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土地新政日趋严厉 招拍挂政策触动开发商命根子

http://house.sina.com.cn 2004年10月14日16:14 华夏时报

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  本报记者蔡义鸿 靳欣报道

  开发商的命根子——土地,要实施新的分配方法——招拍挂(招标、拍卖、挂牌)。躁动,在中国的房地产市场再次无可避免。招拍挂也好,协议出让也罢,有地才能盖房子。开发商虎视眈眈,消费者心头疑云重重。是狼来了?来的是时候吗?招拍挂会给中国的土地和房地产市场带来怎样的实质性变化?

  土地新政日趋严厉

  10月9日,曾培炎副总理在广东、辽宁、浙江等地考察土地管理工作时强调,“为进一步深化改革,国家将抓紧出台有关政策措施,综合运用法律、经济、行政手段严格土地管理,确保经济长期稳定发展”。

  9月24日,北京市国土资源局发出通知,对北京市土地评估行业进行全面检查。据北京市国土资源局有关负责人介绍,这是对8月4日国土资源部发出《关于开展土地评估行业全面检查加强和规范土地评估行业管理的通知》(国土资发2004168号)的落实。日前,北京市国土资源局有关人士透露说:“市政府正在研究把招拍挂上升到政府令的高度,估计10月底之前相关政令就可以出台。”

  早在2002年,国土资源部就颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,北京市国土资源局也发了相关规定落实上面文件的要求。北京市国土资源局有关人士说,71号令关闭了协议出让的大门,土地供应方式由半透明走向市场化,对土地评估行业的规范是严格管理、进一步规范土地行业的一项措施。他说,招拍挂在今后将成为主流,制定相应的游戏规则显得很重要。他同时也承认,目前的各项规定层次还都比较低,没有上升到法规层面。

  仁和律师事务所孟宪生律师则有不同的认识,他认为:招拍挂问题不仅仅是政策或者法规层面的问题,已经上升到了法律层面。今年7月1日生效的《行政许可法》第十二条、第五十三条就明确规定,对土地等有限的自然资源的开发利用应当用招标、拍卖等竞争的方式实施许可。土地的招拍挂,不是一般意义上的交易,其本质是行政许可。

  地价上涨,当限不当限?

  消费者是最不希望房价一个劲儿往上蹿的。但是,老百姓真正害怕的,不是正常市场条件下地价、房价的自然上升,而是市场上投机猖獗、土地和房屋幕后交易严重所带来的房价、地价的异常波动。

  土地价格的上涨,实际上是众多开发商关注的问题。对于全面实行招拍挂之后的成本预期,新加坡凯德置地中国控股集团北京地区副总经理毛大庆说:“上市进行招投标的土地成本可能都会偏高,因为很多土地是经过多次协议转让的,原开发公司没有能力继续开发,最后没办法,土地被国家收回,再放进交易市场进行招拍挂,这个过程中积聚了一定的成本。有些可以不管,但有些成本总要有人买单,无形中土地的成本增加了,但是市场的需求和承受能力是不管这些的,所以导致目前的招投标价格还有待更趋合理。”

  但顺驰置地(北京)房地产开发有限公司副总杨庆允却认为,地价上升是很正常的事。“目前许多开发商认为招拍挂的地价高,主要是他们在和协议出让的土地做比较。在协议出让的条件下,土地的真正价值没有被挖掘出来。”他举例说,顺驰在大兴的领海项目的建设用地是195万元/亩,有的人认为贵,但是在天津,三环以内好一点的地会卖到200万元/亩以上。他说,土地的价格上升,一般不会超过它的实际价值太多,否则开发商是不会拿的。

  毛大庆还认为,对于招拍挂可能带来的地价上涨,市场是基础调节手段。地价上涨到一定程度,出让速度也许会减慢,同时会影响出让地价,地价自然要降下来。经济的发展是有自身规律的,正如人的机体有自我调节能力一样。经济社会里,商品当然也包括土地产品价格的高低、放量和收缩,是可以通过供求关系来找到平衡的,所以不用人为的过度干预。中远房地产开发有限公司市场营销部副总经理肖劲说:“如果地价出现上涨了,是因为市场被理顺而带来的,没有必要担心和限制。”

  北京市国土资源局有关人士认为:“招拍挂和地价的上涨没有必然联系。”她说,招拍挂之后,地价上涨很可能是一种“名义上涨”,地价成本未必增加。因为原来协议出让中的地价实际上有名义地价和隐含地价两部分,招拍挂之后,隐含地价被记入实质的地价中,这样数字上会有上升,但未必是地价成本的真正上涨。另外她说,如果土地供应量大,价格未必涨,如果经济不景气,地价也未必走高。

  危改地如何实行招拍挂

  对于历史渊源比较深厚的危房改造用地,是否也应该不动声色地加入招拍挂的队伍?对此,北京市国土资源局有关人士说,考虑到四合院等文物古迹的保护,政府不同意对旧城大面积拆建,而是倾向于“动小手术”,比如拔一栋危楼建一栋新楼。另外,对属于经营性用地的危改地,政府可能会先收购、拆迁,之后拿到市场去招拍挂,尽可能避免毛地直接招拍挂现象。但该人士强调说:“这两种方式都尚在研讨中,还要权衡。”

  香港新世界北京项目管理中心常务副总蔡建伟认为,危改地走招拍挂的路可能有一定的问题。对这种毛地,开发商一般是很难下决心投标的,因为觉得比较难算账。如果政府能对土地做完一级开发,再拿到市场上和其它土地一样进行招拍挂,问题应该少一些。而北京城建投资发展股份有限公司营销总监罗高波认为,以后像危改等带有社会公益性质的项目不应完全排除协议出让的方式。


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