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银监会公开收集房地产信托业务暂行办法意见

http://house.sina.com.cn 2004年10月19日11:29 中国经济时报

  记者唐福勇10月18日北京报道 今天,银监会公布了其起草的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》,具备条件的商业银行可以成为房地产信托资金保管人。银监会即日起一个月内听取收集社会各界的意见。

  征求意见稿指出,此暂行办法是为了规范信托投资公司房地产信托业务的经营行为,保障房地产信托业务各方当事人的合法权益,加强信托投资公司房地产信托业务的风险管
理。

  征求意见稿明确了信托投资公司运用房地产信托资金,不得将房地产信托资金运用于非不动产;不得将房地产信托资金投资于境外的不动产;不得以承诺、担保等方式,使房地产信托资金就任何人的任何责任或债务承担责任;不得与受托人的固有财产或不同委托人的信托财产进行相互交易;不得将房地产信托资金进行使其承担无限责任的投资。

  信托投资公司将房地产信托资金投资于合同约定的对象前,应当将该资金存入保管人所开设的信托资金专户,任何人不得挪用。

  征求稿同时表明,具备以下条件的商业银行,可以担任房地产信托资金的保管人:净资产和资本充足率符合有关规定;有安全保管房地产信托资金的条件;具有熟悉信托业务和账户管理知识的专业人员;具有相应的房地产信托资金账户管理信息系统;有符合要求的营业场所、安全防范设施和与房地产信托业务有关的其他设施;有完善的法人治理结构、内控机制和风险控制制度。

  征求稿还明确,信托投资公司以贷款方式运用房地产信托资金,应当至少采取如下风险控制措施:

  1.以土地使用证或房产抵押方式发放贷款的,应当严格落实土地使用证或房产的抵押权,防止形成不可预见的贷款风险。以信用担保进行贷款申请的,应评估担保人的担保能力并形成书面报告。担保能力较差或存在循环担保的,应要求承贷人引入独立的商业担保。

  2.利用专业的评估公司对项目的建设周期、资金运用及整体效益、项目存在的相关限制及其影响等作出详尽分析,建立按工程进度划拨资金的多方监管账户,信托投资公司和借款人当事人共同签章并经保管人审核后才可划出资金,严禁开发企业挪用贷款转作其他项目或其他用途。

  3.对承贷企业的项目收入采取全封闭运行的管理模式,加强对房地产经营收益的监控,房产销售合同应备案,要求销售回款只能划入保管人处所开设的信托资金专户,防止挪用销售回款开发其他项目或挪作他用。

  对于以投资方式运用房地产信托资金的,则应当至少采取以自己名义代表投资人介入所参股房地产企业的治理,为受益人的利益谨慎管理信托资金;及时办理所涉及的房地产企业的股权变更手续或信托登记手续;对控股或属于关联方关系的房地产企业,应当在评价自身房地产企业管理经验与能力的基础上,依法或者自主决定是否聘请外部专业机构参与管理等风险控制措施。


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