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富豪榜里一半是地产商 房地产业真的不赚钱吗

http://house.sina.com.cn 2004年11月23日18:00 南方都市报

  从来没听说过有哪家地产商因为赚不到钱而关门的,除非把楼做烂尾了,即便是关门,也都是因为土地或启动资金限制。

  房价飞涨,人们在担心泡沫及崩盘之余,关于地产行业是否存在暴利的话题再次被抛出来。

  每当专家说房地产是暴利时,都有在这个圈子滚爬过N年的大佬们出来,眉骨高吊、满腹委屈地说:其实我们并没有赚很多钱咯。那为什么富豪榜里的富豪有一半都跟地产有关呢?

  福田一家拥有房地产业务的多元化上市公司,其2003年上半年度公告显示,房地产业务的毛利达到了74.47%,即便是砍半计算净利润,大家也知道这意味着什么。

  当然,上述公司的土地不是经过公开拍卖拿到的,可能在土地市场化的背景下,越来越没有说服力,而拿公开拍卖获得的土地来讲,大致情况也相同。据媒体披露,南山某个项目,通过公开拍卖拿地建高档楼盘,拟投入20多个亿,回收50个亿,翻倍增;同是南山另一处高档楼盘,拟投入35个亿,可售面积50万平方米,假定其长达6年的开发周期中,深圳房价一直小幅上扬,那么,6年里50万平方米可售面积的平均价格超过1万元/平方米绝无问题,那么,其毛利恐怕也在40%以上。实际上,这个40%是近年来深圳市房地产业利润率的平均数。

  当然,这仍然是个案,很多地产商会说,随着土地成本的不断上涨,地产商的利润空间也不断被压缩,他们会以向来规范拿地的万科来做例子,说万科今年1-9月份的净利润不过略微超过10%。考虑到万科单纯从事房地产业务,这似乎更能精确地说明房地产业的利润现状,但是不要忘了,万科的盘子有多大,从这个角度看,大家才更容易理解王石那句“超过25%的利润不做”的行话,因为万科在更多的情况下,都是靠规模——而非单个暴利项目——盈利的。

  深圳房地产三级市场的毛利大概在10%左右,有中介机构高层告诉我,这几年内,可能还会有地产经纪机构做不下去。但我从来没听说过有哪家地产商因为赚不到钱而关门的,除非把楼做烂尾了,即便是关门,也都是因为土地或启动资金限制,似乎从来没有因为利润太薄而破产的。

  在新一轮洗牌背景下,大家都清楚,只要有钱,就能买到地,就更容易赚到更多的钱,甚至上富豪榜,大家也开始沾沾自喜地自我掂量。而关于房地产业是否暴利这个话题,在官方、房地产界、媒体以及消费者相互之间的信息传递无法实现公平对称的前提下,肯定还要继续下去。(朱文策)


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