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房地产商大吹泡沫迷惑民众 高价楼市攫取暴利

http://house.sina.com.cn 2004年10月27日09:48 人民网-市场报

  中国的房屋购买者正在负担着和美国人一样高的房价。在中国,一套普通住宅大约等于城市居民10至15年的收入,而在美国这一数字大约是3年半。

  相当一部分房地产商借政策的出台极力推高房价、极力迷惑民众进入房地产,一方面以此用最快速度获得暴利,另一方面又进一步吹大房地产泡沫。一旦泡沫吹破,即使是洪水滔天,对他们也不会有多少影响,因为钱早已落袋为安。

  房价是此轮宏观调控的风向标

  此一轮的宏观调控,尽管从政府公布的数据来说,成绩不小,但真正有调控的房价则继续攀升,而且达到近年来少有的高度。如果房价依然迅猛上涨,那么此轮宏观调控的绩效如何是相当令人质疑的。因为今年投资过热、经济过热的根源就在于房地产投资过热,就在于房价不断攀升。房价上涨岂能不拉动其他相关产业扩大投资呢?

  因此,房价迅猛上涨,必然会引起中央高层密切关注,否则就可能前功尽弃。于是,不仅相关的部门立即派出调查组,写出洋洋万言的报告,而且一些开发商也频频在媒体发表言论,都试图描绘出房价上涨的原因。

  谁是房价上涨的祸根

  很简单,为什么这几年来开发商总是会对政府出台关于房地产持续稳定发展及房地产市场化的政策大力抨击呢?去年央行出台的121文件、今年协议转让土地的“8·31”大限等,政府的每一次文件出台,只要对其不利,他们就会极力抵制与抨击。去年的121文件后,不少房地产商更是极力通过种种方式合谋推高房价。当“8·31”大限出台有碍于他们的既得利益时,就立即出来反击。

  对于中国的房地产来说,市场化是必由之路。如果土地不以招标拍卖的方式进行,国内的土地如何来定价、如何来保证国内土地交易的阳光化?“8·31”大限之前,由于大量的土地都是通过暗箱式协议转让进行,那些靠近权力的人以此方式轻易地掠夺了大量国家财富,造就了一批又一批国内富豪。试想,一旦这种特权被剥夺,一旦那些房地产开发商轻易地掠夺社会财富的路被设上障碍,他们会高兴吗?他们不会高兴,而且还会用混淆视听的理由来迷惑民众,如极力宣扬什么“高地价是此一轮房价高涨祸根”等。

  地价与房价,孰因孰果?

  毫无疑问,地价与房价,孰因孰果不是显而易见的事情吗?首先,“8·31”大限的政策不是刚刚才实行吗?那么目前房地产商正在开发的土地有多少是在这项政策推行后获得的呢?就以北京为例,“8·31”大限之后曾有过土地交易,但市场反应冷静,根本就很少人进入市场。可以说,目前房地产商开发的土地基本上是在“8·31”大限之前获得的。据有关资料,在去年的8个月里,北京市就有近1.1亿平方米在这个时间内协议转让,而这些土地相当于北京市前10年房地产使用土地的总和。也就是说,一些房地产商在获得廉价的土地后,希望通过造势的方式来转移民众的视线、推高房价,以便谋取暴利。

  其次,土地价格对房价的影响有一个相当长的滞后期。新的土地交易政策刚一推出就以成本的方式影响现行房价的说法根本没有一点市场逻辑。要问一下这些开发商,现在或今年出台的楼盘,哪一个楼盘的土地是新政策出台后购买的?这些建筑楼盘所使用的土地都是在一年或几年前早就协议转让好了的,如果按照以前土地所转让的价格,那么今年房价成本又会增加到哪去呢?今年迅猛上涨的房价基本上是指已销售过的房子之价格,而销售过的房子价格在先,新的土地交易政策在后,即使此后的土地价格最高,土地成本为房屋生产最重要的因素,但后来的土地价格如何来影响已经销售过房屋的价格呢?实际上,房地产开发商只不过希望借助于政府政策的出台来哄抬房价,来改变民众购房之预期。

  再次,地价对房价的影响也有一个相当长的滞后期。即使地价的上涨对房价影响较大也会是一年以后的事情。面对目前的房地产泡沫,今日地价急升,日后民众是否有足够承接能力是相当不确定的,房地产泡沫随时都有可能由此而破灭。房地产商借政策的出台极力推高房价、极力迷惑民众进入房地产,一方面以此用最快速度获得暴利,另一方面又进一步吹大房地产泡沫。到那时,即使是洪水滔天,对他们不会有多少影响,因为钱早已落袋为安。

  总之,地价与房价,孰因孰果,答案十分明显,民众绝不可让一些假象所迷惑。(易宪容)


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