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中国地产多空之辩:房地产是一门难做的好生意

http://house.sina.com.cn 2004年11月29日17:06 全球财经观察

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  第一篇:

  对于房地产商来说,他们仍有很多个在房地产市场里继续厮杀的理由

  中国房地产:一门难做的好生意

  文/陆新之

  “根据这一份‘2004年年度报告’的研究结论,中国房地产不存在泡沫,而是发展不足。”

  11月17日下午,北京华远大厦六楼,华远集团总裁任志强在接受《全球财经观察》专访时,拿出了这一份刚刚定稿的《2004年中国房地产市场年度报告》。

  而就在此前的10月底,国际投行摩根士丹利首席经济学家史蒂芬罗奇以及谢国忠都在最新的一份报告中对中国房地产市场发出严厉警告:中国房地产市场看来似乎接近了爆炸的边缘。之前,境外媒体及内地一些研究人员也纷纷发表文章,直指中国房地产泡沫正处于“破裂的前夜”。(谢国忠专访见本期《泡沫越大损失越重》)

  与此同时,“泡沫论”也遭到了国内有关专家及业界人士的群起反驳,有关地产泡沫论的争论已经发展成了一个业内争议的大擂台。

  “2004地产报告”的无泡沫论

  “我们需要让现实的数字说话,而不是听任那些偏执的所谓学术意见泛滥。”任志强对于“泡沫论”的提出者持鲜明的否定立场,“有些人说政府的统计数据都是假的,是房地产商操纵的,这就近乎无赖了。如果国家的数字都是假的,那么他的数字又是哪里来的?是自己调查的吗?”任志强表示,国家统计数字是有法可依的,发展商如果虚报数字是犯罪行为。“没有一个房地产商能够炒高全国的地产价格。”任志强说。

  “赞助专家做这样一份报告,目标就是要增加投资者信心。”

  这份报告由REICO工作室发布,由全国住宅商业商会、华远地产、万通地产、中城联盟、北京城市开发集团、优博展览公司联合发起,并对首届研究进行了赞助。 任志强介绍,该份报告主要研究力量为专业的研究机构和专业的研究人员,动员了众多研究团体、专家、学者、各大学和学院参与;召开了大量的专业座谈会和社会调查;查阅和参考了国内外的各种资料、数据和历史发展的过程;建立了大量的数学模型进行有针对性的对比研究。 而且报告之中,对比发达国家的发展阶段不是按照名义汇率,而是用购买力平价方法(PPP),这是该报告与国际接轨之处。

  任志强强调:“这个报告的研究是完全独立的,我们虽然出钱,但是具体的研究是不介入的。我们定了很多游戏规则,以保证报告的客观独立性。所以,现在大家看到的报告,跟未来发布的报告并没有经过我们的审核、确定。”

  虽然任志强一再表示,90多页的报告摘要将在12月3日的中国住交会上才会公布,但,他还是忍不住对报告之中的无泡沫论进行了详细的解释。

  报告显示,房地产投资的增长受五个因素的影响,按影响权重递减排序如下:住宅质量提升41%、土地价格变动23%、城市化水平提高18%、折旧13%、居住条件改善5%。由此可见,在住宅投资的增长中,提升住宅质量所占的比例最大,而这正是提高增长质量、实现住宅产业化的宗旨。

  “以前的是差房子,现在的是好房子,住宅品质的提升,自然也体现在价格上升方面。买一辆夏利和买一辆奔驰的价钱显然是大不一样的,两者没有可比性。”任志强举例说,“不能单纯以价格上升来认定房价有没有泡沫,而是得看是什么样的房子在涨价。”

  房地产增长数字的不同观察

  任志强还提及,不要因为房地产数字增长而庸人自扰。“其实动辄高喊泡沫的人,这里面是有很多误导的。”1998年以前,大量政府以及集体企业的基础建设是不体现在房地产业的统计里面的,而且那时候大量的项目是没有计算地价金的。后来是把这一批数字都显性化了,把以前的福利分房以及地价款项都数字化了。“所以让人的感觉是这几年的房价是呼呼地上涨,其实换一个统计口径,用总的开发量来计算,从1990年代到2003年的房地产总量增加得很慢,增长数字非常低,只是百分之三点多。”

