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《全球财经观察》:中国房地产多空之辩

http://house.sina.com.cn 2004年11月29日17:00 全球财经观察

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  文/陆新之

  中国房地产,经历了2004年宏观调控和“831”土地大限等外科手术式的政策变化调整之后,行业的生态环境正在发生根本的变化。

  有迹象显示,中国地产业正在走出靠关系运作土地,用土地运作资金,两者结合产生利润的惯式。

  按照以往的发展模式,拿地的价格,基本上决定项目的利润,这种靠关系而不是靠价值判断取得资源的体系,一方面显示了中国资源分配的不合理,另一方面也说明资本和资源的价值波动受政策影响的风险比较大。

  中国的市场经济由计划体制转变而来,土地以及资金等和政府政策资源有着千丝万缕的联系,而分配的不合理,导致了房地产市场竞争主要是成本竞争。为了控制住成本,大多数发展商只好使自己成为操盘手。因此中国地产商实质上是建筑商、运作商,而非投资商、金融家。在管理上,大多是项目管理,而非公司化管理。

  中国房地产市场的不成熟还体现在其产品层次比较单一。按照国际标准,一般分为定制房地产、行业房地产和大众消费房地产。与之相匹配,开发商也分为土地开发商、行业开发商和房产开发商。而中国房地产基本上集中在大众消费领域,定制地产和行业地产市场几乎为零。

  中国房地产本身存在的不足同样预示着未来的机会。

  11月19日,“中国房地产业权威高层会议——北京论坛”传递出的信息显然是乐观的。这次集结了政府主管部门、官方研究机构、金融主管部门和研究者以及大地产商的高层论坛更看重未来机会,他们得出结论认为:中国房地产业仍将快速、持续、健康发展。

  虽然北京论坛传递的声音是统一的,但《全球财经观察》注意到与会者虽然代表不同集团 的利益,但他们基本上可以划为市场中多头代表。

  同样不可忽视的是,这是一群掌握着巨大社会资源的人。

  他们产生的集合力量会改变房地产市场的发展方向吗?

  销售额已经接近9000亿元的房地产行业是传说中的泡沫吗?摩根士丹利亚太首席经济学家谢国忠断言的泡沫破裂是否会因为这些市场参与者的努力而改变?终端市场是否会承担起不断飙升的房价?

  城市化每推进1%,都需要解决1500万农民进城问题,中国城市化进程在加快,土地是稀缺的,这些居住需求是真实的。但城市化的农民购买力能与高位的房价对接吗?

  对于政府来说,房地产业能拉动50多个行业的发展,目前还找不到比房地产业更能全面拉动经济增长的行业。这也是为什么近年多个国家的房地产价格出现持续上升而大多数政府都没有积极干预的主要原因。但政府在拉动增长的同时也要面对市场泡沫的风险。

  “全球化”对房地产而言,始终是一个敏感的词汇。因为房地产属于不动产,产品的区域性和异质性使得产品很难在更广阔的市场中实现配置。但是,这绝对不影响在全球化背景下,越来越多的外资开始关注以及进入中国市场。

  当然,房地产开发者、投资者和使用者成功的关键是真正理解某一地方的房地产市场。无论是在全球,或是在某一些国家投资,开发者、投资者和使用者都要对所投资和经营的市场有一个全面的了解。

  本文,就是力图提供这样一个围绕中国地产投资机会的梳理和展望。

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