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城市居民购买力透支至极限 房价转跌已悄然来

http://house.sina.com.cn 2004年12月15日10:43 财经时报

  每一个人,每一个关注房地产市场的人都会知道,2004年,房地产市场是在“房地产泡沫”争论之声中走过来的。一年来,不论是在经济理论界,还是在房地产业界,抑或是在新闻舆论界,有关“房地产泡沫”争论的声音,可以说是不绝于耳,而且是愈演愈烈。

  泡沫存在已是不争的事实

  对于房价收入比,联合国人居中心的标准是3∶1;世界银行的标准是5∶1,超过这个上限,房地产市场就会停顿。

  联合国人居中心定出这个房价收入比上限的标准3∶1,显然是从人道的角度,从人权的角度而言的。“人人享有适当住房”是联合国《人居议程》的核心目标。保障公民尤其是中低收入公民的基本居住条件,是政府职能的基本体现,也是任何一个负责任政府不能回避的重大责职。

  而世界银行定出这么个房价收入比上限的标准5∶1,则更多地是从房地产经济内在的运行规律而言的。

  根据联合国《国民经济核算统计年鉴》和各国统计年鉴,分析GDP达1000美元时居民消费结构,我们就可以发现,以美国、英国、法国和日本为例,其住房消费支出比例最大的为英国13.8%,最小为法国8.3%。

  而房价收入比为5∶1,这说明什么?这说明在这些西方国家,如果一个城市的人均可支配年收入为1.3万元,按一家3口人计,户均可支配年收入为3.9万元,则该城市平均水平的每套住房的销售价格约为19.5万元。

  如果以住房消费支出比例最大的英国13.8%为标准计,则为购买这套19.5万元的住房,所需时间为19.5÷(3.9×13.8%)=36.2年(在这里,为计算方便起见,我们假设收入、房价都不增长)。如果一个人25岁参加工作,则当其61岁时,可以为这套房子付清全部费用。在退休年龄65岁前,其可以付清全部费用,应该说是可以接受的。

  但是,如果当房价收入比超过5∶1,由上面的分析可知,这样的房价,对于大多数人来说,显然是不可接受了。如果过高的房价不能为大众所接受,那么,房地产市场自然要停顿了。这就是世界银行房价收入比为5∶1,其所蕴含的内容。

  我们明白了联合国人居中心和世界银行房价收入比上限的由来,自己就很容易判断目前我国一些城市的房价到底是否存在泡沫了。

  国家统计局发表的统计公报显示,2003年我国人均GDP首次突破1000美元,达1090美元。然而与此同时,我国有些城市的房价收入比也已经达到了10∶1,有的甚至超过了12∶1,远远超过了联合国人居中心标准的上限3∶1;世界银行标准的上限5∶1。这里面到底有没有泡沫呢?其实,每个人都是不难做出判断的。

  然而,我国的许多房地产开发商都借口国情有别,而拒不承认房地产存在泡沫,或者说泡沫非常小,甚至一些经济学家和政府部门的官员也都站出来执同一态度。这到底是怎么回事呢?

  是由于中国人多地少?可有的国家和地区,人多地少的情况比我们还严重哟。是中国老百姓特别能吃苦耐劳?这个也许是事实,但是,可以肯定地说,即便中国老百姓最节衣缩食,其实也实在是难以承受得起这高昂的房价了——

  当房价收入比达到12∶1时,如果一个城市的人均可支配年收入为1.3万元,按一家3口人计,户均可支配年收入为3.9万元,则该城市平均水平的每套住房的销售价格约为46.8万元。

  对于这样的一套房子,该城市平均收入的家庭如果想买,则不吃不喝也得10多年。而如果以最长年限按揭贷款30年的方式购买此房,则首付20%要8.8万元,按10月29日生效的个人住房贷款年利率5.31%计,则月供约需2113元。那么,这3口之家,日常每月生活费还剩3250-2113=1137元,人均1137÷3=379元。

  小孩子感冒一次得多少钱?小孩子上学得多少钱?……

  面对这样的现实,一些房地产开发商、经济学家,甚至一些政府官员还在口口声声地声称房地产不存在泡沫,真不知他们立论的依据何在?而个别经济学家提出的“穷人买不起住房不要紧,可以由富人买了第二套住房出租给他们住”的言论,更是容易让人想起历史上那句“何不食肉糜”的名言。

  由于卖房好比整体出售,出租房屋好比零售,“整售价”应该低于“零售价”,用房地产市场的行话来说,就是房屋售价低于租金总和(这里“租金总和”与“房屋售价”之差,就是投资购房者的“投资回报”)。当“穷人”买不起住房时,正常情况下,自然是更加租不起相应水平的住房了。

  因此,可以肯定地说,在一些房价收入比已达到甚至已超过12∶1的城市,房地产市场其实已陷入了自住者买不起,投资者租不出的困境。如果此时,在该城市的房地产市场上,如果房价还在继续上涨,则最大的可能,是进入了“缩量空涨阶段”;而如果此时依然供需两旺,甚至库存(空置房)有所下降,则几乎可以肯定地说,是那些投机者在兴风作浪、大胆地赌上一把,这是在上演最后的疯狂了。

  房地产如此泡沫产生的根源何在

  虽然,从长远来看,房价的总体趋势看涨,是件顺理成章的事情。但是,在正常情况下,房价虽然会涨,但也不至于涨到这种房价收入比达到甚至超过12∶1这种离谱的程度。这里面关键是三个因素协同作用的结果。

