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上海盘活2100公顷闲置土地背后:定义的分歧

http://house.sina.com.cn 2005年09月30日11:13 第一财经日报

  本报记者 郝倩 冯胤颖 发自上海

  6000公顷、3672公顷、1262公顷,短短一年,上海清理闲置土地的力度显得卓有成效。简单的数字变化背后,究竟孕育着怎样的故事?未来的清理工作又将如何推进?

    定义分歧的背后

  有关闲置土地的清理过程在上海延续了1年半。从3672公顷到1262公顷,如此大幅度的锐减过程,似乎更多的是源于此前人们对闲置土地定义的不同认定。

  事实上,在官方统计称谓中,3672公顷始终被认为是——存量土地而非闲置土地。

  2004年5月,上海市房屋土地资源管理局(下称“房地局”)前副局长殷国元首次对媒体公布3672公顷这一数据。

  “存量土地的概念是指经政府批准而未开发的土地,所谓政府批准即已批准立项、批准施工许可、批准使用土地、签订了土地出让合同,因为各种原因没有及时开发。据我们最近的统计,属于批而未用的经营性土地面积有3672公顷。”

  “存量土地不等于闲置土地。闲置土地,它的法律概念是指具备了动工条件的,也就是说这个地块已经拆平,已经拿到施工许可证的,但是却没有开发,按法律规定超过一年应当收取土地闲置费,两年以上就应当无偿收回。”

  时任上海市房地局副局长的殷国元特别强调这3672公顷并非闲置土地,而属于存量土地:“根据我们最新的统计测算,上海有3672公顷是因为种种原因,批了土地,但是还没有具备动工条件的,这些就不能算作闲置土地。”

  随后,2004年年中,上海市政府新闻发言人焦扬公开表示,截至2003年底,上海已经出让但尚未开工的经营性项目用地共有3670公顷。未开工的主因是动拆迁难、资金不到位等,其中因资金不到位至今闲置的土地约有1000公顷。

  时至2005年9月,房地局以向媒体传真的方式提供了一份《关于本市闲置土地复核的情况》(下称《情况》)。首度明确了被称之为闲置土地的具体数字:“经核,到今年6月30日止,全市共有未动工建设二年以上经营性土地面积1262公顷。”

  据此,可以认为此轮闲置土地清理之后,数字变化的根本原因可能还是源于不同的定义。

  而记者通过查阅国土资源部于2004年12月27日颁布的《国土资源部闲置土地处置办法》得知:“本办法所称闲置土地,是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。”

    存量土地如何消化

  “上海对闲置土地的盘查是年年都在进行,不论开发商现在抓紧开发是否和闲置土地的盘查相关,可以肯定很多企业是在根据对市场的判断分层次开发土地的。”一位不愿透露姓名的业内人士对《第一财经日报》分析说。

  “我们获得的土地就是存量土地,而非增量土地。”浦东某楼盘的项目经理对《第一财经日报》透露说:从2000年到现在,实际上这家企业一直在获取其楼盘所在土地整个项目建筑面积一共300万平方米,但是土地并不是一次性获取,而是分批取得。每次取得土地都要进行重新评估,到去年4月份时,这部分土地的价格已经和当时的市场价格持平。

  该经理坦言:企业的资金链问题可以通过多种方式进行规避,土地也是其中关键一环。

  某港资地产开发商也对《第一财经日报》表示:上世纪90年代,到香港地区的土地推介十分频繁。根据香港地区经验,土地拿在手里都会增值的,所以就拿了,而且拿了很多,有的土地十分零碎。

  “由于土地市场的宏观调控等原因,我们一度对市场的信心受到一定的影响,在开发上也放慢了节奏。但是我们的土地和大多数香港地区开发商一样都在1992、1993年的时候拿下的。”

  日前这家港资企业在加快市中心几块地的建设速度。“之前因为市场还不成熟,而且地块多,现在成熟一块开发一块。”该经理透露说。

  中原地产有一份不完全的统计数据显示:在上海的中心城区(主要为卢湾、浦东、黄浦、徐汇、长宁等区)中,已规划好尚未动工或刚动工的楼盘不完全统计就有32个。

  而《情况》中也明确表示,存量土地中大约有2100公顷已经开工或者收回调整。

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