

http://www.sina.com.cn 2007年03月07日14:36 21世纪经济报道 

  “两会”再战高房价

  本报记者杨丽萍北京报道

  3月5日,国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时强调,在土地问题上,一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。“要坚决实行最严格的土地管理制度。”

  而就在此前的两天,国土资源部部长孙文盛在列席政协开幕式接受媒体采访时透露,今年不会再出台更强硬的土地调控政策,主要是政策的落实。

  业内人士指出,目前,已经出台的土地政策已经非常严格,关键则在于如何落实。“孙部长和温总理在土地政策上的立场实际上是一致的。那就是继续收紧。”

  18亿亩红线

  记者注意到,在温家宝总理有关土地问题的工作报告中首先提及的就是要认真执行土地利用总体规划和年度计划。强调坚决控制建设占地规模,加强耕地特别是基本农田保护,禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定,特别要禁止别墅类

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球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

  温总理的指示正中“建设用地失控”的要害。而记者了解到的情况是,目前,建设用地失控的局面并没有因为几年来土地调控措施的出台而得到缓解。

  “较大规模的违法用地,将随着一些工业项目向中西部转移而转移。”早在去年,国土资源部张新宝就曾发出警示,一些地方政府在无规划、计划的情况下,盲目签订协议,擅自承诺向开发商提供大量土地进行成片开发,“有的一个协议就提供四五十平方公里的土地”。

  “这种做法实际是把土地一级市场的开发权拱手让给了开发商。”张新宝说,名曰“造城招商”,实际就是在演绎“草船借箭”,结果则是大量土地资源被少数企业垄断,产生大量闲置的土地。这一点在上一轮东部发达地区的“圈地潮”中已有显现。

  一位业内人士指出,实际上像上海、北京、南京、杭州、广州这种越是用地紧张的城市,仍然存在大量的闲置土地。“只是这些地方的土地升值最快,盘活闲置土地实际上是一场利益博弈,所以闲置土地的回收和盘活工作也很难做。”

  显然,“两会”期间,政府所透露出的正是这种保护耕地的决心。

  在有关土地问题的政府工作报告中,温总理指出,要提高盘活存量,提高土地利用效率和集约化程度。“要切实控制工业用地,坚决执行工业用地出让最低价标准。”

  稳定

房价

  除了保护耕地之外,严格土地政策的另一重要任务就是稳定房价。

  “土地价格高是房价居高不下的主要原因,”全国人大代表、五邑大学校长林健指出,各地建筑成本相差不远,各地房价差距主要在于地价差距。

  “而闲置囤积的土地很可能被持有者待价而沽,地价存在上涨的潜在危险。而政府手中可供应的土地很少,招拍挂时的竞相加价又会导致地价攀升。”中国人民大学土地管理系教授严金明在接受本报记者采访时坦言,稳定地价将是稳定房价很重要的因素。

  正是出于稳定房价的考虑,政府在土地出让方面加强了监管。

  首先是税费政策的强力推行。

  1月16日,国家税务总局发布通知,清算土地增值税被认为是加大开发商囤地成本的一个狠招。

  业内人士认为,在土地供应量不可能大幅增加的情况下,坚决对开发商囤积土地的做法进行打击,迫使其在规定的期限内完成竣工,是确保土地供应和商品房供应不紧缺的惟一有效途径。“囤积土地得到盘活,土地供应增加,土地市场更加透明,房地产市场才可能健康发展。”

  温家宝总理在土地问题的政府工作报告中对此也明确指出,“要落实建设用地税费政策。”

  当然,囤地本来就是我国法律所明令禁止的,满两年未动工开发的土地,国家可以无偿收回。倘若严格执法,不会有任何一个开发商敢囤地。

  而新的土地政策也明显会向中低收入者倾斜。孙文盛其间接受媒体采访时指出,去年,国务院发布的《关于加强土地调控有关问题的通知》明确要求,从土地纯收益中安排部分资金用于廉租房建设。财政部等部委此后规定,土地出让收入的5%要用于廉租房建设。去年,全国121个地级以上城市明确了土地出让净收益用于廉租房建设的比例,其中青岛、宝鸡市定为15%。

  这将在很大程度上解决廉租房等建设资金问题。

  但权威数据显示,用于廉租房建设的土地出让收入规模仍较小。截至2006年底,全国累计用于廉租房制度的资金为70.8亿元,而去年全国土地出让总收入高达5800多亿元,净收入达2100多亿元。利用土地出让收入解决廉租房建设问题的空间还很大。


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