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易小迪:取消预售 民营企业会断奶死掉(图)

http://house.sina.com.cn 2005年12月30日14:57 新浪房产
易小迪:取消预售民营企业会断奶死掉(图)

图为 北京阳光100置业集团董事长总经理易小迪

  易小迪:我要说一下,跟赵博士的观点不太同意,一个是对中国房地产行业的批评,中国的房地产行业,到底是不是刚才说的因为靠着房地产,我们的能力是把土地或者是房地产的营造过程造最好的房,或者说用最低的成本,我首先第一个判断,中国的房地产行业,市场化已经十几年了,再加上高度的民营化,并不是国营企业垄断的。生存的能力是很强的,整体竞争能力是很强的。

  刚才讲的标准,我们虽然没有生产工业化,是因为今天中国房地产工业化生产的成本高于工业化,我们的工业化还不如农民工在现场的成本低,实际上是成本的选择,现在中国的老百姓住上了全世界更加比最好的房子,我们在二线城市,两千多块钱,在重庆基本上两千块钱出头卖给客户,那是100多平米的房子,就卖给了客户。刚才说营造的成本已经压到最低了,在服务过程中创造的价值,我觉得其实也是不低的,包括我们提供的物业的配套和相关的服务,这一块我觉得行业这一块今天的水平迫使我们这些靠规模,靠自己的管理水平,靠这些来获得利润,举个例子说,今天的非常费只占到2%,我们的设计费只占到千分之五、六,在国外不是这样的,设计费占5%,管理费占20%,我觉得是中国房地产整体比较高的原因,房地产的宏观调控的政策,没有在行业上起到富强的效果,竞争来竞争去,主要靠行政手段,或者靠抬高门槛,而不是靠谁把房子做的最好,谁要把营造市场做的最好的行业得到发展,而是谁最有实力,最能拿到多的土地,更多资金的门槛。

  如果把预售去掉,我们获得贷款的能力和获得其他资金的能力是不如国营单位的,再把预售去掉,民营企业会死掉大部分,那样完全是资本商在竞争,最后伤害老百姓,最终垄断这个市场会伤害这个市场。

  地方政府制造了土地稀缺的假象

  第二个很大的问题,刚才还在说,土地,一个重要的误区就是有限还是无限,土地大家认为都是有限少的,不是这样的,土地从盖房子来说是无限的,房子并不占用太多的农田,这种城市化过程中,把大量的农村的低效的土地置换出来了。我去过有些城市,类似沈阳这些城市,还有一些城市,如果把城市规划做的好,土地供应可以说是非常充足的,长沙为什么城市这么健康,就是因为土地市场化,交给土地经销商来做,大量的土地在经销商手上。土地供应不是想象的那样,是非常有限的,因为城市的热点不断在转移,你可以不断把城市这一些,把新城的建设和卫星城的建设可以不断的扩大,恰恰政府要做好土地的基础设施的建设,土地的面积可以说这个供应应该说某种意义来说,短期是无限的,如果你这么想的话,要做量,还是做暴利这一块,如果你局限小城市,不开发新城市,肯定是有限的。城市用地从来不是说它是非常紧张的。

  第三个我讲一下,市场的走向,我就认为市场的走向,我也不认为中国的房地产市场走向,而是很快的走向中产阶级的需求,这是我看好最快的,今天很大的需求分配的特点,用我们的话来说年轻化,新兴行业的人,年轻的人,或者说新产业,新城市的深,他们获得更多的收益,其实越来越多的人成为了白领节岑,这个我们看到很大的趋势,个体户的收入已经不如以前,大量的我觉得我们看完我们的客户群,我们一直跟踪城市在新兴阶层,中产阶层的成长速度,成长速度没有起来,我们不会到这里买地的,我们第一个来源绝对不能来源于土地,如果是来源于土地,成了投机商了,第一个来源在引导市场,引导消费,我们到了十几个城市,我们发现很多城市,中产阶级形成的速度,新兴城市成长的速度是非常快的,我看好城市往大众化的方向发展。 

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