  任志强提到:“1978年的时候,全国城镇人均住房面积仅3.6平方米,这一数字甚至比解放初期还低,所以小平同志才说我们要改善住宅。现在城镇人均住宅面积已经提高到18平方米,但离小康标准还有很大距离。据有关部门测算,按照2020年小康计划之中的人均标准,可能要把现在的城市数量翻番,未来15到20年里,每年要新建12亿平方米住房才能满足住宅需求的增长,而现在每年新开工面积不过4、5亿平方米。”

  各个发达国家在经济起飞期都存在一个房地产的快速增长期,时间大约为20年乣30年,其间房地产增加值占GDP的10%乣15%。而在过去的10年中,我国房地产增加值的平均值只占GDP的5%以下,即便是增长最快的2003乣2004年也远远没有达到10%(况且这短暂的投资增长过快正在被调控,今后将回落)。“而理论上,房地产的增长率应该略高于GDP的增长率才正常。”任志强颇为激动地说,“很多大城市,没有洗澡设施的住宅还占50%,没有燃气的就更多,要提升中国人居的生活质量,还需要不断发展房地产业。”

  当前房地产的供需关系是否失衡?是否投资性购房的比例过高,导致局部地区房地产过热?在REICO报告中提出了沿海开放城市(不包括市辖县)的人均GDP已经为全国平均水平的4倍以上,按照购买力平价计算,这些地区已经进入“大众高额消费阶段”。“这一阶段是以汽车和住房为消费对象。投资性购房正发生在上述地区,但是需求性购房和投资性购房是不可能截然分开的,因为住房本身就是不动产,它的价值是客观存在的,随着市场波动的,并不取决于购房者的初衷。今日为需求而购房的人,一定会同时考虑将来这套房子升值的问题,他同时就是明日潜在的投资人。”任志强对那种硬性把购房自住和投资分割开来的分析方法不以为然。

  “两年前就在说中国房地产有泡沫,但是两年来还没有见泡沫破裂,而且未来三个月很可能也破不了,这里面其实值得想想。”万通地产的董事长冯仑,不紧不慢地对泡沫论做出了质疑。

  “房地产市场永远有四种声音存在。第一是政府的声音,当然是希望公平和稳定,保障低收入人群的居住。一百年后也还是这么说,第二类就是经济学家,他们经常在讨论危机,他们的角色就是不断发现问题。而第三种就是商人,对商人来说,市场永远都是机会,有泡沫还可以并购,一样有生意可做。至于第四类消费者,客户永远嫌价钱贵,对产品和服务永远不满意。”冯仑笑言,“各方都要用平常心看待市场和争论。”而万通,今年就用一系列实际的投资行动表达了他们对于中国房地产业的看好。

  曾在中央党校任职的冯仑也很善于使用政治话语,他称赞现在的政策制定者相当宽容,允许各种声音的发出,而市场更加欢迎公开、符合程序、合乎法律的各种报告。

  相比之下,SOHO中国董事长潘石屹的回应更加显得圆滑:“我仍然看好房地产市场的发展,宏观调控是挑战更是机遇。”

  作为房地产界龙头的代言人,万科董事长王石在1994年就做出了中国房地产业还有二十年成长期的判断,并且调整了万科战略,把一家只有几亿规模的小公司带到了今天行业领跑者的地位。

  对于目前市场是否会出现拐点的提问,他的看法更加细致:“房地产增长比较合适的比重是房地产增加值占中国GDP的10%左右,我估计是在2013年左右,这个时候会出现一个拐点。”王石的理由如下:按照美国房地产的趋势来看中国,中国房地产进一步发展是合理的。自从1998年以来,房地产在GDP之中的比重是陡升的,由3%一直上升到现在的6%以上,2003年房地产占中国GDP的6.5%。这个比重在未来的增长斜率将不会像前几年那么陡峭了,会有所放缓。

  房地产是一门好生意吗?

