新浪房产新浪首页 > 房产 > > 正文

[2005楼市年鉴]2006年楼市预言

http://house.sina.com.cn 2005年12月30日16:53 新京报
[2005楼市年鉴]2006年楼市预言


  2005年是一个调控年,政策颁布的密集程度已经超过了之前的任何一年,而受政策影响最为密切的房地产业也因此扑朔迷离。但是,我们依然可以顺着2005年的发展脉络看到明年京城楼市的发展方向,土地快速放量,房价结构性调整,大量房地产基金海外上市这些都应该会变成现实。2006年京城楼市变局是必然存在的,而在变局的表象之下,依然是政府宏观调控政策所引发的房地产市场的震动和冲击。

  

[2005楼市年鉴]2006年楼市预言

  随着北京

房地产市场的进一步明朗,预计2006年将是境外投资极为火热的一年。本报记者周晓东摄

  1土地放量

  将出现翻倍增长局面

  2005年的土地供应计划最终并没有达到其计划的数量,虽然主管部门没有对此进行任何评说,但是结果大家都已不言而喻了。

  事实上,作为土地政策重大调整后的第一年,2005年的土地供应计划无法实现是必然的,因为在新旧政策过渡期间,必然会出现一段市场空白。从市场上的种种表现来看,在经过2005年的调整之后,2006年的土地市场必然出现放量高潮。

  2005年的土地市场中,最明显的一个变化是出现了土地一级开发热潮。据不完全了解,北京目前有80%的知名房地产企业都在参与土地一级开发,而且动辄就是百万平米的大块土地。可以预计,这些一级开发后的土地将在2006年通过公开出让的方式进入市场。如果我们对这一轮开发热潮做延续性解读,2006年进入市场土地的数量和质量都会明显高于今年,甚至会出现翻倍增长的“井喷”局面。

  2

房价走势

  价格上升增幅放缓

  2004年北京普通住宅市场期房均价为6122元/平米,与2003年相比增长了5%;2005年1-10月份,普通住宅市场期房价格是6860元/平米,与2004年同期相比增长了18.6%,可见,2005年虽然实行了宏观调控政策,但是住宅市场销售价格增幅依然很大。

  从后“8·31”时代的土地供应结构上看,明年住宅市场销售价格将会继续上涨。

  但是房价的走势最终取决于两个因素,即供应和需求,而通过此前一些对供应量和需求量的分析可以看出,2006年住宅市场将会出现项目的集中供应现象,而今年抑制的需求也将在明年有一个明显的释放,这将使供需在量上达到一个平衡。

  供应结构直接决定了明年房价的走势,因此2006年住宅市场销售价格将继续上升,但由于宏观政策的延续性,明年房价的增长幅度将继续放缓。

  3市场供应

  大批项目年中入市

  今年新开工的项目多为去年成交的土地,而通过我们对2004年土地市场的分析可以看出,去年仅“8·31”过关的住宅项目用地就有191个,占地面积2010万平方米,规划建筑面积3265万平方米。

  初步预计,2005年全年商品住宅新开工面积在1500万平方米左右。这样看来,有1765万平方米的“8·31”过关项目还待字闺中,再加上今年公开出让的250万平方米的土地,2006年预计有2000万平方米的土地进入市场。

  经过今年的宏观调控,开发商资金链空前趋紧,还要面临银行贷款利息不断上涨、拿地等巨大的资金压力,这些都迫使开发商明年不可能继续“持地观望”。可以预见,今年推迟入市的项目将进入明年的房地产市场,这将使2006年住宅供应量有较大增长。

  通过近年来走势图可以看出,每年年中都是住宅项目供应比较集中的时间,所以明年年中可能会出现住宅项目的集中上市现象。

  4境外投资

  中小型投资机构进京

  2005年,一批境外投资机构进京试水高档

写字楼项目,凯德置地介入中环世贸中心、摩根士丹利买下富力双子座B座、美林注资银泰中心,均属大手笔。此外,境外个人投资也纷纷进入北京,据中原地产的监测显示,2005年很多新开盘的写字楼项目都接待过境外投资者的咨询。

  境外投资机构抢滩京城的一个重要原因是看好商务地产的成长空间。而今年以来的宏观调控,使得土地市场更加透明、开发市场趋向规范,进一步降低了外来资金的风险。随着北京房地产市场的进一步明朗,预计2006年将是境外投资极为火热的一年。

  根据目前的市场表现来看,对于那些抗风险能力较高的境外投资机构,明年会选择合适的时机再次出手,而大批中小型投资机构也会尾随进入。由于中小型投资机构对投资区域和投资项目更为谨慎,预计他们不会出现整栋投资的大手笔,但零散投资会有所增多。

  5REITs

  内地房企香港上市

  在今年宏观调控背景下,银行收紧了开发贷款的口子。不少开发商甚至已显现出资金匮缺的窘况。

  由于目前国内房地产企业上市的渠道不是很通畅,房地产信托操作也比较困难,银行很多房地产企业,尤其是具有国际资源的房地产企业开始把发行房地产基金,进行海外融资,当作了“救命稻草”。

  今年年终香港放松RE鄄ITs在港上市的限制,这对内地的房地产企业无疑是一个利好消息。

  12月21日,广州越秀集团旗下上市公司越秀投资(0123.HK)持有的越秀城建REITs在香港挂牌上市。这对内地房地产基金的上市具有非常强烈的指导意义,预计香港会迎来来自内地的房地产基金上市热。据了解,首创、万达、合富辉煌均有发行房地产基金的意向,而北辰实业同样也踌躇满志。

  本版采写/本报记者 张学冬

爱问(iAsk.com)


楼盘论坛】【收藏此页】【 】【多种方式看新闻】【下载点点通】【打印】【关闭


房 产 狂 搜
关键字

新浪房产意见反馈留言板 电话:010-82628888-5482   欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

Copyright © 1996 - 2005 SINA Inc. All Rights Reserved

版权所有 四通利方 新浪网