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低价圈地作长期战略储备 开发商海南掘金潮

http://www.sina.com.cn 2007年02月08日16:41 21世纪经济报道 

  本报记者苏丝三亚、广州报道

  正如赵所言,富力地产、雅居乐地产等虽然已于去年圈下大片土地,但出于规模开发持续性的考虑,仍然未见动工迹象。

  1月31日,广州一家中型开发企业高层陈志(化名)从海南陵水县返回广州,此行的目的很简单———与陵水县当地政府及相关机构洽谈项目转让事宜。在陈志眼里,三亚及其周边城市的旅游地产开发刚刚起步,此时进入,对于他所在的公司而言,恰好可以发挥其旅游地产的资源优势。

  三亚原旅游局长蔡世东对近年来的房地产市场有如此描述,“2003年左右在这里(三亚湾)买了房子的,现在卖出去已经可以赚回一套了。”没错,几乎所有三亚湾在售的楼盘都印上了“小

户型、五星级酒店
装修
标准、180°海景”的标签。根据近期销售价格所见,三亚湾的
房价
一般在14000元/平方米,甚至高达17000、18000元/平方米,大东海湾均价为8000-9000元/平方米。

  三亚市区可出让地块已然寥寥无几,海棠湾、亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾正步入开发周期,而沿着三亚两翼的陵水、万陵、乐东、东方等区县,众多开发商大面积的圈地行动才刚刚开始。

  项目转让与一级开发:低价圈地新样本

  这是开发商早期一线城市圈地的新版本,协议出让低价拿地已经转化为项目转让或与当地政府合作一级开发的模式。

  实际上,三亚房地产虽然是外来开发商占领主战场,陈志在广州多家已经进驻海南省的开发商当中,已经算后来者。除了早年进驻的中粮集团、SOHU中国、鲁能集团等等大企业,近一年来,广州雅居乐地产、富力地产、保利地产、三九国裕房地产、和黄地产、新世界地产、广电集团、香港明园发展有限公司、杭州绿地、中华集团、大连万达等知名开发商相继进入。

  由于抢占了市场先机,亚龙湾的酒店商旅氛围已经相当成熟,现在三亚湾、海棠湾、三亚湾二线地段正在崛起,并逐渐向三亚两翼———万陵、陵水、乐东、东方市延伸。

  三亚业内人士透露,2000年开始,三亚的房地产开始回温,继1993年房地产泡沫破灭之后,三亚的第二轮房地产热潮宣告开始,而2004年开始,三亚海景房地产单价冲破万元,并逐年上升。

  地价的飙升最为明显。2005年富力地产获取陵水县东部香水湾地块,占地约86.7万平方米,成本约1.79亿元,规划发展为综合性商旅项目,地价大约40多万元/亩;同样以协议方式,雅居乐地产在陵水县清水湾圈地15000亩,包括住宅、酒店及其他配套在内的项目开发,号称10年内完成130亿投资额。

  在陈志眼中,海南省南部、兴隆县以南房地产正处于上升期,热带气候令这一区域的房地产有着鲜明的客户群体:国内东北、西北区域、韩国、日本等地富人纷纷看中这里的海景资源,陈志所在公司看中的是陵水市土福湾4000多亩地块,距离三亚市区12公里。陈志指出,珠三角一带开发商均有多年开发经验,处于地域上的接近性,抢占这一片新的利润高地也在所难免。

  “500万元便可撬动一个项目。”根据三亚业内人士的分析,开发商之所以蜂拥而至,除了目前还存在的低门槛外,丰厚的利润便是主要动因。“除了基本地价,报建费只需50元/平方米。”上述业内人士认为,在三亚,一个项目一年有上亿元的回报,而内地却早就没有这个利润了。即便海南现在每年预征2%的土地增值税,对于一个收入上亿元的项目而言,利润还是很大,“手头上拿着一两个亿来三亚的开发商太多了,可是没地了”。

  “现在大多数都是以项目转让或参与一级开发的模式拿地。”陈志说,这样的圈地方式和早期一线城市类似。

  “最近刚去考察了一个地块。”广州颐和集团有限公司(以下简称颐和集团)副总裁赵永爽在电话采访中透露,颐和集团在海南拿地是准备作为长期储备,即使项目谈下来,近期只会做一些“战略性地产开发”。颐和集团本身有做旅游地产的经验,该集团在西安和广州均有大型旅游地产项目。赵透露,海南项目先以酒店、度假村和高尔夫球场“打头阵”,将对后续开发提供配套支持。赵认为目前海南以南地区的房地产的投资概念已然透支,房价炒得过高。

  正如赵所言,富力地产、雅居乐地产等虽然已于去年圈下大片土地,但出于规模开发持续性的考虑,仍然未见动工迹象。

  海南并非主战场

  三亚辉源房地产(简称辉源地产)也是海南掘金的开发商之一。辉源地产起家于郑州,2000年,该公司拿下三亚湾地块,并成立项目公司。据了解,辉源地产在三亚湾也即海南的第一个项目———“天赐·18°蔚蓝”从去年3月筹备以来,短短半年时间,一期已接近完工,“所有的工作都围绕销售进行。”该项目高层透露,在项目规划初期,有“可做酒店式经营”的设想,楼盘进行统一装修,统一物业管理,就为今后转换成产权式酒店经营或时权经营铺路。

  据透露,“天赐·18°蔚蓝”总建筑面积3万多平方米,共有320套公寓,预期回收达到4亿多元。“销售压力很大。”销售负责人表示,即便利润如此可观,但相对三亚销售只有春节前两三个月是旺季的市场特征而言,大多数项目销售很缓慢。

  不断增加项目储备,是已经进驻海南的开发商的一大特点,与辉源地产类似的是,早年已圈下的地块,开发商们并不敢贸然开发,直至2003年海南省政府全力解决上一次房地产泡沫留下的半拉子工程。

  2004年开始陆续动工多个项目,当这些项目2005年进入销售时,便将海南带进了开发商们的视野。2006年海南主要房地产投资项目均为超大型:海棠湾综合开发区,由电信盈科和中国保利集团联合开发;三亚湾新城,由鲁能集团独立投资64亿元开发;凤凰岛,由浙江国都控股、众城国际联合开发。

  正如媒体此前对于海南房地产的描述:年回报率6%,一线海景酒店公寓均价过万元,旅游和“非典”带起的房地产投资热潮,现在正蔓延三亚,直至整个海南岛。

  戴德梁行相关市场调研报告显示,海南房地产存在着自住和投资两类明显的市场特征,开发商们不会将三亚或者海南作为其产业链的主战场。

  已进驻海南的几家广州开发商均表示,将来的产品定位以岛外市场为主,增强后续产品的吸引力才是根本,在他们的项目规划蓝图中,别墅、酒店必不可少,开发周期为6年以上。

  面对逐渐走高的一线海景房价,当地政府将重新思考城市政体规划定位。日前,三亚市政府明确提出,一线海景地原则上将不再用于商品房的房地产开发。

  戴德梁行研究部董事黎庆文指出,开发商在进入二三线城市时,也应把握一点:当地在推销地块时,会相应加重市场热点的吹捧。开发商应根据自身发展条件作选择,避免陷入盲目跟风的困境。


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