  “中国城市化进程正处于30%向60%增长的加速周期,城市数量在未来很短的时间内将从600个增至2000个左右。城市增多,相互之间的竞争将日益激烈,现有的城市格局将重新规划。”著名策划人王志纲在浦东的一幢商业大厦里面的小规模会议上,非常富有感染力地对着一群来自于各个城市的官员说,“有更多的城市就有更多的机会,这当然包括房地产。”虽然自己的工作室不太接房地产项目的单,但是王志纲对于这个“太辛苦”的行业的未来还是乐观的。

  11月的一期英国《经济学家》杂志载文称,尽管中国的贫富差距在不断拉大,但这是“发展中的问题”,而且是能够克服的。该文称,事实上,中国沿海地区的繁荣已经逐步扩展到了内陆地区。

  “房地产的机会在二三线的中等城市。”中国住交会的秘书长单大伟说这是他的直觉。对于一年跑数十个城市,和超过百位房地产商对话的这个地产活动推手来说,他坦言自己没有对房地产具体投资有太多的关注。“我做的就是为房地产业搭台卖水的事情,但是我能感到希望上台和入行的人明显越来越多。”

  第六届中国住交会一改以往五年在深圳举办的传统,登陆上海,单大伟用“反应空前踊跃”来概括。现在已经确定有三万五千平方米的展览面积,已经付款报名确定参加展会的有数千家,与地产行业相关机构的业界人士约3万。单大伟最感到兴奋的是,这个会展将包括1000余家国内外品牌地产开发建设商,500多家国际著名金融投资机构,营销策划公司及法律、设计、中介等服务机构。而这一批参加者,可以说代表了目前中国房地产业的大多数力量。至于即将出席会议的那近百位市长,同样为本次会议之中的城市营造论坛提供了一个难得的氛围。

  “这么多主流业界人士的选择,已经充分说明了大家对房地产的积极态度。”单大伟称,“我们会展的面积已经是世界最大的房地产展览会,当然,我们在专业化程度和国际化程度上还有欠缺。我们希望在四年之内在这两方面也做到世界第一。”单大伟率领不到三十人的优博公司团队,承担了住交会筹备工作的主要部分,他对未来四年的地产前景充满信心。

  在2013年,中国房地产市场更多的是变成存量市场,而不是增量市场。王石继续用他的逻辑进行推断:“在存量调整之前,也就是在增量市场时期,无论是对小公司还是准备进入房地产的新公司,都是一个非常好的机会。”

  在2013年之后,比如说在市场拐点处,一定会出现大地产公司的格局。但是这些大公司所占的比重并不大,房地产是一小撮大公司占据20%的市场,而剩下80%的市场则由其他公司分割。“在相当长一段时间内,一定是少量的大公司和众多的小公司并存,绝对不像家电行业,最后形成几个寡头垄断市场,其他都被淘汰掉。”

  王石还算了一笔帐:“住宅产业发展10年之后,份额是多少呢?至少是1.5万亿或者 2万亿左右。市场上将出现5家大公司占20%的市场份额,平均每家占到4%,每家份额大约是800个亿。”而剩下的一万多亿的房地产市场,将能够容纳更多的新势力。

  虽然房地产投资空间很大,但是任志强认为目前中国房地产生意并不好做。

  “房地产业如果能够和国际资本市场接轨,直接融资,这样生意就好做了。”任志强非常强烈地表达了地产开发商的需要:用国际通行的方式发行债券,推出不动产基金,这样就能真正盘活房地产市场。“现在大多数还是银行贷款,这样缺乏对房地产公司的淘汰作用。一定要公开化,因为市场化融资能够解决现在的很多矛盾。投资者用脚投票的选择是很厉害的,这样的监察作用才能发挥威力。而找银行借钱相对简单,搞定行长就行了。”任志强认为,没有市场化融资,就缺乏对开发商的淘汰机制。

  房地产赢家是如何炼成的?

