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无竞争市场条件下的广州豪宅价值得到延伸

http://house.sina.com.cn 2004年10月02日11:00 21世纪经济报道

  本报记者 苏丝 广州报道

  当广州的富人区从二沙岛开始往城市四周蔓延的时候,豪宅也在城市向东、南发展的支线上开始一段“无竞争市场”之旅。我们试图去寻找豪宅市场的一个共性。然而,没有。

  于是,我们转而去总结广州豪宅的特点:无论是在市中心出现的豪宅;还是传统的郊区别墅。无一例外,均以带给消费者什么样的附加值为衡量标准。在广州人务实的消费心态引导下,豪宅无可避免地褪去了一层繁复的概念包装的外衣。

  CBD豪宅的商务体验

  如果说CBD的发展是一个城市发展的重中之重,那么城市中心的豪宅带给买家的,是低廉的时间成本抑或难得的机会成本?

  凯旋新世界,是新世界中国地产在珠江新城的惟一项目。如果说,在繁华的CBD内打造豪宅,也有时机的话,那么凯旋新世界引来了好时机。随着政府香港招商会的成功举办,珠江新城逐渐升温,而开发商的国际化背景,又为楼盘先行打开了知名度。早期入住的一批高端买家已经形成了一个良好的商务居住氛围,这为新一批产品的入市又添加了附加值。买家主要以广州、香港、日本、韩国以及非洲各国等从事金融、IT、商业等人士为主。

  凯旋新世界最近正主推了款153平方米~272平方米的单位,来自该盘营销经理劳慧儿的评价,是这批将于近期入市的产品,性价比很好:既有三房双套间单位,又有一梯一户单位,多数可将珠江公园和珠江美景尽收眼底。

  凯旋新世界首层已经抬高了5米,因此,最底层的住宅单位,都相当于珠江新城同一水平面建筑的6层楼高。整个小区呈半围合状,2.9的容积率,在规划多为高层写字楼的CBD内,就显示出空间的优越性了。

  住户愿意花更多的时间在周末的下午,来到首层的咖啡厅或者小区园林内小坐一会儿,因为楼盘一层会所既有良好的通风设计,也有相当开阔的景观视野,置身其中,近在咫尺的商务区已经被远远隔离了。法国设计师打造的欧陆风情园林,令不少海龟派感到亲切自然。

  无可否认,劳慧儿对这个豪宅项目很专注,甚至在小户型单位即将推出的时候,重新打造两套样板房,她将这两套样板房分别在厨房和杂物房两处细节上稍作修改,给予客户装修时的良好参照。她说:“这几个户型,前期售价为7200元/平方米左右,正式入市的时候,一定会涨价。”

  劳慧儿指出,都市人喜欢寻找一种完全自我的居住生活空间,因此,位于CBD的豪宅,就要在环境上体现出豪宅的气派,自然、生态、宁静,就是这群人所追求的,“在外面感觉很‘快’,在里面感觉很‘慢’”。可以说,凯旋新世界打造的就是这样一个与小区大门外的世界截然不同的环境。

  如果说商务体验感就在于,除了中央会所以外,整个楼盘在首层有24个泛会所,配有小超市、阅览室和健身室等,那是远远不够的,买家购买的指标更多地指向氛围和生活品位。

  建在珠江公园西面的珠江别墅,是CBD豪宅的另一代表作。负责该盘营销的总监黄翰指出,该盘的56栋别墅,都有其独特性,除了地段上的优势外,别墅区的规划以及市场放量的逐渐减少,也是商务人士选择该盘的主要因素。她所提倡的是一种“无以复制的私生活”,强调了生活在CBD中间的隐秘性。

  黄翰分析,广州的豪宅,尤其是市中心的豪宅,基本上处于一种“无竞争市场”状态,因为它们没有共性,个性都很强,买家在选择的时候很有针对性,主要是以附加值来区别产品对自己生活的意义。

  郊区别墅的自然回归

  郊区别墅由于项目多集中于番禺和广园东两处,竞争压力也比较明显。但郊区别墅在园林设计、户型设计上,有更大的空间。在产品的开发上,郊区别墅产品已经从独立别墅,发展到连排别墅、空中别墅等。

  锦绣香江集团营销总监杨晓军表示,郊区豪宅的附加值,就在于其静谧的环境和优惠的价格。今年初,广州市甚至刮起过一阵经济型别墅的热潮,不过,经济型别墅仅仅是一种流行性的产品,最后还是要回归到豪宅这种形态。

  杨晓军指出,郊区别墅,均价13000元/平方米左右,与市中心的豪宅相差不大,都以空间、材质、装修取胜,并且生态环境比较好。锦绣香江花园是华南板块首个国际化生态居住社区,离广州城市中心区只有10分钟车程,到珠三角各大中城市也都在1小时车程半径之内。锦绣香江花园首期规划2000亩,拥有半山高尚独立别墅,半山豪华公寓洋房等欧美风格低密度建筑组团,以及生态湖、半山高尚湖畔豪华会所,规模庞大,配套齐全,户型多样。

  随着广州南拓政策的进一步实施,大学城的兴建、新火车站选址的落定、汉溪商业中心的规划、地铁三号线的即将开通、新光快速干线的建设,锦绣香江花园将拥有无穷的升值潜力和更加美好的生活前景;广园东的翡翠绿洲采用天然湖水,打造由数十个湖泊、溪流组成的水生态园林系统,据说水源来自原始次生林。天赋山水,依然是广州豪宅的情结所在。

  然而,杨晓军话题一转,直指在土地利用率比较低的情况下,开发商也会有所考虑,因此,锦绣香江后期将推出的产品就以洋房为主。一开始做豪宅,品牌知名度已经打出来了,后期产品希望能够满足另一部分边缘买家的需求。

  最后,营销总监们比较一致的看法是,豪宅拥有较高的利润率,但是出于市场细分以及对供需关系的平衡,广州豪宅的建造比例并不会大幅上涨。甚至在小区完善的过程中,会有其他产品参差而行。


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