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2005年北京房地产市场大预言:房价继续涨

http://house.sina.com.cn 2004年12月14日11:30 新浪房产

    点击查看北京成业行2004年度北京房地产市场总结及2005年预测报告全文

  2005年北京房地产市场预测主要观点:

  整体市场供需:

  市场明年供应量将有所减弱,郊区县集中供应趋势明显。

  价格走势预测:

  价格走势——整体趋势看涨,不同区域增长幅度不同。

  楼市热点区域预测:

  酒仙桥、中关村核心区、海淀后山、来广营和楠中轴路将是2005年的热点区域,这些区域鲜明的产业特点、大投入的基础设施改造以及新鲜的房地产概念,并且有大量土地潜在供应,将会引起各方面密切关注。

  购房群体预测:

  (一)住宅、别墅、高档公寓市场外地客户比例将进一步提高

  (二)办公市场国内企业单位及国内行政、企业、经济组织客户比例将进一步提高,个人购房客户将减少。

  (三)投资类客户数量减少。

  别墅市场预测:

  从总体看,未来供给规模应该是增加的。

  需求方面,未来的几年别墅的需求将稳定增长,

  产品方面,1)受需求影响,高档别墅的品质和个性化程度将有较大提高;经济别墅将最受市场欢迎,尤其是100万-200万的经济型别墅,与此同时经济型别墅市场的竞争将会更加激烈。

  2)原创及中式风格需求逐渐形成,会有一批类似项目推出。

  3)社区更加追求纯粹化,混合型别墅项目的市场份额不断降低。

  高档公寓市场预测:

  供应方面

  1)供应量还会有所增加。

  2)朝阳公园、亚奥板块和太阳宫地区将是未来供应的热点区域。朝阳公园地区最大的优势是居住环境的高品质,而且已经形成了成熟的高档公寓居住区氛围;太阳宫地区的优势是土地储备充足、紧邻三环的地段和地段价值的逐渐认同;亚奥板块的优势则是地块处于升值过程中,未来前景看好。

  3)空置率仍是业界关注的要点,2005年随着奥运的临近以及加入世贸的深入,空置率有望出现下降趋势。

  需求方面

    需求稳中有升,保持在一个供需两旺的态势。

  购买客户群体中,按地域划分北京和外地客户构成了消费主体,今后随着奥运的临近外地购买型的客户比例还会大幅上升。按购买用途划分,投资型客户比例会有所增加,热点投资区域将会集中于亚奥板块。自住型客户仍会继续看好朝阳公园地区。

  价格方面

  价格有上升空间

  在稳中有升的需求前提下,租金有望出现回升迹象

  商业地产市场预测:

  商业地产供应将会持续快速增长,但开发势头会有所抑制。

  从2004年的商业类开发投资比例,可以看出未来的几年将进入北京商业地产市场面积供应的高峰。从供应区域上进行分析,CBD、亚运村和中关村地区,都将成为未来项目供应的热点区域。新增的供应将导致市场竞争加剧。

  开发势头放缓。受政府整顿的影响,预计2005年北京商业地产市场开发量会受到一定程度的抑制,开发势头会放缓。

  商业营销模式上有创新空间。

  写字楼市场预测:

  受政策影响较大,加息的影响,对写字楼客户审查难度的加大,按揭门槛抬高。

  需求方面

  今明两年,中国入世的保护期即将结束,中外资机构的业务拓展将进一步活跃,将带动更多的服务机构出现,总体来看,未来一段时间写字楼的需求将进一步扩大。尤其是外资机构的需求力有上升的趋势,但受金融政策的影响,投资客户比例会有所降低。

  中关村

  从未来6个月的写字楼供应来看,中关村金融中心等楼盘的入伙将进一步加剧中关村地区的竞争,受此影响租金价格会有所下降。但随着中关村写字楼现房集中供应, 将迎来销售成交发高峰。

  金融街

  供应高峰的来临,租金走势回略有下降。

  根据金融街二期的整体规划,今年内,金融街所有尚未开工的项目将全部启动建设。按照计划,所有建设项目将在2006年竣工,在2007年前投入使用,因此今后3年内将是金融街写字楼供应的高峰期。受供应高峰的影响,预计金融街地区写字楼的租赁市场会多少受到一定的影响,而出现终止目前租金价格走高的情况。

  其他区域,多元化格局继续显现

  目前除CBD、中关村、金融街这三个北京市规划的商务“核心”外,已经在逐渐形成其他的商务分中心,如朝外商圈、甘家口商圈、公主坟商圈等。主要是因为随着城市建设的发展,越来越多的专业市场出现,导致多元化商圈的形成。例如:随着奥运公园商业地块的整体启动,明年亚运村商圈将成为市场热点。

  商住公寓市场预测:

  (一)亚奥板块和三元桥板块商住公寓放量明显

  亚奥板块在奥运村规划的实施和奥运商机的逐渐显现下,商务氛围将更加浓郁,商住公寓需求扩大,带动此类项目逐渐增多。三元桥板块的太阳宫区域还有大量土地尚未开发,未来定位为商住公寓的可能性很大,因此此地区也将放量。

  (二)CBD地区商住公寓新盘少,泛CBD区域受到关注

  今年起CBD商住公寓基本无房可卖,明年新盘仍然有限。而泛CBD地区,如双井、东二环沿线等地还将有大量项目供应,商住区域泛化是2005年大趋势。

  (三)商住公寓价格提高

  在地价上涨、客户对产品品质要求逐渐提高、写字楼销售市场依然疲软等因素作用下,商住公寓价格将有所提高,逐渐与写字楼接轨。

  (四)投资回报整体下降

  二手房市场预测:

  2005年放量继续增大,价格上升缓慢,交易依然火暴。

  随着相应政策的出台及深入,政府对公有住房上市条件的放宽,预计2005年会有大量的房源入市,进一步缓解北京二手房供不应求的情况。大量房源的入市也对二手房价格产生冲击,预计明年价格会与今年持平。 (完)

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