  这三个因素是“按揭贷款购房”,“土地储备、招拍挂出让土地”以及“房地产的投机炒作”——

  经济学常识告诉我们,在市场经济条件下,商品的价格和数量是由供需的平衡点决定的。对于房地产市场来说,自然也不能超然于这一经济规律之外。

  按揭贷款购房,其实质是将潜在的购买能力转化为现实购买能力的一个过程。在本质上来讲,它是将未来几年乃至几十年的购买能力提前释放,即将未来几年乃至几十年的潜在的房屋需求提前而攒到现时来了。因此,由此而激发出来的自然是对住房现时的极大需求。从经济学上讲,需求曲线自然会因此而发生很大的移动,这时,如果想保持房价的稳定,自然,相应地,我们得设法让供给曲线也发生很大的移动。具体到房屋的供应量来说,得相应地有很大的增加,这应该是毫无疑问的。

  而土地储备、招标拍卖挂牌方式的供地方式,由于采用了垄断供地的形式,而且在每次供地时,在量的规定上总是供不应求的,因此,当地政府即便没有非饱和型稳步适量供地的政策取向,但在实际操作过程中,如没有相应的统筹政策和措施的配套跟进,那么,土地的供应量必定是小于至多是等于土地的需求量的。而房屋的供给量和土地的供给量、房屋的需求量和土地的需求量是呈现同方向变动,两者大体上近似于正线性相关;当容积率一旦确定,则呈完全的正线性相关。

  因此,当一个城市“按揭贷款购房”和“土地储备、招拍挂出让土地”这两个政策要是同时实施的话,那么,在实施这两个政策的同时,更需要有强有力的住宅用地供应量的增加;如果没有,那么,这个城市房地产价格就只能是一路上扬了。

  而一路上升的价格,自然会引来房地产投资者和投机者。这时,如若没有相应的、统筹的、配套的政策跟进,来防范、打击房地产市场的投机,甚至反而去迎合这种房地产市场投机行为的话,那么,同股票市场一样,房地产市场很快就会变成高度的投机市场(股票市场和房地产市场最容易“泡沫化”,这不光是以往的经验教训告诉我们的,从理论上也不难加以证明)。一路高涨的价格让人们对预期更加看好,从而迎来更多的投机者,更多的投机者促成价格的更加高涨……

  遗憾的是,在一些城市,事至今日,也看不到全年住宅用地供应计划的公布,更不要说有当时能够顺应按揭贷款的力度,而相应主动地调节供地的数量了。而更让人难以理解的是,在一些城市,对炒卖火车票这样的投机行为也要屡屡打击,但在过去很长一段时间里,我们很少能够看到有关部门对炒房行为的打击,相反,个别的却是对此行为极力迎合。

  房价由涨转跌的拐点已悄然来临

  正当房地产行业的两个主管部门——建设管理部门和土地管理部门,正在为“是地价抬升了房价,还是房价拉高了地价”而争论不休的时候,正当建设部政策研究中心课题组出台报告《怎样认识当前房地产市场形势》,告诉大家,目前房地产并没出现泡沫,现阶段房价下跌并不一定就是好事的时候,金融部门却早已认识到了“房地产泡沫”的严重程度,并正在采取一步又一步行动——“五一”期间暂时停贷,“五一”后对房贷提高门槛,内部对违规放贷进行清查,央行一次次发出防范风险的警告,银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》……

  在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中,可圈可点的是作出了这样的明确规定:商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。

  银监会的这一规定,从根本上讲是对越演越烈的、日益加剧的透支未来的方式(即按揭购房)进行购房的行为作出了理性的限制,从而收到限制房价收入比的功效。另外,打击炒房行为,虽非金融部门的分内事,但是银监会的这一规定,无疑也是对利用银行资金进行炒房的行为,进行了严格的限制和严厉的打击。可以毫不夸张地说,对越演越烈的利用银行资金进行炒房的行为,起到的是釜底抽薪的作用。

  而央行宣布的从10月29日起的加息决定,虽然是出于整个宏观经济的考虑所做出的决定,并非单单针对房地产市场而来。但是,其对整个房地产市场方方面面所发生的影响,依然是不可估量的。

  央行的这次加息,加息幅度是如此之小,上调金融机构存贷款基准利率仅为0.27%,其对经济所产生的直接影响自然十分有限,因此,人们都将其看成是警示性的。而对于当前的房地产市场健康发展来说,所渴望的真是这种警示。

  “加息”一旦宣布,各路专家学者们立即对中国即将步入“加息通道”作出了种种预言,各市场经济活动主体立即对加息后社会经济活动将会发生何种的变化,纷纷作出了自己的估计……

  对于房地产市场而言,“加息”让人们对房地产市场的预期重新作出了评估。“加息”让许多人从那种“只要贷到了款,买到了房,就等于赚到了钱”的如痴如醉的迷幻状态中清醒过来。“加息”让人们明白,不论是按揭贷款购房自住,还是按揭贷款投资购房抑或是按揭贷款投机购房,都是要讲成本的,都是要冒风险的,所有这些,无疑会让那些非理性购房者望“息”却步。而对于投机市场来说,预期的改变,起到的往往是扭转乾坤的作用。

  我们在前面已经分析过,房价收入比高达甚至超过12∶1的奇特现象,是在“按揭贷款购房”,“土地储备、招拍挂出让土地”以及“房地产的投机炒作”这三个因素的协同作用下才得以实现的。现在,这三个因素中的“按揭贷款购房”和“对炒房行为的放纵不管”这两个因素已经得到改变,不难推测,在那些房价偏高的城市,建立于非理性基础之上的房价一路高歌猛进,应该已经走到了尽头,房价由涨转跌的拐点已经悄然来临。

  对于政府官员来说,对于业内人士来说,

  一方面欣慰于过去几年房地产业对GDP的巨大贡献;

  另一方面又忧心于房地产泡沫是否真的存在。

  是否会真的破裂?

  而对于普通百姓来说,

  最为关心的则是

  ——2005年的房价将会是何种走势?


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