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中国房地产的华丽转身


http://house.sina.com.cn 2007年01月05日15:55 21世纪经济报道
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  第三只眼

  据英国《金融时报》综述,中国房地产市场正在经历一场华丽转身:“70,90”落到实处,将加剧豪宅的投资,房地产投资资金的大量进入,对房地产市场而言,福兮,祸兮?

  把近些年几大城市大规模的居民住房拆迁以便制造更多的空间给新建筑的兴建和住房价格的大幅上涨结合起来看的话,房子已经成为证明中国日益加强的收入不平衡的最敏感表现之一。

  政府官员声称比他们的前辈更为注重普通百姓的命运。而在2006年的6月初,包括补发对兴建新的别墅的禁令,这是政府提出的强硬的措施去迫使更多的便宜住房的兴建。

  实际上,2006年第一季度已经投资在商品房的1890亿人民币(约240亿美元)中,只有620亿人民币是投入到低收入住房中的。

  自从“70,90”公布以来,来自于开发商的怨言应该说不会让人感到吃惊,因为他们从豪华住宅上获得了极大的利润,他们花在其上的土地与建设费用和花在低价住房上的是大致相同的。但是如果开发商开始从居民住宅中转移出来的话,新规则就会变成达到预期的目的的阻碍。北京华远地产总裁任志强说这一指导方针已经使一些开发商被迫退还已经购买的土地或是从需要支付给建筑师已经做完的工作的费用中想办法。

  当地政府是否能够实施这样的规则也引起大家的怀疑。国土资源部已经承认在中国60%的建筑用地的获得是违法的,因为它们没有经过正式的计划审批流程。在一些城市,这一数字甚至高达90%。这表明地方计划官员经常与开发商串通一气来忽视关于土地利用的规定,特别是在豪华住宅和陈列式项目如会展中心的兴建上。

  在努力放缓

别墅的兴建上,政府部门已经遭受了同样的经历。它三年前发布了对别墅用地的一个禁令,但是开发商却在政策上绕圈子,他们以别的名称命名兴建的别墅,而官员则对此睁一只眼闭一只眼。

  经济学家认为,如果北京方面真的想鼓励新的低价住房圈的兴起,它必须在一条或其他道路上付出代价。“由于国企开发商根据一个清晰的政策命令修建低价住房,或者需要启动补贴计划给私有开发商”。

  这时,外资开始进入中国

房地产

  安德鲁·考克斯(AndrewCox),施罗德集团的一个资金管理人说:“我们相信我们在别处将会看到更高的利润,走向全球化的好处是你将得到更大的多样化,同时,也能进入其他国家的市场并引导潮流。”

  香港和新加坡已经很好地发展了Reit结构,让买家不需要直接投资在房地产上而可以很好地进入商业地产中。

  AlexTarver认为具有更大的发展潜力的是新加坡,因为香港已经做得非常好了。然而,两地的发展都得益于中国的繁荣,并且这一趋势还将继续下去。在未来的15年内大约有2亿-3亿人口从农村迁入城镇居住,这意味着中国需要大约3000个新的城市或乡镇。

  全球性的房产基金倾向于投资在股份上而不是直接地投在物业上。丹皮尔说:“全球性基金买那些投资在房地产的公司的

股票,所以他们有一点混血的感觉。如果股票市场下跌,这些基金也会遭遇同样的命运,尽管他们未必像别的基金那样下跌得那么厉害。”

  而富兰克林邓普顿全球房地产投资基金,则把焦点放在另一方面,也就是收入上。福斯特说:“我们的策略是纯粹地集中在高收入和低挥发上,而且我们会设法使与资产的交互作用减少到最低。我们在全球寻找的对象是具有最佳的价值以及目的在于能获得与那些直接投资的房产基金中所获得的相类似的结果。”

  (文君)

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