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房地产的类金融生存

http://house.sina.com.cn 2005年09月30日11:13 第一财经日报

  文/秋实

  不久前,两篇风行于网上的文章引起了笔者的兴趣。

  一篇是《国美苏宁的类金融生存》,一篇是《如果戴尔投身上海楼市》。前者描述国美、苏宁两零售业巨头以占用供应商货款的方式完成自身的扩张;后者则称戴尔凭借消费者
提前打入的货款实现“零库存”销售。

  笔者的兴趣来源于这两类资金运作模式与房地产业的通行模式极其相似。甚至,在深入探究之后,可以发现开发商在此类模式的开拓运营方面远较上述企业来得更为彻底。

  对开发商而言,资金占用的对象已不局限于供应商或消费者,还可以包括政府以及银行,资金形式则是土地出让金与商业贷款。而占用的时间既不可能是戴尔的短短数日,也不会是国美、苏宁的三四个月,通常会是一个开发周期,延续一至两年的时间。

  在不同的环节以不同人的资金完成自身的运营,这是一个在中国房地产业通行多年的商业逻辑。因此,房地产企业的高负债经营似也成为一个通例。

  2004年,中国房地产企业的平均资产负债率高达74%。如果再早两年,该项指标会更高。依据央行发布的《2004年中国房地产金融报告》显示,2000~2002年仅北京市房地产开发企业的平均资产负债率就达到81.12%。

  尽管高负债意味着高风险,但除此之外,对产业本身似乎也无可厚非。既然连国人推崇的首富黄光裕与令人尊敬的MichaelDell都在利用OPM(otherpeople’smoney)做着自己的生意,那么开发商又为何不能将其作为一种专长而继续发扬呢?

  然而,必须提醒的是,当国美、苏宁以供应商的货款完成扩张之后,至少对消费者而言并无大害,甚至由于批量的增加,消费者还可以享受更低的价格。但开发商显然做不到这点。他们奉行的是利润最大化原则,售价从来不是决定其生存命运的底线,而是衡量其可实现利润的标尺。

  同样,以戴尔模式而言,其存在赖以维系的精细化生产以及庞大的物流配送体系,早已决定这种模式在IT产业中难以复制。但开发企业的资金运作模式却得以在整个行业中盛行,并进而提升了行业的系统风险。

  因此,笔者始终有个疑问,如此不与人为善的商业逻辑,何以在整个产业中存在多年?

  事实上,即便是境外的房地产开发企业也不会秉承如此之高的资产负债率。在北美,开发类企业REITS(注:RealEstateInvestmentTrust)的平均负债率约为57.3%。在香港地区,和记黄埔的负债率甚至很少超过30%。

  显然,我们的开发商自出生之日起便享有了非同一般的优待。而这一切完全仰赖于我们的制度土壤与市场的高度失衡。

  倘若我们尚期待这个与民生切身相关的产业终有一日能够走上健康发展之路,那么摒弃这种渔利他人的商业逻辑,剔除不合理的制度因素就必须成为当下各方审慎的命题。

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