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土地增值税挑战地方执行力

http://www.sina.com.cn 2007年02月14日10:49 21世纪经济报道 

  本报记者叶枫北京报道

  这一效果的实现前提是土地增值税清算政策能成功将市场囤地挤出来,并形成市场供应量。但是,目前还没有一个城市推出清算细则。

  针对自2月1日开始执行的土地增值税清算政策,建设部政策研究中心副主任秦虹在接受本报记者采访时表示,土地增值税清算政策对房价的直接影响是,通过挤出市场囤积土地,增加住宅供应量并影响地区房价。

  但是这一影响将分地区而异,相对大城市房价形成的复杂原因来讲,中小城市目前房价还处于“需求拉动型”,从土地增值税政策传导链条来看,该政策可以在短期内扩大中小城市住宅供应,进而使中小城市房价停止快速上涨。

  小城市先受益

  2006年全年的

房价走势中,除北京等一线城市出现房价快速上涨外,大连、福州、呼和浩特等二三线城市也出现了房价快速上涨的局面,进而形成全国房价一起涨的情况。

  “但是各地

房地产市场情况是不同的。”秦虹分析认为,北京等一线城市受投资需求推动而造成房价脱离成本,高居不下的局面。相对而言,二三线城市房地产市场规模不大、开发企业实力不大、投资价值不大,由此造成了二三线城市房地产供需关系比较简单,受政策影响也比较明显。

  土地增值税清算政策将加大二三线城市

开发商资金压力,除去一些规模较大的开发商外,一些本地区的开发商将首先出现资金短缺。而对于一些在全国都有开发项目的大型开发商而言,土地增值税清算政策所造成的资金压力也会使其放慢扩张步伐,或局部收缩,从一些二三线城市退出。

  “土地增值税将促使市场存量土地加快开发力度,进而增加房地产市场供应。”一位房地产业内人士分析,虽然新开工房地产项目要到2年后才能形成市场供应量,但土地增值税清算政策还可以促使部分捂盘开发商加快商品房销售进度,从短期上也会增加市场供应量。

  中国社科院金融研究所研究员易宪容接受本报记者采访时指出,土地增值税清算政策只要认真执行,一线城市和二三线城市的房价上涨都会得到抑制,只是中小城市反应更明显。易宪容分析说,中小城市购房者多数为自住型,而且他们对房价反应灵敏。土地增值税会增加二三线城市消费者观望情绪,进一步减少房地产市场需求,在一些中小城市甚至可以改变卖方市场局面,出现供过于求的情况,这必将导致二三线城市房价下降。

  “但是具体情况还要区别城市来谈。”秦虹认为,如大连、青岛等城市,同样存在大量投资需求,土地增值税政策对这些城市房价影响要比较慢。

  与中小城市情况不同,有关专家预测北京房价受地增值税影响将走一条“先推高,再拉低”的政策效应曲线,即短期内开发商可能将土地增值税成本转嫁到消费者身上,并推高房价,但经过一段时间的积累后,土地增值税政策将发挥效用,逼迫市场囤地加快开发步伐,并逐渐加大北京房地产市场供应。

  “经过一段时间的政策调节,届时北京房地产市场投资性购房需求降低时,土地增值税清算政策将可能使北京房价稳定并适当回调,”建设部有关人士说。

  “目前北京房价根本不是成本所决定的,而是因为其根本上是一个卖方市场。”该有关人士说,土地增值税清算政策对市场的影响,将直接对市场上买卖双方的博弈力量产生影响,如果受此政策影响,北京房地产市场由一个卖方市场转变为买方市场,则房价自然会下降。

  政策操作仍有难度

  这一效果的实现前提是土地增值税清算政策能成功将市场囤地挤出来,并形成市场供应量。但是,目前还没有一个城市推出清算细则。

  “关键还是在政策执行上,要看地方政府对这个政策的贯彻力度。”易宪容指出,这次土地增值税清算通知下发后,地方政府普遍采取沉默态度,如果地方政府没有明确态度和执行政策的力度,则有必要对这项政策加上“问责”配套。

  “这一政策效果实现需要依靠各地有效的清算细则出台和严格执行政策的决心。”建设部有关人士说,土地开发速度太慢,是北京房地产市场的沉蠿,在土地增值税清算政策没有出台前,很多开发商通过拖延项目竣工工期和减少分期项目开发量的方式来避税。

  “一个住宅项目往往分为几期来开发,原来一期工程至少在四五栋楼,现在1栋楼就成了一期工程,这样一个项目开发周期至少要拖延2年。”北京一位房地产开发企业负责人表示,为了拖延项目周期,规避土地增值税及在房价上涨中受益,北京很多开发商都降低了分期项目规模,来拉长项目开发周期。

  另据北京市国土资源局有关资料,目前北京市土地市场上的“8·31”土地中80%项目处于刚开发10%-30%阶段。

  土地增值税清算通知规定,如果房地产项目是滚动分期开发,要分期进行土地增值税清算,弥补了政策漏洞。

  “土地增值税清算需要考虑到增值税与所得税重复征收的问题。”秦虹表示,目前房地产开发企业既要交所得税又要交土地增值税,这两个税种都是针对房地产开发企业净利润征收,且都采取从商品房预售收入中预征的办法,从实际征税结果来看,这两个税种存在重复征收的情况。

  “企业所得税主要是国税部门征收,土地增值税主要是地税部门征收。”一位业内人士表示,企业所得税和土地增值税征收主体分别是国家和地方,出于利益博弈,不可能取消一方,而且双方协调起来也很困难。

  另据记者了解,早在2005年“国八条”出台时,贵州省即开始推出政策,要对当地房地产开发企业以前7年的土地增值税情况进行清算,结果遭到房地产开发企业强烈反对,最终不了了之。

  “根本在税收制度问题。”一位税务部门工作人员说,对于房地产企业的正常税负来说,1%的预征额开发商尚可接受,再多了就不干了,而且土地增值税主要依赖开发企业主动申报,税务部门人力、物力都无法做到“每项目必清算”。


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