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中国地产血酬定律:关于房价涨跌的混乱之辩

http://house.sina.com.cn 2004年12月01日14:51 《中国新时代》杂志

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  /本刊记者 仇勇 赵雪

    在中国历史上,大量资源和财富是依据杀戮和破坏能力分配的,破坏力直接打造了社会结构,直接决定着各个社会集团的社会地位和权利义务边界。血酬的价值
,决定于拼争目标的价值——吴思

  什么是地产界的血酬定律?

  土地的价值,决定于各方力量为之拼争所付出的代价。生存资源的有限,决定了人类必须为获得生存和发展而互相竞争和搏斗。

  我们的观点,虽不直接采用著名学者吴思关于“血酬定律”的概括,但却深受他的这种独特历史观的启发。在人类历史上,创造力和破坏力是始终相伴相生、又相竞相克的两种力量,它划定了不同利益集团的地位关系和生存边界。

  中国的房地产业,迎来了一个创造力空前高涨的时代,但隐性的破坏力有时也会突然发生。地产界的规则,决定于多方博弈和竞合的结果;政策和制度,有时会促进创造力的暴发,有时也会滑向破坏力的边缘。

  唱衰中国房地产市场的声音不绝于耳,究竟如何看待泡沫的存在?中国房地产业是否能够承担导致经济过热的责任?作为社会公共产品的提供者,政府是否应当扮演土地经营者的角色,政府自身的利益诉求是正当和合法的吗?

  混乱之辩

  今年房价果然如年初所预料的那样,涨了。

  作为与房地产发展息息相关的两个部委,建设部和国土资源部都做出了试图转移舆论压力的动作。

  9月20日,建设部在向部分新闻单位通报当前房地产市场运行情况的一份文字稿中特别提到:“部分开发企业利用政策和市场信息不对称,恶意炒作,个别媒体不加甄别,大肆渲染,部分消费者跟风,造成局部地区、个别项目房价短期内非正常上涨。”

  作为被批评暗示的“部分开发企业”之一的SOHO中国公司董事长兼联席总裁潘石屹回应说,建设部抬举了我的能力。

  华远集团总裁任志强从今年6月以来多次撰文猛烈抨击新土地招拍挂政策,认为此政策才是让土地平均价格暴涨以致使房价从去年开始持续增长过热的根源。

  10月11日,国土资源部副部长贠小苏在全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会上,首次公开对任志强的看法做出回应:“近几年来,我国部分城市的房地产价格出现了较大幅度的上涨,有一种观点认为是由于推行了经营性用地的招标拍卖挂牌出让,导致地价上涨,从而抬升了房价,这种观点是不正确的。”

  贠小苏认为,房屋市场供不应求,价格上涨,才使开发商对土地的需求增加,造成地价上涨。

  另一场争论焦点来自于摩根士丹利经济学家谢国忠10月抛出的“中国地产泡沫即将破裂”的警告。他的话之所以能够引起如此轩然大波,原因是谢国忠1997年加入摩根士丹利之后不久就曾预言“香港房地产泡沫即将破灭”,后来事实果然如他所料。同时,外国著名权威媒体《纽约时报》也感叹“中国房地产泡沫吓人,空置率过高”。

  但这次,谢国忠为代表的“泡沫论”却遭到了国内各界人士以及媒体的普遍质疑。

  “我不知道谢国忠先生所依据的经济分析数据是哪些。”戴德梁行研究顾问部董事王瑾说。潘石屹则认为“太夸张了”。任志强的反对更加直白:“谢国忠实际上是根本不了解中国的,泡沫问题在中国根本就不存在!”

  10月27日,建设部政策研究中心主任陈淮牵头出台了一份《怎样认识当前房地产市场形势》的文章,其中回应国外媒体关于中国房屋空置率过高的判断:虽然房地产的确存在空置问题,但从动态上看,商品房空置面积并没有增加,而是呈下降趋势。2004年8月底,商品房空置面积0.97亿平方米,同比减少0.8%,比去年底减少3%。该文并强调,国内空置率的计算方法与国际通行的并不一样。国际上的空置率是用空置量除以全部存量房,而我国目前是除以增量房,分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。

  外国经济学家和媒体关于中国房地产市场泡沫的观点,和政府部门把房价上涨的原因部分归咎于开发商的指责,激起了后者的强烈反应。华远集团总裁任志强连夜写了4篇文章在新浪网上转载,认为中国房地产业不存在泡沫,现行的土地政策才是造成房价上涨的根本原因。

  这还不够,任志强联合业界多家公司和研究机构撰写了被称为“中国第一部最完整和专业的房地产研究报告——REICO报告”,即将在12月4日的上海住交会上公开。任志强向《中国新时代》透露,他们是以“挨家挨户”敲门询问的调查方式,来实地调查中国房地产的真实状况的。

  针对来自主管部门的批评,任志强在接受《中国新时代》专访时反驳道:“我们现在的法律制定都以单一部门的名义出台。房地产法规定,所有的房地产建设问题应该是国土资源部和建设部两家管理,但这两个部门不沟通不联络,很多政策和文件之间没有衔接。”

  国土资源部负责土地政策的制订,要保证土地的有序供应;而建设部有责任维护房地产业的健康发展。当房地产业的热闹成为讨论经济过热的众矢之的之时,这实际上反映了在宏观调控中,部门之间存在着的政策冲突。

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