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14.65亿 上海"摩天轮地块"贬值再嫁

http://www.sina.com.cn 2007年02月14日10:49 21世纪经济报道 
14.65亿上海摩天轮地块贬值再嫁


  本报记者田新杰上海报道

  最终报名及入围企业仅汇港一家。据一位开发商称,“最终并没有报名参加,主要是情况太复杂”。

  2月9日下午,经历多年风波的上海摩天轮地块成功再嫁,上港集团旗下一控股子公司上海汇港房地产开发公司以14.65亿价格成为该地块的新东家。

  新成交价表面上看,与近两年前浙江华门拿地时的14.6亿总价相差无几,但因该地块上的摩天轮规划已彻底放弃,变身商办用地后容积率提高到近2.5倍,楼板价其实从34507元/平方米跌到13962元/平方米,大幅贬值。

  贬值幕后

  2月9日下午2时,上海

房地产圈内“热门话题”的摩天轮地块再次出让略显冷清,上海市浦江办的两层白色小楼仅来了上海汇港房地产开发有限公司数人。最终,汇港公司在未遇竞争的情况下,凭借挂牌截止前两个小时的14.65亿报价成交,该价格仅高出底价500万元。

  上海市房屋土地资源管理局官方网站的信息显示,上海汇港房地产开发有限公司注册在虹口区,工商注册日期为此前一个月的2007年1月9日,法定代表人即上港集团董事长陆海祜,属合资企业,合资方是一家香港公司。

  或许只是巧合,该地块回收后重新出让底价14.6亿,恰好是当年浙江华门经过激烈争夺拿地时的价格。而再次出让仅以14.65亿成交,却让业内人士大跌眼镜。

  “由于地块的用地性质从商业金融与文化娱乐变成了商业办公,容积率随之大幅提高,从1.2到2.98,地块价格自然会相应提高。”年初,曾有

开发商这样预计。当时,业内普遍预计出让价格在20亿左右。

  “在很大程度上,恰恰是用地性质的改变导致该地块的含金量大打折扣,仅提高容积率显然不能弥补这一落差。”当9日最终成交价格出炉后,一位分析人士直言。

  摩天轮地块位于瑞丰大厦以西、规划滨江公共绿地以北、航运交易所以东、杨树浦路以南,土地面积35210.3平方米。按照当初的规划,北外滩未来有五大重点项目(上海之星摩天轮、国际客运中心、双子星酒店、北外滩开发空间和白玉兰大厦项目),该地块则是被称为未来上海地标的摩天轮所在。该项目是北外滩文化旅游街区的标志性建筑,规划建设总高度达200米,直径有170米,建成后,将成为世界上最大的摩天轮观览车。

  正是由于这样的特殊地位,摩天轮地块迅速成为上海

房地产业内的明星地块,追逐者众多。2005年4月份第一次出让时,该地块从6.2亿元底价一路飙升到14.6亿元才成交,以当时1.2的容积率计算,楼面价格达到34507元/平方米,成为上海历史上楼板价最高的土地之一。

  但2006年12月30日地块重新出让公告显示该地块上的摩天轮项目被彻底放弃,改为普通的商办用地,其地位瞬间从“贵族”沦落为“平民”。而此时,作为一块普通的商办用地,当初被弱化的周边配套缺陷重新暴露。

  “作为市政标志性工程,尽管周边配套还不成熟,也不会根本改变开发企业对地块价值的判断。而一旦作为普通用地,开发企业最担心的配套、拆迁等存在的问题被重新放大,毕竟开发周期前后有很大变化。”一位长期关注该地块的开发商高层向记者表示,新的楼板价显然反映了开发企业的这一判断。

  出让模式变招

  摩天轮地块作为上海自土地公开出让后首幅被回收又重新出让的地块,再度成为关注焦点。

  2005年该地由浙江华门高价竞得后,即有消息传出受让方没有足够资金用于支付土地款,付款时间被一拖再拖,而其海外融资计划也未获成功,项目一直处于停滞状态。由于浙江华门付款违约,有关政府部门计划解除合同,将土地收回。2006年12月30日,该地块重现于出让公告中,证实该地块已正式被收回。

  有关政府出让部门为避免类似华门现象再度出现,悄然更新了出让模式。

  上海房地局发布的五号公告中,该地块出让方式一栏规定:被接受的申请人数超过3家(含3家)的,将采用招标方式出让。被接受的申请人数超过1家(含1家)且少于3家(不含3家)的,将采用挂牌方式出让。

  土地采用招标出让的方式,将有评标的过程,而挂牌出让意味着符合出让方要求的竞标人通过报价,采取“价高者得”的方式取得土地。

  这种“先报名再确定出让方式”的做法,在此前上海的土地出让中极少出现。1月26日,市房地局补充公告显示,根据报名资格预审结果,决定采用挂牌方式出让。

  此外,出让文件中还首次出现了诚意金规定,除应交纳竞买保证金2亿元外,另交纳4亿元诚意金。并规定“在成交确认书或中标通知书规定的时间内,竞得人未经出让人同意而未向出让人申请签订《国有土地使用权出让合同》的,视为自动放弃,竞买保证金、诚意金不予退回”。

  也就是说,此次出让若再出现类似华门的现象,受让人将首先损失6亿元。同时,对有某些不符合规定竞买行为的企业,“三年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动”。

  而就在具体出让规定出台前后,摩天轮地块的“受欢迎度”迥然不同。1月12日的答疑会上,参与单位近10家,其中不乏港资大鳄。知情人士透露,在购买标书后,最终报名及入围的企业仅汇港一家。

  “双方(出让部门和华门)还在协商时,我们就已经在为接手该项目进行沟通。”一位曾经与有关部门谈过该项目的开发商人士表示,“最终并没有报名参加,主要是情况太复杂。”

  更有意思的是,此前有媒体称浙江华门董事林宪在接受采访时表示,项目被回收确实有集团资金问题,但项目无法继续的一个更关键原因是,“原本在挂牌公告中注明该地块是熟地,但实际上却是净地。”但本报记者在1月15日电话采访林宪时,对华门最终无缘摩天轮地块的原因,对方表示上述媒体所报内容并不真实,但拒绝透露真实原因。

  一位规划人士分析,虽然摩天轮计划在该地块已放弃,但该地块的开发肯定要考虑到北外滩的整体开发,企业这方面的经验会是出让方审核资格时比较关心的。此前,上港集团已经取得了北外滩地区的另一个重要项目———上海国际客运中心项目的开发权,有消息称上海国际客运中心开发有限公司的总经理贺斌吾同时兼任上海汇港公司总经理。

  

  CFP


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