  “客户有自己的房子,但是不一定就是他最喜欢的房子。”刚刚参观完北京一个老年住宅的万科董事总经理郁亮对于企业自身的发展空间非常乐观,他说万科就是希望能够为那些需要自己喜欢房子的客户提供适合的产品。“大多数客户的需求还没有充分被挖掘,因此万科会继续进行自己的客户细分策略,进一步扩大市场份额。”即使有宏观调控,即使有市场起伏,但是定位为行业领跑者的万科似乎游刃有余。郁亮说:“今年是万科历史上发展最好的阶段,而且未来还能更好。”

  郁亮的乐观来自于土地政策的规范化。“以前是和那些不规范获得地块、能够轻易获得灰色利润的对手竞争,现在是大家在同样的起跑线上,那些真正规范运作、能力突出的企业将会越来越能获得市场。”除了土地问题渐入佳境之外,另外一大困扰房地产商的融资问题对万科来说似乎也很轻松。“我们认为,过去十几年,房地产业是设计的国际化,而现在我们最关注的是如何应对竞争的国际化。万科的国际化主要是管理手段的国际化,融资渠道的国际化。”

  11月8日,万科与中国农业银行在北京饭店签署了《银企合作协议》,中国农业银行向万科企业股份有限公司提供总金额为人民币46.9亿元的综合授信额度,这是中国农业银行有史以来对一家房地产企业的最大规模授信。加上近年的可转换债券发行以及与国际专业房地产投资银行HYPO Real Estate Bank International(简称HI)的合作,万科十数年来倾力打造的企业品牌显然为其融资增加了许多谈判的筹码。

  万科一再提及的以30%的速度增长的预测,看来很有机会在可见的未来延续。

  “这两年房地产出现了一个‘井喷’走势,我觉得这可以称之为‘机会拉动’。”有房地产业界理论家之称的著名房地产代理公司世联地产的董事长陈劲松认为,随着加息的出现,房地产市场会慢慢脱离狂热情绪回复正常。

  “在海外,房地产是类金融业,各个环节的施工、监理和营销都能够自成体系发展成为专业服务。而现在的房地产行业利润还是高于社会平均行业利润。所以还会吸引很多人进来。”今年代理营业额超过一百亿元的,陈劲松在和重量级企业有过对话和,找到了感觉。“万科为首的公司,专注做减法,把服务分包给其他专业服务商。”陈劲松还提到很多新加入地产的一些知名企业,“像华为和TCL,他们本身就是专业化分工出身,因此投资房地产业的时候,也能够把握得住分寸和节奏。”陈劲松还提到了他研究的房地产业的“微笑曲线”:“掌握资金和市场的人应该是笑得最好的。而其中的建筑施工等专业的利润,将会迅速向社会平均行业利润靠拢。”所以他坚持,世联只做一件事情,就是把自己的代理业务做好:“客户渠道和销售队伍管理,这是房地产销售商最核心的两个竞争力,也是我们公司专注的领域。”

  清华大学管理学院不动产EMBA客座案例讲师荣晨参与过数十个地产项目,也参与过一级开发、规划设计以及地产运作,他对于目前房地产市场的机会概括,比起一般开发商来说要更为严谨和条理化。

  依照现在国家针对土地的政策,成为一级土地开发投资商应具备充分的政府政策背景,目前只有挂国字号的中房集团等国家级开发企业和开发区自营开发企业可以做到,此类投资开发商可以在地方呼风唤雨,驾驭当地土地政策的执行。“但目前其发展空间并不大,国家的低息甚至无息资金毕竟是有限的,有实力的投资商可以通过收购其股份达到控股地位进入其行列,并掌控其投资开发行为。需要注意的是,这类合作务必随时小心其主管领导团队的变迁,个人意志在目前的政策面可是主导力量。”荣晨说来,大有感同身受之意。

  成为建筑产品投资开发商比较容易,只要具备充足的资金背景和基本的市场观念即可达到目的,需要提醒的是谨慎选择旗下的操盘团队。“开发商的项目团队的专业经验和创新能力是最重要的,决定项目成败。”

  国际流行的操作模式是不动产的证券化。荣晨表示,不动产行业能够持续获利的法宝之一,就是跨国财团通过质押或其他金融模式获取物业的运营权。而将物业投资收益设计为长线金融工具是这种运营方式的精髓,也是体现其实力的有效办法。只要进行一定比例的前期投入(依照惯例大约为总投入的30%),进行物业未来持续性发展的市场面,就能够开展业务。“当然,这也取决于内地政策的开放程度,这些很可能需要立法才 能解决,不是一两年能够清晰的事情。”荣晨这个判断和绝大多数房地产界人的直觉相同。

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